Mga Karaniwang Pagpapanatili ng Lugar sa Lugar (CAM) Mga Bayarin sa Pagpapaupa

Kapag nag-upa ka ng komersyal na espasyo, magbabayad ka ng higit pa sa aktwal na footage ng square na sasakupin mo. Sa maraming mga komersyal na leases, at sa partikular na tingian at pang-industriyang espasyo, ang mga dagdag na bayarin ay kadalasang tinutukoy na "Mga Karaniwang Pagkokontrol sa Lugar" (CAM). Sa mga di-pang-industriya na puwang, maaari mong marinig ang gastos na ito na tinutukoy bilang "Load Factor," na kinabibilangan ng CAM fees. Ang mga gastusin sa CAM ay inilalaan sa mga nangungupahan sa isang pro-rata na batayan: ang higit pang mga parisukat na sukat sa talampakan ng isang nangungupahan na rents, ang mas malaking porsyento ng mga gastusin sa CAM na dapat itong bayaran.

Mayroong dalawang pangunahing mga kalkulasyon para sa mga kabayarang CAM: variable CAM fee, kung saan ang halaga ng isang nangungupahan ay kinakailangan upang mag-ambag ng pagtaas batay sa isang bilang ng mga kadahilanan, at flat CAM fee, kung saan ang mga bayarin ay isang nakapirming halaga.

Ang mga bayarin sa CAM ay maaaring bayaran buwanang, quarterly, taun-taon, o kahit na sisingilin paminsan-minsan kapag ang mga pangunahing pag-aayos sa gusali o ang buong parke ng negosyo / pang-industriya ay kinakailangan.

Ang mga bayad sa CAM ay maaaring tumakbo sa ibang rate kaysa sa buwanang rate ng pag-upa dahil malamang na maging mas variable. Bilang resulta, mahalaga na ang iyong pag-upa ay nagpapakita ng pagkakaiba sa pagitan ng "variable" at "nakapirming" bayad sa CAM at kabilang ang ilang uri ng takip, o gawing malinaw ang maximum na bayad ng iyong CAM bawat taon. Ang rate ng pagtaas na ito ay dapat na isang hiwalay na pagsasaalang-alang mula sa kung magkano ang iyong basic renta ay tataas sa bawat taon.

Kahulugan ng CAM Fee: Makitid at mapanlinlang

Maraming mga online na kahulugan ng mga kabayarang CAM ang tumutukoy sa mga ito bilang bayad para sa isang nangungupahan na nagbabahagi ng isang bahagi ng mga direktang gastos sa pagpapanatili ng mga partikular na karaniwang lugar. Ang mga oversimplified na kahulugan ay hindi ganap na tumpak, at ang may-ari ng lupa ay maaaring magsama ng maraming mga di-tuwirang gastos bilang mga kabayarang CAM na hindi gaanong halata. Ang pagsasanay na ito ay mainit na pinagtatalunan sa mga propesyonal sa industriya kung ito man ay etikal, o kahit legal. Sa madaling salita, hindi ka dapat mag-sign up ng isang lease nang hindi nauunawaan kung ano ang mga bayarin sa CAM iyong natatanging komersyal na pag-upa.

Ang Layunin ng Mga Bayarin sa CAM

Ang parehong mga bayarin sa CAM at Load Factor ay nagsisilbi sa parehong pangunahing layunin: upang mangailangan ng mga nangungupahan upang makatulong na masakop ang mga direktang gastos ng kasero para sa "mga karaniwang lugar." Ang mga karaniwang lugar ay maaaring kabilang ang mga panloob (pasilyo, elevator, lobby, pampublikong banyo, atbp.) At mga gastos sa panlabas (maraming parking, naka-landscape na lugar, atbp.).

Ilista kung ano ang sasaklaw sa bayad sa iyong CAM, kung gaano kadalas dapat mabayaran, at kung magkano ang maaaring madagdagan sa bawat taon. Kung ikaw ay kinakailangan upang makatulong sa gastos ng mga pangunahing renovations tulad ng parking repaving o anumang uri ng estruktural pag-aayos, makuha ito sa pamamagitan ng pagsulat. Ang listahan ng may-ari ay dapat na listahan kapag ang mga pag-aayos ay huling ginawa at kapag sila ay naka-iskedyul o anticipated na gawin sa hinaharap.

Hindi lahat ng mga panginoong maylupa ay mangangailangan ng mga nangungupahan upang tumulong sa mga gastusin tulad ng bubong, pagpapanatili ng parking, at pag-aayos ng estruktura. Mayroong talagang walang pamantayan na naaangkop sa mga pagpapaupa, kaya huwag umasa sa simpleng pagtingin sa "CAM fees" sa iyong lease; tiyaking ipinaliwanag ang mga bayad sa CAM.

Ang isang kasero ay maaaring magsama ng isang malawak na hanay ng mga gastusin na nakalista lamang bilang "Mga Bayad sa CAM" o "Mga Bayad sa Pamamahala" sa saligan na ang mga gastos ay ibinabayad ng kasero para sa kapakinabangan ng lahat ng mga nangungupahan. Kung ang mga kabayarang CAM ay hindi malinaw na nakalista o ipinaliwanag sa isang pag-upa, siguraduhin na itanong mismo kung nagbabayad ka para sa alinman sa mga sumusunod:

• Mga sistema ng seguridad o suweldo o iba pang mga gastos na nauugnay sa mga tauhan ng seguridad sa site
• Mga permit, buwis, seguro, o anumang mga legal na gastos
• Pag-advertise, palatandaan, o iba pang mga pangkalahatang gastos sa gastos na tinatanggap ng may-ari para sa pagpapatakbo o pagtataguyod ng gusali (ibig sabihin, mga suweldo o mga benepisyo para sa mga empleyado sa labas o kahit off-site)
• Ang pag-ayos at pagbabagong-anyo ng pagpapanatili ng ari-arian, kabilang ang mga pagdaragdag ng landscaping o muling pagdidisenyo, panlabas na pagpipinta, panlabas o parking lot lighting fixtures, kalye o resurfacing, bubong, o pag-aayos at upgrade sa central plumbing, electrical, sewer, at HVAC system
• Mga utility, renta, o anumang iba pang mga gastos sa pagpapanatili ng hiwalay na mga puwang sa opisina sa alinman sa labas o labas ng site

Unawain Eksakto Ano ang Mga Bayad na CAM ay Nakalista sa Iyong Komersyal na Lease

Narito ang isang cautionary kuwento upang tandaan. Noong 1989, isang propesyonal na arkilahin ang espasyo sa industriya upang buksan ang isang craft consignment at libangan store. Ang parke ay lumitaw na nasa mabuting kondisyon, at ang may-ari ay isang kaibigan ng pamilya ng renter at pinutol ang upa sa ikatlo bilang isang kagandahang-loob. Dahil ito ang unang pinauupahang pang-industriya na nilagdaan ng tagahatid, hindi nila lubos na pinahahalagahan ang kapangyarihan ng mga kabayarang CAM. Sa ibang salita, nilagdaan nila ang isang may-bisang legal na dokumento na walang pahiwatig kung ano ang kanilang pinirmahan.

Hindi nila alam kung ano ang Triple Net Lease, lamang na dapat nilang iwasan ang pagpirma sa isa. Ang Triple Net Lease ay hindi bababa sa paborable sa lahat ng pagpapaupa para sa mga nangungupahan; kailangan mo itong bayaran para sa pagpapanatili, buwis, at seguro. Nang tanungin ng tagapangalaga ang may-ari ng lupa kung anong uri ng pag-upa na hihilingin nila, ang landlord ay hindi kailanman binanggit ang terminong "Triple Net." Sa halip, sinabihan ng kasero ang tagapag-alaga na kasama ang kanilang lease na CAM at mga bayarin sa pangangasiwa. Ang hindi nila natanto noong panahong iyon ay ang mga bayarin sa pangangalakal na kasama ang mga buwis, seguro, at isang buong host ng iba pang mga mamahaling gastos.

Isang buwan lamang sa pag-upa, ang may-ari ng parke ay nagsimula ng malawakang renovations ng parke, kabilang ang muling pagdidisenyo ng mga yunit ng front upang lumitaw nang higit pa tulad ng retail space. Ang mga palatandaan ay nabago, ang gusali ay pinahiran, at ang ilang mga pagbabago sa istruktura ay ginawa sa harapan ng pang-industriya na parke.

Ang kuwenta ay hinati sa lahat ng mga nangungupahan, at bagama't ang maliit na renter ay may napakaliit na yunit, sila ay natigil sa isang $ 5,000 na kuwenta-ang kanilang bahagi ng mga pag-upgrade ng parke, kahit na ang kanilang yunit ay nasa gilid at hindi nakinabang nang direkta mula sa alinman sa ang mga pagpapabuti. Ang iba pang mga nangungupahan ay naabot sa halos $ 20,000 sa mga bayarin sa pagsasaayos. Kung mas maingat na binasa ng renter ang pag-aarkila, sapat na silang kilala upang magtanong kung ang anumang pag-upgrade ay naka-iskedyul sa malapit na hinaharap at upang makita na ang kanilang naisip ay isang simpleng lease ay talagang isang Triple Net Lease na magkaila.