Comparative Market Analysis (CMA) - Home Buying Terms

Bago ilagay ang isang bahay sa merkado o listahan sa isang ahente ng real estate, ang mga nagtitinda sa bahay na nagbebenta ay nakakuha ng isang comparative market analysis, na tinutukoy din sa industriya bilang isang CMA. Marahil ay nakatanggap ka ng mga direct mail na sulat o mga postkard mula sa mga lokal na ahente ng real estate tungkol sa mga CMA. Ang mga pitches ay nag-aalok sa iyo ng isang libreng ulat upang sabihin sa iyo kung magkano ang halaga ng iyong bahay ay nagkakahalaga. Gumagamit ang mga nagbebenta ng isang CMA upang malaman ang pagpepresyo sa bahay.

Ano ang Pagsusuri ng Comparative Market?

Kahit na ang mga ulat ay maaaring mag-iba, mula sa isang dalawang-pahinang listahan ng maihahambing na mga benta sa bahay sa isang 50-pahina na komprehensibong gabay, ang haba at pagiging kumplikado ng ulat ay nakasalalay sa kasanayan sa negosyo ng ahente. Gayunpaman, ang mga karaniwang comparative market analysis ulat ay may posibilidad na maglaman ng mga sumusunod na data:

• Aktibong ListahanAng mga aktibong listahan ay mga tahanan na kasalukuyang ibinebenta. Ang mga listahan na ito ay mahalaga lamang kung ang iyong kumpetisyon ay para sa mga mamimili. Ang mga ito ay hindi nagpapahiwatig ng halaga ng pamilihan dahil maaaring hilingin ng mga nagbebenta ang anumang nais nila para sa kanilang tahanan. Hindi ito nangangahulugan na ang anumang mga presyo ay makatotohanang. Ang mga inaalok na mga presyo ng benta ay hindi sumasalamin sa halaga ng pamilihan hanggang sa sila ay magbenta, at sa mga merkado ng mamimili, halimbawa, ang karamihan ay nagbebenta nang mas mababa.
• Mga Nakabinbing ListahanAng mga nakabinbing bahay ng pagbebenta ay dating aktibong mga listahan na nasa ilalim ng kontrata. Hindi pa nagsara ang mga ito, kaya hindi pa sila isang katulad na benta. Maliban kung ang listahan ng ahente ay handa na magbahagi ng impormasyon tungkol sa nakabinbing pagbebenta - at marami ang hindi - hindi mo malalaman ang aktwal na ibinebenta presyo hanggang magsara ang transaksyon. Gayunpaman, nakabinbin ang mga benta gawin ipahiwatig ang direksyon na gumagalaw ang merkado. Kung ang iyong bahay ay naka-presyo sa itaas ng presyo ng mga nakabinbing mga benta, maaari mong harapin ang mas mahaba DOM.

• Nabenta na ListahanAng mga bahay na isinara sa loob ng nakaraang tatlong buwan ay ang iyong maihahambing na mga benta. Ang mga ito ay ang mga benta na gagawin ng isang appraiser kapag nag-iimbestiga sa iyong tahanan para sa mamimili, kasama ang nakabinbing mga benta (na malamang na sarado sa oras na nabili ang iyong bahay). Tumingin nang mahaba at mahirap sa maihahambing na mga benta dahil ang mga ito ay ang iyong halaga sa pamilihan. Maaari mong gamitin ang 6 na buwan ng comps kung walang sapat na mga benta upang makabuo ng isang mahusay na ulat sa tatlong buwan.
• Off-Market / Withdrawn / KinanselaAng mga ito ay mga ari-arian na kinuha off sa merkado para sa iba't ibang mga kadahilanan. Karaniwan, ang dahilan ng pag-alis ng mga tahanan mula sa merkado ay dahil ang mga presyo ay masyadong mataas. Ang median na mga presyo ng pangkat na ito ay halos palaging magiging mas mataas kaysa sa mga median na presyo ng maihahambing na mga benta. Gayunpaman, ang mga listahan ay kanselahin din para sa mga sumusunod na dahilan:

1. Pagsisisi ng nagbebenta. Nagpasya ang mga nagbebenta na hindi sila maaaring makibahagi sa kanilang tahanan at hindi na nais na ibenta.
2. Masyadong mataas ang presyo. Walang nagawa ang isang alok o ang nag-aalok lamang na natanggap ay mga nag-aalok ng mababang-ball, na tinanggihan.
3. Napakatagal ang DOM. Ang mga ahente ay maaaring mag-withdraw ng mga listahan upang maibalik ang mga ito bilang isang bagong listahan at hikayatin ang higit pang mga mamimili.
4. Mga kahilingan sa pag-aayos. Ang mga tahanan ay isang beses sa ilalim ng kontrata at pagkatapos ng inspeksyon sa bahay, hiniling ng mamimili ang pag-aayos na tinanggihan ng nagbebenta.
5. Pinagbabaril ng nagbebenta ang ahente. Ito ay hindi pangkaraniwan para sa mga malungkot na nagbebenta upang sunugin ang isang ahente at umarkila ng isang bagong ahente.

• Nag-expire na ListahanAng grupong ito ay sumasalamin sa pinakamataas na presyo ng halagang median dahil hindi sila nagbebenta at marahil ay di-makatwirang napresyuhan. Ang ilan sa mga nag-expire na mga listahan ay maaari ring magpakita bilang isang aktibong listahan, na nakalista ng isang bagong ahente sa isang bagong presyo. Nagtatapos din ang mga listahan dahil hindi sila agresibo na marketed o dahil ang bahay ay nangangailangan ng pag-aayos.

Pag-usisa ng Mga Maihahambing na Benta

Ang maihahambing na mga benta ay ang mga pinaka malapit na nakahawig sa iyong tahanan. Mahirap ihambing ang tahanan ng isang tri-level sa isang bahay na may isang kuwento. Piliin ang mga tahanan mula sa listahang ito na halos magkapareho sa iyong bahay sa laki, hugis at kundisyon, tulad ng:

• Katulad na square footageHinahambing ng mga tagatangkilik ang mga tahanan batay sa square footage. Mas malaki ang halaga ng mga bahay sa mga parisukat na paa sa bawat talampakang parisukat kaysa sa mas maliit na mga bahay sa talampakang parisukat. Ang pagkakaiba sa pagitan ng isang pangkat ng mga tahanan na ginagasta ng median sa perpektong paraan ay hindi dapat lumampas sa higit sa isang 10% hanggang 20% ​​pagkakaiba sa square feet, plus o minus.
• Katulad na edad ng konstruksiyonSa isip, ang edad ng bahay - ang taon na itinayo nito - ay dapat na sa loob ng ilang taon ng iba pang mga katulad na ibinebenta na mga tahanan. Ang mga pinaghalong subdivision ay karaniwan. Halimbawa, sa isang lugar ng Sacramento, isang subdibisyon ay binubuo ng mga bahay na itinayo noong 1950s, at pagkatapos ay tumalon sila ng ilang dekada sa dekada 1970. Kahit na ang mga bahay ay matatagpuan sa tabi ng bawat isa, ang mga bahay na puno ng character mula sa 1950 ay nagbebenta para sa higit pa kaysa sa kanilang mga bagong Brady Bunch katapat. Kung ang iyong bahay ay itinayo noong 1980, sabihin mo, at ang mga bagong bahay sa kalye ay nagbebenta para sa higit pa, hindi ka maaaring mag-utos sa parehong presyo bilang isang bagong tahanan.
• Katulad na mga amenities, upgrade, at kondisyonAng mga tagatangkilik ay magbabawas ng halaga mula sa iyong tahanan kung may ibang mga upgrade sa bahay at hindi sa iyo. Ang isang bahay na may swimming pool ay magkakaroon ng ibang halaga kaysa sa isang bahay na walang pool. Ang mga pool ay hindi nagkakahalaga gaya ng iniisip mo. Ang isang ganap na remodeled na bahay ay nagkakahalaga ng higit sa isang tagaayos. Ang mga bahay na may isang paligo ay mas mababa kaysa sa mga tahanan na may dalawa o higit na paliguan. Ang pag-iingat sa ipinagpaliban ay mabibilang laban sa iyo.
• LokasyonAlam ng lahat na ang real estate ay pinahahalagahan sa "lokasyon, lokasyon, lokasyon," ngunit itinuturing mo ba kung ano ang ibig sabihin nito? Halimbawa, ang isang bahay na may tanawin ng lungsod ay mas mahalaga kaysa sa isang bahay na nakaharap sa pader ng semento. Ang mga bahay na matatagpuan sa mga busy na daan ay mas mahalaga kaysa sa mga bahay sa tahimik na mga kalye. Ihambing ang iyong tahanan sa mga katulad na lokasyon.Kung ang iyong bahay ay nakapatong sa kalye mula sa planta ng kuryente, hanapin ang iba pang mga bahay na may pagkakalantad ng planta ng kuryente o mga matatagpuan sa mga riles ng tren, bukod sa iba pang hindi kanais-nais na mga lokasyon.

Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang broker-associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.