Ang Aking Uri ng Pautang ay isang Advantage o Disbentaha?

Tanong: Ang Aking Uri ng Pautang ay isang Advantage o Disbentaha sa Pagbili ng Pagbili?

Ang isang mambabasa ay nagtanong: "Ako ay nasa kaakit-akit na posisyon na makapagbayad ng pera o makakakuha ng pautang upang bumili ng bahay. Gusto kong bumili ng isang ari-arian ng pamumuhunan, ngunit alam mo kung gaano ang market na ito. Maraming mga nag-aalok ng mas maraming mga mamimili. gusto ko ang aking alok na maging ang pinakamahusay na, at alam ko ang uri ng alok na ito ay gumaganap ng isang malaking papel Kaya mas mahusay ba ako sa paggawa ng isang nag-aalok para sa cash o may utang? At kung ito ay isang pautang, kung anong uri ng utang ang pinakamahusay "Nasaan ang aking gilid? Ano ang mas mahusay na nag-aalok ng isang pagbili kaysa sa iba kapag niranggo laban sa isa't isa sa pamamagitan ng uri ng pautang?"

Sagot: Marunong mong isaalang-alang kung paano maaaring makita ng nagbebenta ang iyong alok, dahil ang uri ng mortgage loan o mga tuntunin ng financing ay maaaring makaapekto sa pag-iisip na iyon. Ihagis ka sa paghahalo ng merkado ng nagbebenta, at malamang na ikaw ay nakikipagkumpitensya laban sa maraming mga alok mula sa iba't ibang mga mamimili. Ang iyong alok ay magiging mas malapit na sinusuri at hinuhusgahan.

Ang mga mamimili ay magiging namangha kung alam nila kung gaano ang di-makatarungang pag-aalay ng mga alok sa pagbili. Habang mayroon kaming mga batas sa Fair Housing na nagbabawal sa diskriminasyon batay sa mga klase ng proteksiyon, hindi pinigilan ang iba pang mga uri ng diskriminasyon. Hindi banggitin, karamihan sa mga nagbebenta at sa kanilang mga ahente sa listahan ay hindi nagsasagawa ng pagsasabi sa mga mamimili kung bakit tinanggihan ang kanilang alok. Iniiwan lamang nila ito. Hindi nila kailangang ipaliwanag kung bakit.

Gayunpaman, karaniwan na kasanayan upang hatulan ang isang alok sa pagbili sa pamamagitan ng uri ng financing na pipili ng mamimili na gamitin. Ang mga alok ng pagbili ay kadalasang niraranggo sa sumusunod na paraan. Ang pinakamainam na uri ng alok ay nakalista muna, na may pinakamaliit na nag-aalok ng pag-aalok na niraranggo sa huling lugar:

• Cash. Nangangahulugan ito ng cash sa kamay. Hindi ito nangangahulugan ng isang bahay na kasalukuyang nasa escrow, dahil ito ay isang pagbebenta at hindi isang transaksyong pera. Hindi rin ito nangangahulugan ng isang refinance sa isa pang ari-arian na makagawa ng cash sa ibang araw. Ang isang cash offer ay kadalasang sinamahan ng patunay ng mga pondo. Iyon ay dahil ang nagbebenta ay hindi kukuha ng salita ng bumibili na ang bumibili ay mabuti para sa cash. Ito ang katumbas ng pagtatanong sa bumibili upang makabuo ng isang maleta na naka-pack na may 100 dolyar na perang papel.
• Dahil ang pera ay sobrang na-rate, kung minsan ang mga mamimili ng cash ay maaaring makipag-ayos ng diskwento. Ngunit huwag ibilang sa benepisyong iyon sa isang sitwasyon ng maramihang pagbibigay o sa isang maikling pagbebenta. Tandaan, ang lahat ng mga alok, maliban sa financing ng may-ari, ay nagreresulta sa cash sa nagbebenta sa dulo. Ang pangunahing benepisyo sa isang cash offer ay walang kinakailangang tasa.
  • Ang mga nag-aalok ng cash sa paglipas ng listahan ng presyo ay lubos na kanais-nais para sa mga bahay na may equity dahil walang tasa. Ang nag-aalok ng cash sa presyo ng listahan ay hindi kanais-nais para sa isang maikling pagbebenta, gayunpaman, dahil kung ang mamimili ay naglalakad, ang pag-asa ng bangko ay naitatag na. Maaaring mahirap i-duplicate.
• Maginoo na pautang. Ang mga kinakailangang iskor sa FICO para sa isang maginoo na pautang ay mas mataas kaysa sa mga para sa isang FHA loan. Maaari ka pa ring makakuha ng isang maginoo na pautang kung ang iyong marka ng FICO ay nagsasalamin ng pinakamababang kinakailangan para sa FHA ngunit magbabayad ka ng mas mataas na rate ng interes. Ang mga rate ng binigay ay ibinibigay sa mga borrower na bumaba ng 20% ​​o higit pa sa cash, na nagreresulta sa isang 80% to-value ratio o mas kaunti. Ang mas mababa ang ratio, mas mababa ang panganib sa tagapagpahiram. Gayundin, kung ang pagtasa ay mas mababa, kadalasang ang tagapagpahiram ay hayaan ang isang borrower na bayaran ang pagkakaiba sa cash kung ang utang-sa-halaga ay mas mababa sa 80%.
  • Ang isa pang kalamangan sa mga maginoo na pautang ay ang mga pangangailangan sa pagpopondo sa tagapagpahiram ay mas mahigpit. Ang tagapagpahiram ay mas malamang na humingi ng pag-aayos. Ang katotohanang nag-iisa ay gumagawa ng isang maginoo na mamimili na lalabas na mas kaakit-akit kaysa sa isang mamimili ng FHA. Gayunpaman, tandaan, ang mga bagong bahay ay karaniwang hindi nangangailangan ng pag-aayos.
• FHA Loan. Maraming mga unang-time na mga mamimili sa bahay ay nag-opt para sa isang FHA loan dahil ang paunang cash down na pagbabayad ay karaniwang mas mababa kaysa sa halaga na kinakailangan para sa isang maginoo utang. Bilang karagdagan, ang kinakailangang iskor ng FICO, ang bawat overlays ng tagapagpahiram, ay mas mahalay. Ang pinakamababang down payment para sa isang FHA loan ay 3.5% ng presyo ng pagbili. Ang mga alituntunin sa pag-aayos ng FHA ay hindi mahigpit na tulad ng ilang mga nagbebenta at mga ahente na naniniwala. Ngunit ang mas lumang mga bahay ay madalas na nangangailangan ng mas maraming pag-aayos. Ang pagpinta pintura ay isang malaking isyu FHA kung ang bahay ay binuo bago ang 1978. Ang bahay ay maaaring magkaroon ng isang kongkreto sahig walang karpet, ngunit ito ay mas mahusay na hindi na magkaroon ng pagbabalat pintura. Ang mga utang ng FHA ay pinipupuna mula sa pagsasara dahil sa mga kondisyon ng pagpopondo.
  • Ang ulat ng peste at clearance ay maaaring o hindi maaaring kinakailangan ng FHA appraiser.
• VA Pautang. Ang mga beterano ay nakakuha ng maikling dulo ng stick pagdating sa hierarchy ng utang. Gayunpaman, ang mga borrowers ng VA ay marahil isang mas mahusay na peligro sa credit kaysa sa isang mamimili ng FHA dahil ang mga kinakailangan upang bumili nang walang paunang bayad ay mas mahigpit. Pinapanatili ng isang borrower ang opsyon na maglagay ng down payment sa bahay o bumili nang walang paunang pagbabayad. Pinipili ng karamihan sa mga borrower ng VA ang leverage. Ang downside sa utang ng VA ay ang mga ulat ng peste ay kinakailangan. Kapag kinakailangan ang isang pest work, ang tagapagpahiram ay nais ng sertipiko ng pagkumpleto. Kung ang transaksyon ay isang maikling pagbebenta, kadalasan ang mga bangko ay hindi pinahihintulutan ang pagbabayad para sa pagkakasakit ng peste. Ibinebenta ang mga tahanan sa pagbebenta nang maikli Bilang Is.
  • Sa kasamaang palad, dahil sa hierarchy at misconceptions, ang mga mamimili ng VA ay madalas na nahulog sa ilalim ng pile ng mga alok, habang maaaring ito ang pinaka-kwalipikado. Ang mga ahente na humahawak ng maraming maikling benta ay mas gusto ang mga mamimili ng VA dahil alam nila na ang mga mamimili na ito ay makakakuha ng pabalik sa ibang lugar, na gumagawa sa kanila ng isang nakatalagang kandidato para sa isang maikling pagbebenta.

_{Sa oras ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.}