Foreclosure and Short Sales

Ang maikling benta at foreclosures ay dalawang natatanging uri ng mga transaksyon na nagbabahagi ng karaniwang denominador ng mga namimighati na ari-arian, na kinabibilangan ng isang tagapagpahiram ng mortgage. (Ang mga ito ay hindi mapagpapalit na mga termino - bagaman ang karamihan sa mga tao ay hindi nakakaalam nito, may pagkakaiba sa pagitan ng dalawa.)

Maraming mga mamimili sa bahay ang magsisimulang maghanap ng mga maikling benta at foreclosures sa pag-asa na maaari silang bumili ng isang murang bahay, alinman para sa mga layuning pang-puhunan o upang sakupin bilang isang paninirahan.

Naniniwala sila na maaari silang mag-save ng maraming pera o bumili ng bahay para sa mas mababa kaysa sa halaga sa pamilihan.

Kapag tinawagan ako ng mga mamimili na sabihin na gusto nilang bumili ng maikling benta o isang pagreremata, binibigyan ko sila ng check sa katotohanan. Ang katotohanang ito ay malamang na hindi sila makatipid ng anumang pera dahil ang mga bangko ay may halaga na pinahahalagahan ang parehong mga maikling benta at foreclosures sa halaga sa pamilihan, na may allowance para sa kalagayan ng ari-arian. Gayunpaman, may mga eksepsiyon din, at tuwing kadalasan ang sitwasyon ay magiging tama lamang. Gayunpaman, ito ay mas eksepsiyon kaysa sa panuntunan.

Upang makapagsimula, suriin natin ang mga pagkakaiba sa pagitan ng mga maikling benta at foreclosures.

Mga Pangunahing Mga Tampok ng Isang Maikling Pagbebenta ng Ari-arian

• Ang isang maikling bahay na pagbebenta ay isang bahay na hindi pag-aari ng bangko. Gayunpaman, para sa pagbebenta upang isara ang escrow, dapat na aprubahan ng bangko ang pagbebenta.
• Ang pamagat ay pa rin sa pangalan ng mga may-ari ng bahay, at ang mga may-ari ay madalas na nakatira sa ari-arian dahil hindi nila kayang pumunta kahit saan pa.
• Ang mga may-ari ng bahay ay maaaring o hindi maaaring maging sa likod sa kanilang mga pagbabayad sa mortgage; Ang pagkakasala ay hindi palaging isang kinakailangan.

• Dapat ay may isang dokumentadong sulat ng hirap. Ang paghihirap na iyon ay maaaring kabilangan ng pagkawala ng trabaho o sapilitang pagreretiro, maaaring may kaugnayan ito sa kalusugan, o ang mga nagbebenta ay maaaring nakapagdiborsiyo o nakaharap sa pagkabilanggo.
• Ang ilang mga maikling benta kasangkot reverse mortgages pinirmahan ng mga nagbebenta na namatay, o ikalawang pautang na pinalabas sa bangkarota ngunit hindi kailanman pinakawalan.
• Kahit na ang bahay ay hindi kinakailangan sa ilalim ng tubig, ang karamihan sa mga maikling benta ay may kalakip na pagbabayad ng mas mababa kaysa sa buong halaga sa tagapagpahiram. Ang isang nagbebenta ay maaari ding maging kuwalipikado para sa isang maikling pagbebenta kung ang equity ay hindi sapat upang bayaran ang lahat ng mga gastos ng pagbebenta tulad ng mga komisyon at pagsasara ng mga gastos.

Pangunahing Mga Tampok ng Pag-aari ng Ari-arian

• Ang mga pagreretiro ay mga tahanan na pag-aari ng nagpapautang sa mortgage o - kung ang mortgage ay nakaseguro o garantisado - ng isang entidad ng pamahalaan tulad ng Fannie Mae, Freddie Mac, o HUD.
• Mayroong iba't ibang mga paraan na maaaring makuha ng tagapagpahiram ang pamagat sa isang pag-aari ng pag-aari. Ang pinaka-karaniwang paraan ay sa pamamagitan ng pag-foreclosing sa mga may-ari ng bahay para sa hindi pagbabayad ng kanilang mortgage. Gayunpaman, pinapayagan ang isang bangko na ilagdaan ang iba pang mga kadahilanan, tulad ng mga pamamaraan na inaalok kapag ang isang may-ari ng bahay ay nagbebenta ng tahanan sa ibang indibidwal nang hindi binabayaran ang utang. Ang mga paksa sa mga benta ay hindi na pinapayagan. Ang mga bangko ay maaari ring kumuha ng pamagat sa isang ari-arian ng pagreretiro sa pamamagitan ng isang gawa-sa-lieu ng foreclosure o isang pagkilos ng hukuman.
• Kapag ang mga bangko ay kumuha ng pamagat sa isang pag-aari ng pag-aari, pinalalampas nila ang mga nakatira at pinagtibay ang tahanan. Sa pangkalahatan isang kumpanya ng pamamahala ng pag-aari ay patayin ang tubig, at marahil ay mag-upo sa mga bintana at pintuan at baguhin ang mga kandado. Ito ang dahilan kung bakit ang mga foreclosures ay madalas na isang mata sa kapitbahayan.

Mga Tuntunin ng Pagpaparehistro at Mga Pagbabalik na Pagbebenta

Halos bawat maikling pagbebenta at foreclosure ay ibinebenta sa kanyang "bilang-ay" kondisyon sa kasalukuyan.

Ang ilang mga bangko ay mamuhunan sa pag-aayos ng mga bahay para sa pagreretiro dahil ang mga bangko ay napagtanto na maaari nilang dagdagan ang kanilang kita sa pamamagitan ng rehabbing, ngunit maraming mga bangko ang nagbebenta ng bahay sa parehong kondisyon na naiwan ng mga nakaraang occupy, gayunpaman napakasama.

May mga pagkakataon na kung saan ang isang bangko ay magpapahintulot sa isang pagbawas ng presyo para sa isang malaking depekto, ngunit kadalasan ay bihira. Maaari kang magtanong, halimbawa, para sa isang pagbawas o kredito upang palitan ang isang hurno o bubong, ngunit kung ang merkado ay mainit at ang isa pang mamimili ay maaaring magbayad ng pera, maaaring bawiin ng bangko ang kahilingan na iyon.

Ang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng isang kondisyon ng pag-aari ng ari-arian at ang isang maikling kondisyon sa bahay sa pagbebenta ay maaaring hindi alam ang kondisyon ng pagrereklamo. Ang bahay ng foreclosure ay maaaring bakante para sa mga buwan, kahit na taon, kung saan maaaring maganap ang paghuhukay ng amag o tubig. Minsan ang mga may-ari ng basura sa bahay o nabigo upang mapanatili itong maayos kapag ang bahay ay nasa foreclosure. Sa paghahambing, ang mga nagbebenta ng maikling sale ay may posibilidad na mag-ingat ng kanilang mga tahanan, at maaari silang magbigay ng pagsisiwalat sa bumibili.

Ang isa pang pagkakaiba ay isang pag-aari ng pag-aari sa pangkalahatan ay maaaring isara sa loob ng 30 araw. Ang isang maikling benta, na nangangailangan ng pag-apruba sa bangko, ay maaaring tumagal ng 30 araw hanggang 3 buwan, sa karaniwan, para lamang makuha ang maikling sulat sa pag-apruba ng pagbebenta, at pagkatapos ay 30 araw pa upang isara, kaya dalawang beses sa haba ng minimum.

Kung saan at Paano Bumili ng Foreclosures

Maliban kung ang bangko ay maliit at lokal, hindi posible na mag-alok ng isang bahay para sa pagbebenta ng foreclosure sa publiko. Ang mga bangko ay karaniwang nagtatapon ng kanilang mga foreclosures sa 5 paraan. Maliban sa paraan ng pagbebenta ng bulk, karamihan sa mga paraan na ibinebenta ng mga bangko ang kanilang pagreremata ay may kinalaman sa kita sa bangko.

• Sa isang auction ng tagapangasiwa o auction ng sheriff. Ang pamamaraan na ito ay isang proseso ng pag-bid na nagaganap sa mga hakbang ng courthouse o iba pang pampublikong gusali. Kadalasan ang mga alok ay dapat na cash, at ang bangko ay nagtatakda ng isang minimum na presyo ng reserba. Kung may mga superior liens, ang mamimili ay may pananagutan para sa mga liens na iyon. Ang mga mamimili sa isang auction madalas ay hindi gumagana sa isang real estate agent.
• Sa isang bulk sale sa mga pribadong mamumuhunan. Ang mga ito ay maaaring maging mga bahay na hindi ibinebenta sa isang auction o mga bahay na hindi nakalagay sa bangko para sa auction. Bibilisan ng bangko ang mga bahay na ito sa mga pangkat at ibenta ang buong pakete sa isang mamimili ng pamumuhunan o kumpanya sa isang matarik na diskwento.
• Sa pamamagitan ng isang online na auction company. Marami sa mga online na auction ng bahay ang naglalagay ng isang nakareserbang bid kung saan ang bahay ay hindi magbebenta kung ang reserba ay hindi natutugunan. Sila ay madalas na nangangailangan ng bumibili na magbayad ng isang premium na bonus tulad ng 5 porsyento sa presyo na inaalok bilang isang bayad sa kumpanya ng auction. Ang mga orihinal na presyo ng pagbebenta ay madalas na mas mababa sa nakareserbang presyo ng bid at maaaring lumitaw sa panlilinlang. Karamihan sa mga website na ito ay nagpapahintulot sa iyong sariling ahente na kumatawan sa iyo.
• Sa pamamagitan ng paglilista sa bahay na may REO agent at nag-aalok ng bahay para mabili sa MLS. Ang ahente ng REO ay gumagana sa asset manager ng bangko at naghahanda ng isang BPO. Tinitiyak ng ahente ang kundisyon, at nagbibigay-daan para sa isang pagbawas para sa kalagayan nito sa AS, kaya ang bahay ay karaniwang nakalista sa halaga ng pamilihan. Ang iyong ahente ay maaaring kumatawan sa iyo.
• Sa pamamagitan ng paglalagay ng bahay para mabili sa sarili nitong portal ng website at nagpapahintulot sa mga pagsusumite ng electronic offer. Ito ay mas karaniwan sa mga entidad ng pamahalaan. Babayaran din ng mga bangko ang iyong ahente upang kumatawan sa iyo.

Kung saan at Paano Bumili ng Maikling Pagbebenta

Ang isang mamimili o mamumuhunan ay hindi pinahihintulutan na bumili ng maikling sale nang direkta mula sa homeowner. Sa katunayan, maraming maikling benta ang nangangailangan ng mamimili na mag-sign ng haba ng affidavit ng isang braso na nagsasaad na walang pre-umiiral na relasyon sa pagitan ng mga nagbebenta at mamimili. Mayroon akong mga bangko na tanggihan ang isang maikling benta dahil ang bumibili ay isang kapit-bahay na nanirahan malapit.

(Sa karagdagan, ang ilang mga partido ay maaaring sumalungat sa pagsasanay na ito at hindi nila pinahihintulutan ang impormasyong iyon mula sa bangko. Maaaring sila ay lagdaan ang haba ng braso ngunit lihim na hindi nagbubunyag ng isang relasyon sa nagbebenta Sa mga estado tulad ng California, ang pagkilos na maaaring bumubuo ng maikling sale mortgage cheating, na nagpapahintulot sa bangko na alisin ang pagpapalabas ng pananagutan na ibinibigay sa nagbebenta.)

Dapat kang umarkila sa iyong sariling ahente ng real estate upang kumatawan sa iyo kapag bumibili ng maikling pagbebenta. Ang ahente na iyon ay hindi dapat ang listahan ng ahente. Karapat-dapat ka sa iyong sariling pagkatawan. Bukod, ang bangko ay may posibilidad na mabawasan ang komisyon sa paglilista ng mga ahente na nagsasagawa ng dual agency sa isang maikling pagbebenta.

Ang iyong ahente ay dapat magpasiya para sa iyo kung gaano karaming mga bangko at liens ang kasangkot sa order para sa iyo upang sapat na maghanda para sa paghihintay para sa maikling pag-apruba ng benta. Maaari ring naisin ng iyong ahente na i-verify ang nagbebenta na kuwalipikado para sa isang maikling pagbebenta. Bagaman hindi lahat ng mga maikling benta ay nangangailangan ng kahirapan sa nagbebenta, karamihan ay ginagawa.

Panghuli, isang tip: Ang mga bangko ay maaaring magpakita sa iyo ng isang alok sa counter at humingi ng mas mataas na presyo. Kung ang ari-arian ay nangangailangan ng pag-aayos, maaari kang maging matagumpay sa pagsara sa iyong tinatanggap na presyo ng pagbebenta kung ipakikita mo ang bangko na may ilang mga dokumentado na mga pagtatantiya at mga litrato.

Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.