Paano Gumagana ang Deed sa kapalit ng Foreclosure

Ang gawa bilang kapalit ng foreclosure (DIL) ay isang opsyon para sa pag-iwas sa pagreremata at paglabag sa walang bayad na pabahay. Sa halip na maghintay para sa isang tagapagpahiram na ipagpaliban sa isang bahay, maaari mong boluntaryong ilipat ang pagmamay-ari sa tagapagpahiram. Mahalaga, pinirmahan mo ang gawa sa paglipas, at ang iyong tagapagpahiram ay naglabas sa iyo mula sa obligasyon na gumawa ng mga pagbabayad.

Bakit DIL?

Kapag hindi mo kayang bayaran ang mga pagbabayad sa mortgage, hindi makakakuha ng pagbabago sa utang, at hindi maibenta ang iyong bahay, ang isang transaksyong DIL ay isang paraan upang mapupuksa ang iyong tahanan.

Mga ulat ng credit: Ang DIL ay gaanong naiiba sa iyong mga ulat sa kredito kaysa sa isang karaniwang pagreremata, ngunit ang resulta ay maaaring pareho. Ang iyong bangko ay tumatagal ng ari-arian at nagbebenta ito upang bayaran ang iyong utang, at sa maraming mga kaso, ang iyong mga marka ng credit ay drop tulad ng kung nagpunta ka sa pamamagitan ng foreclosure. Ngunit maaari ka nang humiram muli nang mas maaga, at ang pagtingin ng tao sa pamamagitan ng iyong mga ulat sa kredito (kumpara sa isang nakakompyuter na modelo ng pagmamarka) ay maaaring tingnan ang DIL nang higit pa kaysa sa pagreremata. Kung hindi mo magagawa ang anumang bagay (tulad ng isang maikling pagbebenta, pagbabago ng utang, o pagbebenta ng open-market), makakakuha ka ng mas mahusay na pagtingin sa DIL.

Kakulangan: Kapag nagbebenta ang iyong tagapagpahiram sa iyong bahay, maaaring ibenta ang bahay nang mas mababa kaysa sa utang mo. Ano ang mangyayari sa perang utang mo pa? Maaaring subukan ng iyong tagapagpahiram na kolektahin ang kakulangan na iyon, na nangangahulugang ang iyong pautang ay hindi pa ganap sa likod mo. Subalit, sa ilang mga kaso, maaari kang magkaroon ng kakulangan na wiped out sa isang transaksyon DIL, o maaari kang makipag-ayos para sa isang mas maliit na kakulangan. Repasuhin ang iyong mga kasunduan nang maingat sa isang lokal na abogado, at humingi ng isang tax preparer tungkol sa anumang pananagutan na maaaring mayroon ka para sa forgiven utang (o iba pang aspeto ng deal).

Bilis: Ang DIL ay maaaring maging mas mabilis kaysa sa iba pang mga opsyon, kaya maaari mong ihinto ang paggawa ng iyong mga buwanang pagbabayad (at lumipat sa mas abot-kayang pabahay). Kung huminto ka na sa paggawa ng mga pagbabayad at naghihintay ng foreclosure, maaaring hindi mahalaga ang pagkakaiba sa pananalapi. Ngunit ang DIL ay nakakakuha ng mga bagay sa paggalaw upang maaari mong sana ay bumili muli o gawing muli ang iyong kredito nang mas mabilis. Mahusay na inaasahan sa paligid ng 90-araw para sa oras ng pagpoproseso.

Tulong sa pananalapi: Ang ilang mga programa ng DIL ay tumutulong sa iyo na bumalik sa iyong mga paa. Maaari kang mabuhay sa iyong tahanan sa loob ng tatlong buwan na walang upa, o maaari kang tumanggap ng tulong sa paglilipat (karaniwan ay hanggang $ 3,000) upang mabawasan ang iyong paglipat.

Privacy: Maaaring hindi mo mapapansin kung sino ang nakakaalam tungkol sa iyong pakikitungo, ngunit ang DIL ay mas mababa sa publiko kaysa sa pagreremata. Ang DIL ay isang kasunduan sa pagitan mo at ng iyong bangko-hindi isang legal na pamamaraan na pinahintulutan ng iyong estado na nagtatapos sa mga pampublikong rekord.

Sumasamo sa mga nagpapautang: Makikinabang din ang mga bangko kapag gumamit ka ng DIL. Ang pagraranggo ay mahal, matagal, at peligroso para sa mga nagpapautang. Mas gugustuhin nilang wakasan agad ang mga bagay. Na sinabi, ang mga bangko ay hindi laging sumang-ayon upang ipaalam sa iyo na ilabas ang iyong tahanan sa ganitong paraan. Kung mayroon kang iba pang mga liens sa iyong tahanan (kabilang ang isang pangalawang mortgage), maaaring hindi isang opsiyon ang DIL.

Mga kagustuhan at mga Alternatibo

Mga marka ng credit: Ang kasulatan sa halip ng pagreremata ay nagkakamali sa iyong kredito. Ngunit maaaring hindi ka magkaroon ng iba pang mga pagpipilian, at kung mawawala mo ang buwanang mga pagbabayad at sa wakas ay default pa rin, na hindi mahalaga.

Bagong pabahay: Sa DIL, dapat kang umalis sa iyong tahanan. Huminto ka sa pagbabayad at ang bangko ay pagmamay-ari ng ari-arian, kaya kakailanganin mong makahanap ng alternatibong mga kaluwagan.

Limitadong lunas: Ang DIL ay isang kasunduan lamang sa pagitan mo at ng iyong pangunahing tagapagpahiram ng mortgage. Kung may utang ka sa iba (para sa pangalawang mortgage, gastos sa HOA, mga buwis, at iba pa), mananagot ka pa ng pera.

Mga alternatibo: Sa ilang mga kaso, ang isang maikling sale ay isang mas mahusay na pagpipilian kaysa sa DIL. Sa isang maikli na pagbebenta, maaari ka pa ring makakuha ng anumang kakulangan na kakulangan (muli, basahin ang mga kasunduan sa isang lokal na abogado), at mas mababa ang pinsala sa iyong kredito. Gayundin, ang mga pagbabago sa pautang ay maaaring mag-alok ng hindi gaanong solusyon, at tingnan kung ang pagpipili ay isa pa ring pagpipilian.

DIL Process

Upang makakuha ng isang mortgage release, kailangan mong magtrabaho sa iyong tagapagpahiram. Ang bawat tagapagpahiram ay may iba't ibang pangangailangan, kaya tumawag at magtanong tungkol sa proseso. Ipaalam sa kanila na hindi mo magagawa ang iyong mga pagbabayad, at tiyaking talakayin lahat ng mga alternatibo (tulad ng pagbabago ng utang, maikling pagbebenta, mga programa ng pamahalaan tulad ng HARP 2.0, at iba pa).

1. Makipag-ugnay sa iyong tagapagpahiram, ipaliwanag ang iyong sitwasyon, at hilingin na simulan ang proseso ng DIL. Kakailanganin mong punan ang isang application at ipakita ang patunay na hindi mo magawa ang iyong mga pagbabayad dahil sa kahirapan.
2. Magbigay ng mga dokumento na nagpapakita ng iyong kita, buwanang gastos, at balanse sa bank account. Ang iyong tagapagpahiram ay kailangang maunawaan na ikaw ay nakaharap sa isang imposible kahirapan, at na walang paraan na ikaw ay maaaring magbayad.
3. Tumugon sa mga kahilingan para sa karagdagang mga detalye, at payagan ang oras para sa iyong tagapagpahiram na iproseso ang iyong kahilingan. Inaasahan na maghintay ng 30 araw o higit pa bago mo marinig ang isang sagot, ngunit hindi ito masakit upang tumawag at humingi ng update sa katayuan. Walang mangyayari mabilis, ngunit dapat itong maging mas mabilis kaysa sa pagrebelde (o kahit na isang bukas na benta sa merkado).
4. Kung naaprubahan, kumuha ng payo. Bago ka mag-sign anumang huling dokumentasyon (at sa buong proseso), kumunsulta sa isang lokal na abugado ng real estate. Ito ay nagkakahalaga ng ilang daang dolyar, ngunit ang anumang "di-pagkakaunawaan" ay madaling magastos nang sampung beses-o higit pa. Magbayad ng partikular na atensyon kung paano kakikitaan ang anumang kakulangan.
5. Kapag oras na upang lumabas, iwanan ang ari-arian na malinis at nasa mabuting kondisyon.Alisin ang lahat ng mga personal na gamit at mga labi upang ang property ay handa na upang pumunta sa merkado.