Home Buying Subject to an Existing Loan

Kapag ang mga rate ng interes ay tumaas, ang "pagbili ng paksa sa" biglang nagsisimula upang magmukhang isang kaakit-akit na opsyon sa financing para sa mga mamimili sa bahay. Kapag ang mga rate ng interes ay mababa, ang mga mamimili sa bahay ay may posibilidad na maiwasan ang paksa sa mga transaksyon. Ngunit ang mga rate ng interes ay hindi lamang ang kadahilanan na ginagamit upang matukoy kung ang isang mamimili ay maaaring gumawa ng isang alok sa pagbili na may isang paksa sa financing.

Ano ang Pakikitungo Paksa Sa Means

Ang "pagbili ng paksa" ay nangangahulugang pagbili ng isang bahay na paksa sa umiiral na mortgage. Nangangahulugan ito na hindi binabayaran ng nagbebenta ang umiiral na mortgage at kinukuha ng mamimili ang mga pagbabayad. Ang hindi nabayarang balanse ng kasalukuyang mortgage ay kinakalkula na bilang bahagi ng presyo ng pagbili ng mamimili.

Bakit ang Mamimili Gusto Bumili ng isang Home Paksa sa Mortgage

Ang pangunahing dahilan para sa pagbili ng paksa ay upang sakupin ang umiiral na rate ng interes ng nagbebenta. Kung ang kasalukuyang rate ng interes ay 7% at ang isang nagbebenta ay may 5% fixed rate ng interes, ang 2% na pagkakaiba ay maaaring gumawa ng malaking pagkakaiba sa buwanang pagbabayad ng bumibili.

• Ang isang $ 200,000 na mortgage sa isang 5% na rate ng interes ay amortized sa isang pagbabayad na $ 1,073.64 bawat buwan.
• Ang isang $ 200,000 na mortgage sa isang 7% na rate ng interes ay amortized sa isang pagbabayad na sa $ 1,330.60 bawat buwan.
• Ang buwanang pagtitipid sa isang mamimili sa ilalim ng mga kalagayang ito ay $ 256.96 o $ 3,083.52 kada taon.

Ang ikalawang dahilan: sa pangkalahatan ay hindi kwalipikado ang mga mamimili na bumili ng bahay kapag gumagamit ng paksa sa financing maliban kung ang nagbebenta ay nagpasiya na hilahin ang credit report ng mamimili. Kung ang isang nagbebenta ay handa, kahit na ang isang mamimili na may masamang credit ay maaaring bumili ng isang bahay paksa sa.

Tatlong Uri ng Paksa sa Mga Pagpipilian

Ang isang paksa sa pagbebenta ay hindi kinakailangang may kinalaman sa financing ng may-ari ngunit maaaring ito. Kung ang nagbebenta ay nagdadala ng anumang uri ng financing depende sa kung nagbebenta ang nagbebenta ng mortgage at / o ang halaga ng down payment kumpara sa presyo ng pagbili.

• Ang isang tuwid na paksa sa cash-to-loan: Ang pinakakaraniwang uri ng paksa ay kapag binabayaran ng mamimili ang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbili at ang kasalukuyang balanse sa pautang sa nagbebenta. Halimbawa, kung ang umiiral na balanse sa pautang sa nagbebenta ay $ 150,000 at ang presyo ng benta ay $ 200,000, ang bumibili ay dapat magbigay sa nagbebenta ng $ 50,000 sa cash.
• Ang isang direktang paksa sa carryback ng nagbebenta:Nagbebenta ng mga carrybacks, kilala rin bilang nagbebenta o may-ari ng financing, ay karaniwang matatagpuan sa anyo ng isang pangalawang mortgage. Ang carryback ng nagbebenta ay maaari ding isang kontrata sa lupa o isang instrumento sa pagbebenta ng opsyon sa pag-upa. Halimbawa, kung ang presyo sa pagbebenta ay $ 200,000, ang kasalukuyang balanse sa utang ay $ 150,000, at ang bumibili ay bumababa ng $ 20,000, ang nagbebenta ay magdadala ng natitirang balanse ng $ 30,000 sa isang hiwalay na rate ng interes at mga termino na nakipagkasundo sa pagitan ng mga partido. Ang mamimili ay sasang-ayon na gumawa ng isang pagbabayad sa tagapagpahiram ng nagbebenta at ng hiwalay na pagbabayad sa ibang halaga ng interes sa nagbebenta.
• Ang wrap-around ay napapailalim sa: Ang isang wrap-around na paksa ay nagbibigay sa nagbebenta ng isang override ng interes dahil nagbebenta ang gumagawa ng pera sa umiiral na balanse ng mortgage. Sabihin nating ang kasalukuyang mortgage ay nagdadala ng isang rate ng interes na 5%. Kung ang presyo ng pagbebenta ay $ 200,000 at bumibili ang bumibili ng $ 20,000, ang carryback ng nagbebenta ay magiging $ 180,000. Sa isang rate ng 6%, nagbebenta ang gumagawa ng 1% sa kasalukuyang mortgage ng $ 150,000 at 6% sa balanse ng $ 30,000. Ang mamimili ay magbabayad ng 6% sa $ 180,000.

Ang Pagkakaiba sa Pagitan ng Paksa at Pagpapahiram ng Pautang

Sa isang paksa sa transaksyon, ni ang nagbebenta o ang bumibili ay nagsasabi sa umiiral na tagapagpahiram na ibinebenta ng nagbebenta ang property at ang bumibili ay ngayon ay nagbabayad. Ang mamimili ay hindi nakuha ang pahintulot ng bangko upang makuha ang utang. Ang mga nagpapahiram ay naglalagay ng mga espesyal na pandiwa sa kanilang mga pag-utang at pinagkakatiwalaan ang mga gawa na nagbibigay sa tagapagpahiram ng karapatan upang pabilisin ang utang sa kaganapan ng pag-alis.

Gagawin ba ng mga bangko ang mga utang na ito at dapat bayaran sa paglipat? Depende. Sa ilang mga sitwasyon, ang ilang mga bangko ay masaya na ang isang tao - kahit sino - ay gumagawa ng mga pagbabayad. Subalit ang mga bangko ay may karapatan dahil sa ang clause acceleration sa mortgage o tiwala na gawa. Iyon ang gumagawa ng isang mapanganib na sitwasyon para sa isang mamimili. Kung ang mamimili ay hindi maaaring magbayad ng utang sa demand ng bangko, ang bangko ay maaaring magsimula ng pagreretiro.

Kung ang isang mamimili ay isang palagay ng pautang, ang pormal na mamimili ay ipinapalagay ang utang na may pahintulot ng bangko. Nangangahulugan ito na ang pangalan ng nagbebenta ay tinanggal mula sa pautang, at ang mamimili ay kwalipikado para sa pautang, tulad ng anumang iba pang pautang sa pagbili ng pera. Sa pangkalahatan, ang mga bangko ay nagbabayad sa bumibili ng bayad sa palagay upang maiproseso ang isang palagay sa pautang, ngunit ang bayad ay mas mababa kaysa sa mga bayarin upang makakuha ng isang maginoong pautang. Pinapayagan ng mga FHA loan para sa isang palagay na pautang ngunit ang karamihan sa mga maginoo na mga pautang ay hindi.