Nababahala sa Home Sales: Foreclosures, Short Sales, REOs

Ang mga pagreremata, ang mga maikling benta at ang mga REO ay nagpapaalala sa atin ng, "Lions at tigre at bear, oh, my!" May mga pagkakatulad. Ang mga leon at tigre at bear ay mga mabangis na hayop, ngunit naiiba sa bawat isa - tulad ng foreclosures at maikling benta at real-estate na pag-aari (REOs) ay namimighati benta ngunit naiiba mula sa bawat isa.

Gayunpaman, nang walang dalubhasang kaalaman tungkol sa kung paano pangasiwaan ang pagbili ng isang pagreremata, maikling pagbebenta o REO, maaari mong makita ang iyong sarili sa mapanganib na teritoryo. Halimbawa, samantalang maraming mga maikling benta ang foreclosures, hindi lahat ng foreclosures ay maikling benta at hindi bawat maikling benta ay nasa foreclosure. Upang higit pang kumplikado ang mga bagay, ang REOs ay hindi maikling benta alinman, ngunit ang ilang mga inilaan maikling benta ay maaaring magtapos bilang isang REO.

Ano ang isang pag-aari ng pag-aari?

Ang isang ari-arian ng pagreretiro ay isang tahanan sa foreclosure - kapag ang isang abiso ng default ay nai-file sa mga pampublikong talaan. Ito ay nangangahulugan na ang may-ari ay tumigil sa paggawa ng mga pagbabayad ng mortgage at ang tagapagpahiram ay nagbigay ng paunawa na maliban kung ang mga pagbabayad ay napapanahon, ibebenta nito ang ari-arian sa pinakamataas na bidder.

Ang mga nagpapahiram ay maaaring mag-foreclose para sa iba pang mga kadahilanan, ngunit ang pinaka-karaniwang dahilan nagpapahiram file ng isang abiso ng default ay kapag ang isang borrower ay hindi bababa sa dalawang mga pagbabayad sa mga atraso.

Kung ang may-ari ng bahay ay hindi nagdadala ng kasalukuyang utang, ang tagapagpahiram ay aalisin ang ari-arian mula sa may-ari. Ang pangwakas na hakbang na kinakailangan ng tagapagpahiram pagkatapos ng isang lumipas na panahon ay upang subukang mag-auction ng ari-arian sa isang pampublikong pagbebenta.

Hindi lahat ng mga bahay na nahulog sa foreclosure ay pumunta sa pampublikong pagbebenta dahil ang mga may-ari ay may karapatang gumawa ng mga pagbabayad sa likod hanggang sa isang punto, na ang panahon ay nag-iiba mula sa estado hanggang sa estado.

Ang mga namumuhunan sa real estate at mga mamimili sa bahay ay nakikita ang kita sa pagbili ng mga foreclosures dahil madalas nilang mabibili ang ari-arian para sa halaga na inutang, pinupunan ang equity ng may-ari ng bahay nang libre.

Paano naaapektuhan ng batas ng California ang pagreremata / mga mamimili ng maikling pagbebenta

Ang mga estado ay may iba't ibang mga batas na namamahala sa pagreremata at ang ilan ay sumusunod sa batas ng California. Upang lubusang maunawaan ang iyong mga karapatan bilang isang buyer ng foreclosure, makipag-ugnay sa isang lokal na abugado ng real estate. Gayunpaman, napagtanto na sa loob ng mahabang panahon sa California, isang ahente ng real estate ay hindi maaaring kumatawan sa isang foreclosure investor kung lahat ng sumusunod na apat na pahayag ay totoo:

• Kwalipikado ang tahanan bilang personal na tirahan ng nagbebenta.
• Ang ari-arian ay isang solong pampamilya o 2 hanggang 4 na yunit.
• Isang Paunawa ng Default ay nai-file sa mga pampublikong talaan laban sa ari-arian.
• Ang mamimili ng mamumuhunan ay hindi sasakupin ang ari-arian.

Gayunpaman, kung ang alinman sa apat na pahayag na ito ay hindi totoo, ang isang ahente sa California ay pinahihintulutan na kumatawan sa mga mamimili, lalo na kung ang mamimili ay pupunta sa bahay. Ngunit upang kumatawan sa isang mamumuhunan, ang batas ng CA ay nangangailangan ng isang ahente ng real estate na mag-post ng isang bono. Walang available na bono sa estado ng California. Samakatuwid, bilang isang pre-foreclosure mamumuhunan sa California, maraming mga mamimili ay sapilitang upang kumilos sa kanilang sarili.

Isang korte ng California ang pinasiyahan noong 2007 na hindi maipapatupad ang kinakailangan sa bono. Ang California Association of Realtors ay nagawa na ang isang espesyal na pakete ng mga form na maaaring gamitin ng mga ahente upang kumatawan sa mga namumuhunan. Pag-aralang mabuti, bilang isang mamumuhunan, kailangan mong sumunod sa Batas sa Pagbebenta ng Ari-arian ng Kompanya. Sa iba pang mga kinakailangan, ang mga nagbebenta na nasa foreclosure ay may karapatan na i-rescind (kanselahin) ang isang transaksyon sa loob ng limang araw. Ang mga namumuhunan ay dapat magbigay ng paunawa sa nagbebenta ng karapatang iyon, kabilang ang isang kopya ng form na magpapahintulot sa mga nagbebenta na magkansela.

Ang pagkabigong sumunod sa Home Equity Sales Act ay nagdudulot ng malubhang mga parusa, kabilang ang isang probisyon na nagbibigay sa nagbebenta ng karapatang kanselahin ang pagbebenta hanggang sa dalawang taon matapos ang pagbebenta sa sarbey ay sarado at makuha ang ari-arian. Nabasa mo na tama. Dalawang taon.

Bilang isang mamumuhunan, bago ka magpasya na bumili ng bahay sa foreclosure sa pamamagitan ng paggawa ng mga pagbabayad sa likod sa tagapagpahiram, pagbibigay sa nagbebenta ng ilang mga dolyar at pagtatala ng isang gawa, tumawag sa isang abogado sa real estate.

Ano ang isang maikling pagbebenta ng ari-arian?

Ang isang maikling sale ay nangyayari kapag ang isang homeowner ay nasa foreclosure ngunit bago ang property ay napupunta sa pampublikong auction. Sa ilalim ng isang maikling pagbebenta, ang isang tagapagpahiram ay dapat sumang-ayon na tanggapin ang mas mababa kaysa sa halaga na utang sa ari-arian.

Hindi tulad ng isang pagrebelde, ang mga namumuhunan ay kadalasang bumili ng bahay para sa mas kaunti dahil ang mga mamumuhunan ay hindi nagbabayad ng kasalukuyang utang o hindi binabayaran ang mga pagbabayad sa likod. Ang mga mamumuhunan ay nakakaakit ng isang deal sa mga umiiral na tagapagpahiram na kumuha ng mas mababa kaysa sa kung ano ang tagapagpahiram ay darating upang maiwasan ang pakikitungo sa isang pagreremata.

Ito ay isang kathang-isip na ang mga nagpapahiram ay hindi makagagawa ng isang pakikitungo sa isang mamumuhunan maliban kung ang nagbebenta ay nahulog sa likod sa obligasyon ng nagbebenta upang gumawa ng napapanahong mga pagbabayad ng mortgage. Ang mga nagbebenta ay hindi kailangang maging default dahil sa isang maikling pagbebenta na magaganap. Para sa isang mamimili na gustong sumakop sa bahay, ang pagbili ng isang maikling pagbebenta ay gumagawa ng pinansyal na kahulugan.

Ano ang REOs - Pagmamay-ari ng Real Estate?

• Ang pagbili ng isang REO ay katulad ng pagbili ng isang maikling pagbebenta maliban kung ang ari-arian ay pag-aari ng tagapagpahiram.
• Ang ari-arian ay nakuha ng tagapagpahiram sa pamamagitan ng pagkilos na pagreretiro.
• Kadalasan ang mga nagpapautang ay magbebenta ng mga bahay na nabawi nang mas mababa kaysa sa nakaraang balanse sa pautang.
• Ang mga pag-aari ng bangko ay tinatawag na REOs, ibig sabihin real eestado owned ng tagapagpahiram.

Ang mga bangko ay nagtapos ng pag-aari ng ari-arian kapag walang sinuman sa sapat na bid ng pampublikong auction upang masakop ang halaga na inutang laban sa ari-arian. Ang mga tahanan ng REO ay madalas na itinuturing na ang pinakamahusay na paraan upang bumili ng namimighati na ari-arian dahil ang nagbebenta ay wala na sa larawan. Ito lamang ang mamumuhunan, ang ahente ng mamumuhunan, ang bangko at ahente ng bangko na nakikipagkasundo sa transaksyon.Ang ilang mga REO ay maaaring mabili nang direkta mula sa tagapagpahiram.

Para sa karagdagang impormasyon, humingi ng payo ng isang abugado ng real estate.