Mortgage Recast vs. Refinance: Alin ang Pinakamahusay?

Kung naghahanap ka upang makatipid ng pera sa iyong mortgage, mayroon kang maraming mga pagpipilian. Ang refinancing at recasting ng isang mortgage ay magkakaroon din ng mga matitipid, kabilang ang mas mababang buwanang pagbabayad at ang potensyal na magbayad ng mas mababa sa mga gastos sa interes. Ngunit ang mekanika ay naiiba, at may mga kalamangan at kahinaan sa bawat pagpipilian, kaya napakahalaga na piliin ang tama.

Kung ang daloy ng salapi ay hindi isang isyu-at wala kang problema sa iyong buwanang pagbabayad-ang pagpipilian ay maaaring maging madali: Karaniwang mas mahusay na i-recast o i-prepay ang iyong mortgage kung nais mo lamang i-minimize ang mga singil sa interes.

Paghahanda kumpara sa Refinancing

Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng pagbawi at pag-refinancing ng iyong pautang sa bahay? Ihambing at isasalaysay natin.

Paghahanda mangyayari kapag binago mo ang iyong umiiral na pautang pagkatapos ng prepaying isang malaking halaga ng iyong balanse sa pautang. Halimbawa, maaari kang gumawa ng isang malaking halaga ng pagbabayad ng lump-sum, o maaari kang magdagdag ng dagdag sa iyong buwanang mga pagbabayad sa mortgage-paglalagay sa iyo ng maaga sa iskedyul sa iyong pagbabayad ng utang. Ang iyong tagapagpahiram ay maaaring muling kalkulahin ang iyong mga buwanang pagbabayad batay sa iyong mababang balanse sa pautang, na nagreresulta sa isang mas mababang kinakailangang buwanang pagbabayad. Dahil mas maliit ang iyong balanse sa pautang, babayaran mo rin ang mas mababa sa interes sa natitirang buhay ng iyong pautang.

Refinancing mangyayari kapag nag-apply ka para sa isang bagong pautang at gamitin ito upang palitan ang isang umiiral na mortgage. Ang iyong bagong tagapagpahiram ay gumagawa ng direktang pagbabayad sa iyong lumang tagapagpahiram, at binabayaran mo ang iyong bagong tagapagpahiram na pasulong. Ang iyong pautang ay dapat na mas maliit kaysa ito noong ikaw ay orihinal na hiniram, upang masisiyahan ka sa isang mas mababang buwanang kabayaran. Sa karamihan ng mga kaso, ito lamang ang makatuwiran upang muling ibalik kung nakakakuha ka ng isang mas mababang rate ng interes, kaya maaari kang gumastos ng mas kaunti sa interes (ngunit maaari kang magtapos sa paggastos ng higit pa - tingnan sa ibaba).

Mga Kahinaan at Kahinaan ng Pagreresiklo

Ang pangunahing bentahe ng pag-recycle ay simple. Ang iyong tagapagpahiram ay malamang na may isang programa na ginagawang mas madali ang pagbawi kaysa mag-aplay para sa isang bagong pautang. Ang mga nagpapahiram ay nagbabayad ng isang maliit na bayad para sa serbisyo, na dapat mong higit sa pagbawi pagkatapos ng ilang buwan ng pinahusay na daloy ng salapi.

Pag-apruba: Kwalipikado para sa isang recast ay iba sa kwalipikado para sa a bago utang, at maaari kang makakuha ng naaprubahan para sa isang recast kahit na refinancing ay imposible para sa iyo. Mayroon ka na ng utang-ikaw ay humihingi lamang ng muling pagkalkula ng iskedyul ng pagbabayad ng utang sa pamamagitan ng mga hulog.

• Hindi mo kailangang magbigay ng katibayan ng kita, idokumento ang iyong mga ari-arian (at kung saan sila nanggaling), o tiyakin na ang iyong mga marka ng credit ay walang problema.
• Maaaring mangailangan ng mga nagpapahiram na i-prepay mo ang isang minimum na halaga bago ka maging kuwalipikado para sa pag-recycle.
• Ang mga programa ng gobyerno tulad ng mga utang ng FHA at VA sa pangkalahatan ay hindi kwalipikado para sa pag-recycle.
• Ang paghahanda para sa mga pautang sa utang ay hindi magagamit mula sa lahat ng nagpapautang.

Rate ng interes at pagbabayad: Kapag nag-recast ka ng utang, ang rate ng interes ay hindi nagbabago (ngunit kadalasan ay nagbabago kapag pinipino mo ang refinance). Maraming input ang matukoy ang iyong buwanang pagbabayad: Ang natitirang bilang ng mga kabayaran, balanse sa pautang, at ang rate ng interes. Ngunit kapag nag-recast ka, binabago lamang ng iyong tagapagpahiram ang iyong balanse sa pautang.

Tandaan na ang pag-recycle ng utang ay hindi katulad ng pagbabago ng utang. Kung ikaw ay nasa ilalim ng tubig at nakaharap sa kahirapan sa pananalapi, maaaring may iba pang mga paraan upang baguhin ang mga tuntunin ng iyong pautang o refinance.

Mga kalamangan at kahinaan ng Refinancing

Tulad ng pag-recycle, ang refinancing ay nagpapababa rin sa iyong pagbabayad (kadalasan), ngunit iyan ay dahil muling sinimulan mo ang orasan sa iyong pautang.

Mga bagong katangian: Ang mga pangunahing dahilan upang muling mamaybay ay upang masiguro ang isang mas mababang buwanang pagbabayad, baguhin ang mga tampok sa iyong pautang, at posibleng makakuha ng mas mababang rate ng interes (ngunit ang mas mababang mga rate ay maaaring hindi magagamit, depende sa kung kailan ka humiram). Kung makakakuha ka ng isang bagong tatak ng pautang, pipiliin mo kung gaano katagal ang balanse ay nakabalangkas: Ito ba ay isang 30-taong mortgage, isang 15-taong pautang na nakapirming rate, o isang adjustable rate mortgage (ARM)?

Mas mataas na mga gastos: Ang isang bagong tatak ng pautang ay karaniwang nagkakahalaga ng higit sa isang recast.

• Kailangan mong magbayad ng mga gastos sa pagsasara, kabilang ang mga bayarin sa pagtatasa, mga bayarin sa pagbubukas, at higit pa.
• Ang isang mas makabuluhang gastos ay maaaring ang sobrang interes na babayaran mo. Kung iyong inuunahan ang iyong utang sa loob ng mahabang panahon-ang pagkuha ng isa pang 30-taong pautang pagkatapos mabayaran ang iyong umiiral na pautang sa loob ng maraming taon-kailangan mong simulan mula sa simula. Sa karamihan ng mga pautang, nagbabayad ka ng mas maraming interes sa mga unang taon, at binabayaran mo ang karamihan ng punong-guro sa mga susunod na taon. Ang isang bagong pang-matagalang utang ay magbabalik sa iyo sa mga maagang, mabigat na taon ng interes.

Upang makita ang isang halimbawa kung paano mo binabayaran ang punong-guro at interes, magpatakbo ng ilang mga numero gamit ang calculator ng amortization loan.

Alternatibong: Huwag Gawin Alin

Kung talagang gusto mong i-save ang pera, ang pinakamahusay na pagpipilian ay maaaring ipasa sa recasting at refinancing. Sa halip, prepay ang iyong mortgage (maging sa isang lump-sum o sa paglipas ng panahon), at patuloy na gawin ang mga malalaking kinakailangang pagbabayad pati na rin.

Kung mag-recast ka, makakakuha ka ng kakayahang gumawa ng mas maliliit na pagbabayad, na maaaring maging maganda-ngunit hindi mo binabayaran ang utang nang mas mabilis. Kung refinance mo, maaari mo talagang bayaran ang iyong utang sa ibang pagkakataon kaysa sa gagawin mo sa simula, at patuloy kang nagbabayad ng interes sa daan. Ngunit kung mag-prepay ka at magpatuloy sa paggawa ng orihinal na buwanang pagbabayad, makakatipid ka ng pera sa interes at bayaran ang iyong mortgage maaga.