Ano ang Mga Serbisyong Multiple Listing (MLS) sa Real Estate?

Ang isang serbisyo ng maramihang listahan (MLS) ay isang database ng marketing na itinatag ng isang grupo ng mga nakikipagtulungan sa mga real estate broker upang magbigay ng tumpak at nakabalangkas na data tungkol sa mga katangian para sa pagbebenta. Ito rin ay isang mekanismo para sa listahan ng mga broker na nag-aalok ng kabayaran sa mga broker ng mamimili na nagdadala ng mga mamimili para sa kanilang mga nakalistang mga katangian.

Paano Ito Nagsimula

Ang mga tao ay bumibili at nagbebenta ng real estate dahil bago naging bansa ang Amerika, at napagtanto nila na kailangan nila ng isang paraan upang magbahagi ng impormasyon sa oras na lumigid sa huli na mga 1800. Ang mga propesyonal sa real estate ay magtitipon sa kanilang mga lokal na organisasyon upang makipagpalitan ng impormasyon at magtrabaho ng mga kasunduan para sa kabayaran kung ang isa ay nagdala ng isa pang mamimili.

Ang mga pagtitipon na ito ang unang kilalang "MLS" na pagkukusa. Lumaki sila sa paglipas ng mga taon sa mga listahan ng pag-print at mga kasunduan bago ang mga elektronika at ang Internet ay kinuha at ginawang mas madali ang buong proseso.

Mga Panuntunan at Pamamaraan ng MLS

Ang mga broker sa isang lugar ng merkado ay sumali sa isang MLS upang magbahagi ng impormasyon sa listahan tungkol sa mga tahanan para mabili sa iba pang mga broker. Ito ay lubos na mabisa sa nais ng bawat broker ng maraming iba pang mga broker hangga't maaari upang malaman ang tungkol sa kanilang mga listahan at dalhin ang mga mamimili na may interes.

Ang bawat MLS ay may sariling mga alituntunin at mga pamamaraan, ngunit ang mga ito ay karaniwang patterned sa mga regulasyon na nai-publish sa pamamagitan ng National Association ng Realtors® kapag ang pagiging miyembro ay ang lahat ng Realtors. Sa pamamagitan ng paggamit ng mahigpit na pamantayan ng data at pagbibigay ng mga patakaran para sa nag-aalok ng kabayaran sa iba pang mga broker, ang MLS ay naging pangunahing sasakyan para sa karamihan ng mga transaksyong real estate sa mga nakaraang taon.

Ang mga alituntunin ay tumutukoy na dapat ipahiwatig ng mga broker sa bawat listahan ang porsyento ng komisyon ng listahan na binabayaran ng nagbebenta. Ito ang halaga na ibabahagi nila sa isa pang miyembro ng broker na nagdudulot ng matagumpay na mamimili.

Ang mga miyembro na hindi sumunod sa istraktura at nilalaman ng mga patakaran ay maaaring magmulta.

MLS Associations

Ang mga terminong "MLS" o "maraming listahan ng serbisyo" ay hindi tumutukoy sa alinmang isang network, kundi mga network sa buong bansa. Ang mga tuntunin ay hindi isang tatak o trademark.

Wala talagang tumpak na bilang ng lahat ng mga organisasyon ng MLS sa bansa dahil patuloy silang pagsasama at pagsira.

Katumpakan ng Impormasyon

Ang mga database ng listahan ng MLS ay isinasaalang-alang ang pinaka tumpak sa mga detalye ng ari-arian sa Internet o sa ibang lugar. Ang mga bagong listahan ay dapat na ipinasok sa loob ng isang tinukoy na tagal ng panahon. Ang mga multa ay nabuo kung ang isang miyembro ay hindi pumasok sa buong listahan ng data ng deadline. Sa pangkalahatan, ito ay 24 hanggang 48 na oras pagkatapos ma-sign ang kasunduan sa listahan.

Mula sa square footage sa mga direksyon at lokasyon, nais ng MLS association na mapanatili ang isang mataas na antas ng katumpakan sa impormasyon na ipinasok. Ang kalidad at bilang ng mga larawan kasama ay madalas na ipinag-uutos din, bagaman ang eksaktong pamantayan ng iniaatas na ito ay maaaring mag-iba sa pana-panahon.

Sa pangkalahatan, ang mga lokal na MLS Internet Data Exchange (IDX) na feed at mga sistema ng paghahanap ay itinuturing na mas tumpak at napapanahon, mas mahusay kaysa sa mga site tulad ng Zillow at iba pa.

Ang Impormasyon ba ay Magagamit sa Pampubliko?

Ang publiko ay may access sa mga listahan ng MLS … uri ng. Sa teknikal, ang impormasyon ay magagamit lamang sa mga kalahok na broker, ngunit ang mga broker ay bukas-palad tungkol sa pagbabahagi at gagawin nila ito nang walang bayad. Pagkatapos ng lahat, ang kanilang kita ay nakasalalay sa salita ng kanilang mga listahan ng pagkuha.

Gayunpaman, ang ilang impormasyon ay pinanatili sa ilalim ng lock at susi para sa kaligtasan ng mga nagbebenta, kabilang ang personal at proprietary na impormasyon at mga tala tungkol sa kung ang bahay ay walang laman.

Ang mga nagbebenta ng FSBO- "para sa pagbebenta ng may-ari" na mga katangian-ay maaaring iwanang sa malamig na walang awtomatikong pag-access upang ilista ang kanilang mga tahanan bilang mga broker. Gayunman, maraming mga brokers at mga serbisyong online ang maglilista sa kanila para sa kanila.

Mga Reklamo at Di-pagkakasundo

Ang mga organisasyong MLS ay karaniwang nag-uutos ng alinman sa pamamagitan, arbitrasyon, o kapwa para sa mga alitan sa pagitan ng mga miyembro. Sinusubukan din nila na maging unang destinasyon para sa mga reklamo ng consumer, dahil ang susunod na antas ay ang board licensing ng estado.

Ang bawat lokal na MLS ay may komite sa etika upang makarinig ng mga reklamo mula sa mga miyembro tungkol sa iba pang mga miyembro. Nakikinig ang komite sa magkabilang panig ng mga hindi pagkakaunawaan at mga panuntunan sa sitwasyon. Marami sa mga problemang ito ang may kinalaman sa mga komisyon.

Mga Isyu ng Pagpapataw ng Dahilan

Ang pagkuha ng dahilan ay isang konsepto na nagpapasiya kung aling real estate agent ang pangunahing dahilan sa paglahok ng kliyente sa transaksyon. Sa madaling salita, sino ang bumibili ng ganitong mamimili sa punto ng pagkontrata upang bilhin ang bahay na ito?

Pinalala ng Internet ang kalinawan ng sitwasyong ito. Ang mga tao ay pumunta sa mga website at naghahanap ng mga listahan ng bahay, at maaari silang tumawag o mag-email sa listahan ng ahente na may isang katanungan tungkol sa ari-arian. Sa ibang pagkakataon, kung ang isang ahente ay nagdudulot ng bumibili na ito dahil nagtrabaho siya sa kanila sa paghahanap ng isang bahay, maaaring sabihin ng ahente ng listahan na ang unang kontak ay ginawa sa kanila ang "procuring cause."

Ang komite ng etika ay titingnan ang sitwasyon nang buo at sa konteksto ng kung sino ang ginawa at kung kailan nila ito ginawa. Sa pangkalahatan, ang ahente ng mamimili ay may karapatan sa komisyon kung ang pagsagot sa isang tanong tungkol sa ari-arian ay ang lahat ng nangyari sa listahan ng ahente.

Mga Alok ng Kabayaran ay "Walang kondisyon"

Ang mga alok ay, para sa pinaka-bahagi, hindi maayos at walang pasubali, ngunit mayroong isa o dalawang eksepsiyon. Kapag ang broker ng isang listahan ay hindi lamang maaaring mangolekta ng isang komisyon dahil sa mga paraan na lampas sa kanyang kontrol, kadalasang hindi siya nakaka-hook-ngunit, siyempre, wala siyang bayad.

At ang kabayaran ay maaaring mabawasan kapag ang isang utos ng korte na ang komisyon na binabayaran sa mga broker ay dapat na mas mababa kaysa sa orihinal na pinagkasunduan.