Ang panganib sa prepayment sa pagbabayad nang maaga sa iyong mortgage

Mayroon ka bang mortgage loan? Kung gayon, alam mo na habang maaaring magkaroon ng 15-taong o 30-taong mortgage, laging posible-at kahit na maipapayo-upang subukan at bayaran ang pautang nang maaga. Sa karamihan ng mga kaso, wala nang labis na downside sa pagbabayad ng iyong bahay nang maaga kung maaari mong kayang gawin ito.

Gayunpaman, mayroong isang downside para sa sinuman na namumuhunan sa iyong mortgage. Sa artikulong ito, susubukan naming ipaliwanag kung paano ang mamimili ng isang mortgage ay napapailalim sa isang bagay na tinatawag na "panganib ng prepayment." Sa esensya, ito ang panganib na kanilang kinakaharap na ang iyong mortgage ay babayaran nang maaga, sa gayon ay maiiwasan ang mga ito sa pagtanggap ng patuloy Mga pagbabayad ng interes mula sa utang.

Mortgage-Backed Securities

Kapag ang mga mamimili ay nagbabayad ng mga pautang sa mortgage, karaniwang para sa isang third party, tulad ng isang bangko o ahensiya ng gobyerno tulad ng Fannie Mae o Freddie Mac, upang bumili ng mga mortgage at i-bundle ang mga ito sa magkasama sa mga kilala bilang mga securities na naka-back up sa mortgage.

Sinuman na namumuhunan sa isang seguridad na naka-back-up sa mortgage (kilala rin bilang isang mortgage pass-through) ay makakatanggap ng mga pagbabayad batay sa mga pagbabayad ng prinsipal at interes mula sa mga mortgage na iyon. Halimbawa, kung ang isang homebuyer ay tumatagal ng isang $ 200,000 na mortgage loan na may 30-taon na nakapirming rate ng interes na 5 porsiyento, ang entity na bumibili ng mortgage na ito ay ang pagkuha ng mga pagbabayad ng interes.

Tulad ng nakita natin sa panahon ng krisis sa pananalapi mga dekada na ang nakalilipas, ang mga mahalagang papel na nakabatay sa mortgage ay may panganib dahil ang may-ari ng bahay ay maaaring maging default sa utang. Ngunit mayroon ding panganib na babayaran ng may-ari ng bahay ang punong-guro ng pautang nang maaga, na pumipigil sa mamimili na makuha ang lahat ng mga pagbabayad ng interes.

Ito ang panganib sa prepayment.

Mayroong ilang iba pang mga pagkakataon kung saan maaaring magbayad ang isang tao sa iyong mortgage:

• Kung pipiliin nilang muling ibalik ang iyong mortgage upang samantalahin ang mas mababang rate ng interes, babayaran nila ang orihinal na mortgage.
• Kung nagbebenta sila ng bahay, kailangang bayaran nila ang buong mortgage.
• Sa kapus-palad na kaganapan na ang kanilang bahay ay nawasak, ang isang insurer ay maaaring magbayad ng prepaying ng mortgage.

Ang panganib sa prepayment na ito ay isang potensyal na patibong sa pamumuhunan sa mga securities na naka-back up sa mortgage. Ang mga namumuhunan sa Mga Treasuries ng AUSTE o mga corporate bond ay hindi nakaharap sa panganib na ito, dahil hindi pinapayagan ang mga prepayment.

CPR at MMM

Kung ikaw ay isang mamumuhunan sa mga mahalagang papel o iba pang mga pautang na nakabase sa mortgage, gusto mong makita ang mga pautang na binabayaran nang buo, ngunit hindi masyadong mabilis. Sa madaling salita, pinakamainam na makita ang isang 30-taong mortgage na binabayaran nang eksakto sa 30 taon dahil hindi mo lamang mabawi ang iyong puhunan ngunit makuha ang lahat ng pagbabayad ng interes sa kahabaan ng paraan. Ang utang na binabayaran nang maagang ay nagreresulta sa mas mababang return para sa iyo.

Thankfully, may ilang mga data na nakolekta upang matulungan kang maunawaan kung gaano malamang na ang isang pautang o pool ng mga pautang ay babayaran nang maaga at kung ano ang maaaring maging pangkalahatang inaasahang pagbabalik. Una, may isang bagay na tinatawag na "conditional prepayment rate," (CPR) na kinakalkula bilang isang porsyento. Kung mayroon kang isang CPR, sabihin, 8 porsiyento, nangangahulugan ito na mayroong isang pag-asa na 8 porsiyento ng mga pautang sa isang ibinigay na pool ay babayaran sa susunod na taon.

Ang CPR sa pangkalahatan ay kinakalkula batay sa makasaysayang data at ang mga katangian ng pinagbabatayan na pautang na pool. Maaaring may ilang mga borrowers, halimbawa, na malamang na magbayad ng pautang nang maaga habang ang iba ay hindi.

Bilang karagdagan, ang CPR ay batay din sa inaasahang pagbabago sa mga rate ng interes. Kung ang mga rate ng interes ay inaasahan na drop, halimbawa, ang CPR ay maaaring mas mataas dahil ang mas maraming mga tao ay maaaring pumili upang muling pabutihin ang kanilang mga mortgage. Isaalang-alang, halimbawa, ang mga paunang pagbabayad sa itaas ay higit sa 70 porsiyento noong 2002 dahil nahulog ang mga rate ng interes sa panahong iyon. Ang pagtaas ng mga rate ng interes, sa kabilang banda, ay maaaring magbawas ng panganib sa prepayment.

Gamit ang CPR, maaari mo ring kalkulahin ang "single monthly rate mortality," o SMM. Ang ilang mga tao na tinatawag na ito ang bilis ng prepayment. Tinutulungan ka ng SMM na maunawaan mo ang buwanang mga rate ng prepayment. Ito ay kinakalkula bilang mga sumusunod: SMM = 1 - (1 - CPR) sa 1 / 12th kapangyarihan. Sa kasong ito, ang isang 8 porsyento na CPR ay magreresulta sa isang SMM na 0.69 porsiyento.

Alisin ang Stress

Paggamit ng CPR at SMM, ang mga bangko at mga ahensya ay maaaring magbigay ng isang inaasahang rate ng return sa isang mortgage-backed na seguridad o katulad na pamumuhunan.

Bilang isang mamumuhunan, kailangan mong magpasiya kung anong return ang iyong hinahanap, at nauunawaan na ang isang mas mataas na rate ng pagbalik ay maaari ring magkaroon ng mas mataas na panganib ng default.

Gayunpaman, para sa araw-araw na mamumuhunan, karaniwan na ito ay hindi nagkakahalaga ng pagsisikap upang magsaliksik at mamuhunan sa mga indibidwal na mga mortgage-backed na mga mahalagang papel. Gayunpaman, maaaring magkaroon ng kamalayan na humawak ng ilang mga mutual funds na naglalaman ng mga securities-backed na mga mahalagang papel bilang bahagi ng mas malaking halo ng mga bono ng korporasyon o gobyerno.

Ang karamihan sa mga broker ng discount ay nag-aalok ng mga pondo sa seguridad na nakabase sa mortgage o pondo ng palitan ng kalakalan, na karamihan ay may kasamang halo-halong panandaliang mga mortgage. Isaalang-alang ang mga pamumuhunan tulad ng Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF [NYSE: VMBS] o ang iShares MBS ETF [NYSE: MBB]. Ang mga pondo na ito ay madalas na pinatatakbo ng mga skilled managers na nauunawaan ang mga benepisyo at mga panganib ng mga securities na naka-back up sa mortgage upang mabawasan ang panganib at makamit ang pinakamahusay na pagbalik.