Claiming Home Mortgage Interest Bilang isang Tax Deduction

Ang pagmamay-ari ng iyong sariling tahanan ay may ilang magagandang buwis sa buwis. Ang isa sa mga ito ay ang interes na dapat mong bayaran sa iyong mortgage loan ay deductible sa buwis.

Ang Tax Cuts at Jobs Act (TCJA) ay nilagdaan sa batas noong Disyembre 22, 2017 at ito ay nakakaapekto sa pagbabawas na ito medyo, ngunit magagamit pa rin Ang Batas na ito hindi alisin ito mula sa buong buwis na code, ngunit nagtatakda ito ng ilang mga bagong limitasyon at mga paghihigpit.

Claiming Home Mortgage Interest

Kailangan mong i-itemize ang iyong mga pagbabawas sa Form 1040, Iskedyul A upang tubusin ang interes ng mortgage. Nangangahulugan ito na nabanggit ang karaniwang pagbabawas para sa iyong katayuan sa pag-file-ito ay alinman sa / o sitwasyon. Maaari mong i-itemize o maaari mong i-claim ang karaniwang pagbabawas, ngunit hindi mo maaaring gawin ang pareho.

Ang Iskedyul A ay sumasaklaw din sa maraming iba pang mga gastos na maaaring ibawas, gayunpaman, kabilang ang mga buwis sa ari-arian ng real estate, mga gastusing medikal, at mga charitable contribution. Minsan lahat ng mga ito ay nagdaragdag ng higit sa karaniwang pagbabawas para sa iyong katayuan sa pag-file, na ginagastos ang oras at pagsisikap upang i-itemize ang iyong mga pagbabawas. Kung hindi, makakapag-save ka ng higit pang mga dolyar ng buwis sa pamamagitan ng paglaktaw sa pagbawas ng interes ng mortgage sa bahay at sa halip ay inaangkin ang karaniwang pagbawas.

Maaaring ito ang kaso sa 2018 at pasulong sa pamamagitan ng 2025 kapag ang TCJA ay nakatakdang mawawalan ng bisa maliban kung muling binago ito ng Kongreso. Sa 2017, ang karaniwang pagbawas ay $ 6,350 para sa mga nag-iisang nagbabayad ng buwis at may-asawa na nagbabayad ng buwis na nag-file ng hiwalay na pagbalik. Ito ay $ 12,700 para sa kasal na nagbabayad ng buwis na isinampa nang magkakasama at para sa mga kwalipikadong balo (er) s, at $ 9,350 para sa mga kwalipikado bilang pinuno ng sambahayan.

Ang TCJA halos doble ang mga karaniwang pagbabawas. Ang mga ito ay ngayon $ 12,000 para sa mga nag-iisang filers at may kasal na mga filer ng magkakahiwalay na pagbabalik, $ 18,000 para sa mga kwalipikado bilang pinuno ng sambahayan, at $ 24,000 para sa kasal na mga nagbabayad ng buwis na nag-file ng mga pinagsamang pagbabalik at kwalipikadong biyuda (er) s. Bilang isang resulta, maaaring maging mas malamang na magkakaroon ka ng sapat na mga itemized na pagbabawas ng pangkalahatang upang malampasan ang karaniwang pagbawas na iyong karapat-dapat.

Karaniwang marapat na kumpletuhin ang Iskedyul A at ihambing ang kabuuan ng iyong mga itemized na pagbabawas sa iyong karaniwang pagbabawas upang malaman kung aling paraan ang pinaka-kapaki-pakinabang para sa iyo.

Kwalipikado para sa Pagkuha ng Interest sa Mortgage

Sa 2017, kasama ang interes sa mortgage na iyong binayaran sa mga pautang upang bumili ng bahay, sa mga linya ng kredito sa bahay ng katarungan, at sa mga pautang sa konstruksiyon. Ngunit tinatanggal ng TCJA ang pagbabawas para sa utang sa ekuiti sa bahay ng 2018 maliban kung maaari mong patunayan na ang utang ay kinuha sa "higit na mapabuti ang iyong paninirahan." Dapat mong gamitin ang pera para sa layuning iyon. Sa madaling salita, wala kang suwerte para sa oras kung ikaw ay muling magbayad para sa edukasyon sa kolehiyo ng iyong anak.

Ang pagbabawas ay limitado rin sa interes na iyong binayaran sa iyong pangunahing tahanan at / o pangalawang tahanan. Ang kabayaran na ginugol sa ikatlo o ikaapat na bahay ay hindi maaaring ibawas. Hindi nagbago iyon.

Dapat ka ring legal sa kawit para sa pautang-ang utang ay hindi maaaring sa pangalan ng ibang tao maliban kung ito ang iyong asawa at ikaw ay nag-file ng isang pinagsamang pagbabalik. Ito ay dapat na isang utang na bona fide sa mayroon kang isang kontrata na obligasyon na bayaran ito pabalik. Sa wakas, ang iyong bahay ay dapat kumilos bilang seguridad para sa pautang at ang iyong mga dokumento sa mortgage ay dapat na malinaw na sabihin ito.

Ang iyong tahanan ay maaaring maging isang tirahan ng pamilya, condo, mobile home, kooperatiba, o kahit isang bangka-halos lahat ng ari-arian na may "mga pasilidad na natutulog, pagluluto at toilet," ayon sa Internal Revenue Service.

Pagtukoy kung gaano karaming interes ang iyong binayaran

Dapat kang makatanggap ng isang Form 1098, isang Mortgage Interest Statement, mula sa iyong mortgage lender sa simula ng bagong taon ng buwis. Inuulat ng form na ito ang kabuuang interes na iyong binayaran sa nakaraang taon. Hindi mo kailangang ilakip ang form sa iyong tax return dahil ang pampinansyal na institusyon ay dapat ding magpadala ng isang kopya ng Form 1098 nang direkta sa IRS.

Tiyaking ang pagbawas ng mortgage interes na iyong inaangkin sa Iskedyul A ay tumutugma sa halagang iniulat sa Form 1098. Ang halaga na maaari mong bawasin ay maaaring mas mababa sa kabuuang halaga na lumilitaw sa form batay sa ilang mga limitasyon. Panatilihin ang Form 1098 sa isang kopya ng iyong nai-file na tax return para sa hindi bababa sa apat na taon.

Limitasyon ng Dollar sa Home Acquisition Debt

Ang mga pautang na ginamit upang bumili o bumuo ng isang paninirahan ay tinatawag na "home acquisition debt." Ang terminong ito ay tumutukoy sa anumang pautang na kinukuha mo para sa layunin ng pagkuha, pagtatayo, o pagpapabuti sa isang kwalipikadong tahanan. Bilang ng 2017, hindi mo kayang ibawas ang interes sa mga utang sa pagkuha ng bahay na higit sa $ 1 milyon para sa iyong pangunahing bahay at / o iyong pangalawang paninirahan. Binabawasan ito ng TCJA sa $ 750,000 bilang ng 2018.

Sabihin nating humiram ka ng $ 800,000 laban sa iyong pangunahing tirahan at $ 400,000 laban sa iyong pangalawang paninirahan. Ang parehong mga pautang ay ginagamit lamang upang makuha o malaki pagbutihin ang mga katangian. Magkasama, ang mga pautang ay nagdaragdag ng hanggang $ 1.2 milyon, na lampas sa kasalukuyang $ 750,000 na limitasyon para sa utang sa pagkuha ng bahay. Maaari mo lamang i-claim ang pagbawas ng interes ng mortgage para sa porsyento na maaaring maiugnay sa unang $ 750,000 na iyong hiniram.

Pinagsamang Mortgages

Kung sama-sama mong hawak ang mortgage sa ibang tao na hindi iyong asawa, ikaw ay may karapatan na ibawas lamang ang interes na iyong binayaran nang personal, anuman ang natanggap mo sa Form 1098 mula sa tagapagpahiram. Ngunit mayroong isang lusot dito.

Ang mga co-borrowers na gumawa ng mga partikular na pagbabayad upang maiwasan ang foreclosure ay maaaring bawasan ang interes na binayaran kahit na ang interes ay dapat bayaran ng ibang tao. Ang mga editor ng "Ang Iyong Buwis sa Kita" ni JK Lasser pumasa sa tip na ito:

"Pinahintulutan ng Korte ng Buwis ang isang magkasamang obligor na ibawas ang kanyang pagbabayad ng bahagi ng iba pang obligor ng interes sa mortgage kung ang pagbabayad ay ginawa upang maiwasan ang pagkawala ng ari-arian, at ang pagbabayad ay ginawa sa kanyang magkakahiwalay na pondo." (Pahina 328)

Home Construction Loans

Maaari mo pa ring ibawas ang interes sa mga mortgage na ginamit upang bayaran ang gastos sa konstruksiyon. Ang mga nalikom ay dapat gamitin upang makuha ang lupain at para sa pagtatayo ng tahanan. Ang mga gastusin na natamo sa loob ng 24 na buwan bago ang konstruksiyon ay nakumpleto ang bilang patungo sa $ 750,000 na limitasyon sa utang sa pagkuha ng bahay.

Ngunit mayroong isang catch din, masyadong. Kung babawasan mo ang interes sa isang pautang sa konstruksiyon sa loob ng dalawang taon at pagkatapos mong magpasya na ibenta ang ari-arian sa halip na lumipat at gamitin ito bilang iyong paninirahan, maaari mong i-restate ang iyong mga tax return para sa mga taon na iyong ibinawas ang interes upang makilala ito bilang investment sa halip na interes. Maaari itong limitahan ang pagkabawas nito.

Sa madaling salita, maaaring gusto ng IRS ang ilang pera.

Mga Bayad na Bayad

Ang mga puntos na binayaran sa utang sa pagkuha para sa mga primary at sekundaryong mga tahanan ay ganap na kakaltas sa taon na binabayaran sila. Ang mga puntos ay hindi laging iniulat sa Form 1098, ngunit dapat mong mahanap ang mga ito sa iyong pahayag sa pagsasara ng HUD-1.

Kailan Maghanap ng Tulong ng isang Tax Professional

Ang pagbibigay-diin sa pagbawas ng interest sa home mortgage ay tapat para sa ilang mga nagbabayad ng buwis, ngunit hindi gaanong para sa iba.

Magdagdag ng interes na iniulat sa iyong Mga Form 1098 at ipasok ang kabuuan sa Iskedyul A. Maaari mong gamitin ang worksheet sa Publication 936 upang kalkulahin ang iyong pinapahintulutang bawas.

Baka gusto mong suriin sa isang propesyonal sa buwis, gayunpaman, kung binili mo o ibinenta ang ari-arian sa panahon ng taon ng pagbubuwis, o kung ang iyong utang sa pagkuha ng bahay ay lumampas sa bagong $ 750,000 na limitasyon. Sa katunayan, makatuwiran na humingi ng payo ng isang pro tax kahit na bago ka bumili o magbenta ng real estate kung para lamang makakuha ng hawak sa mga kahihinatnan sa buwis ng iyong desisyon.