Rental Income at Expenses sa Times ng Buwis

Ang susi sa pag-master ng Iskedyul ng IRS para sa mga panginoong maylupa - "Supplemental Income and Loss" - ay isaayos ang iyong kita at gastusin gamit ang isang spreadsheet o personal na programang software sa pananalapi. Ang mga panginoong maylupa na nagpapanatili ng detalyadong mga buod ng kanilang mga gastusin sa pag-aari ng ari-arian ay ang mga nakikinabang sa oras ng buwis. Ang mga tuntunin ng IRS tungkol sa kita ng rental ay medyo mapagbigay kaya gusto mong samantalahin ang mga ito.

Iskedyul ng Mga Tip sa Buwis

Ang mga panginoong maylupa ay dapat manatiling mahusay na mga rekord tungkol sa batayan ng gastos, kita, at mga gastos, at ang bilang isang pinakamahusay na paraan upang masubaybayan ang lahat ng mga bagay na ito ay ang pag-set up ng isang spreadsheet - ang iyong tax accountant ay maaaring magkaroon ng isang template na maaari mong gamitin. Narito ang mga bagay na nais mong subaybayan:

• Ang presyo ng pagbili ng bahay, condo, o gusali ng apartment ay inaarkila mo
• Naipon na pamumura, at kasalukuyang taunang pamumura sa iyong ari-arian
• Rental income
• Mga deposito sa seguridad na natanggap mo

Gusto mo ring subaybayan ang iba't ibang mga gastos na nauugnay sa iyong rental property, kabilang ang:

• Mga komisyon o mga bayarin sa pamamahala ng ari-arian
• Mga gastos sa advertising
• Paglilinis, pagpapanatili, at mga gastos sa pag-aayos
• Insurance ng mga may-ari ng bahay at mga bayarin ng HOA
• Mga buwis sa real estate at mga gastos sa interes sa mortgage
• Ang mga deposito ng seguridad ay ibinayad sa nangungupahan
• at iba pang gastusin, tulad ng mga utility, landscaping at koleksyon ng basura

Kung sinusubaybayan mo ang mga gastos na ito gamit ang personal na software sa pananalapi o isang spreadsheet ng kompyuter, ang iyong mga ulat sa buwan at taon ay tapos na sa iyong mga kamay at madali mong i-print ang mga ito.

Mga Limitasyon sa Pagkawala ng Passive na Pagkawala

Narito ang mapagkaloob na panuntunan sa IRS # 1: Kung ang isa sa iyong mga ari-arian sa rental ay may netong pagkawala para sa taon, ang pagkawala na iyon ay maaaring ma-netted laban sa mga pagkalugi at kita ng lahat ng iyong iba pang mga ari-arian ng rental.

Ngayon narito ang marahil-hindi-magandang balita: Kung ang grand total para sa lahat ng iyong mga ari-arian ay negatibo - isang net loss - na ang pagkawala ay maaaring ganap, bahagyang o hindi deductible sa lahat laban sa natitirang bahagi ng iyong kita para sa taon dahil sa mga walang limitasyong mga limitasyon sa pagkawala ng aktibidad.

Ang pagrenta ng ari-arian ng real estate sa pangkalahatan ay itinuturing na isang pasibo na aktibidad, kahit na nagtalaga ka ng malaking halaga ng oras upang piliin ang mga tamang nangungupahan, pag-aayos ng yunit ng pag-upa at pag-inspeksyon sa ari-arian para sa regular na pagpapanatili. Ang mga pagkalugi mula sa mga gawaing walang pasubali ay limitado sa pagbawas ng mga kita sa pasibo.

Kung aktibong lumahok sa mga aktibidad sa pag-upa, ang anumang pagkalugi sa pag-upa ay maaaring potensyal na ibawas hanggang sa $ 25,000 bawat taon sa kabuuan sa lahat ng iyong mga ari-arian sa pag-aarkila. Ang mga may-asawa na nag-file nang magkahiwalay ay may limitasyon ng pagkawala ng rental na hanggang $ 12,500 kung ang taong naninirahan bukod sa kanyang asawa sa lahat ng oras sa taon ng pagbubuwis. Ang halaga ng pagkawala ng rental na pinapayagan para sa mga aktibong kalahok sa isang ari-arian ng pag-upa ay nag-iiba batay sa iyong nabagong adjusted gross income (MAGI):

• Para sa MAGI ng $ 100,000 o mas mababa ($ 50,000 o mas kaunti kung kasal ang hiwalay na pag-file), ang mga pagkalugi sa pag-upa ay maaaring ibawas nang buo, hanggang sa $ 25,000 ($ 12,500) na limitasyon.
• Para sa MAGI sa pagitan ng $ 100,000 at $ 150,000 (sa pagitan ng $ 50,000 at $ 75,000 kung mag-asawa ng hiwalay na pag-file), ang mga pagkalugi sa pag-upa ay maaaring ibawas hanggang sa isang limitasyon ng 50% ng pagkakaiba sa pagitan ng $ 150,000 ($ 75,000 kung kasal nang hiwalay ang pag-file) at MAGI.
• Para sa MAGI na higit sa $ 150,000 ($ 75,000 kung kasal ang hiwalay na pag-file), wala sa mga pagkalugi sa rental ang maaaring ibawas sa iba pang kita.

Magagawa Mo ang Pagkatalo

Ito ay nagdudulot sa amin sa mapagkaloob na panuntunan sa IRS # 2: Ang mga pagkalugi sa pag-upa na limitado sa mga limitasyon sa pagkawala ng passive na aktibidad ay maaaring dalhin sa susunod na taon ng buwis kung maaari nilang i-offset ang mga kita sa pag-upa. Ang mga passive loss limitasyon ay inilalapat sa bawat taon, ngunit ang mga pagkalugi sa pag-upa ay patuloy na nagdadala sa taon-taon hanggang ang pagkalugi ay ginagamit sa pamamagitan ng pagbawas ng mga kita sa pag-upa o sa pamamagitan ng pagkaltas laban sa ibang kita.

Ang Form 8582 ay ginagamit upang kalkulahin ang mga limitasyon sa pagkawala ng pasyente na aktibidad at upang masubaybayan ang mga pagkalugi sa pag-upa na maipon sa bawat taon para sa bawat ari-arian.

Pagpaplano ng Buwis para sa mga Landlord

Paminsan-minsang gumagawa ng maliit na kita ang mga landlord kapag sapat na ang kita ng rental upang bayaran ang mortgage pati na rin ang mga buwis sa ari-arian, seguro, at pag-aayos. Ngunit ang mga panginoong maylupa ay nagpapababa sa presyo ng pagbili ng ari-arian ng pag-aarkila, at kadalasan ito ay nagiging isang maliit na kita sa ekonomiya sa isang maliit na pagkawala ng buwis - ang mga gastusin ay lumalampas sa kita pagkatapos ng pag-depreciation ay isinasaalang-alang.

Gayunpaman, kadalasan, ang mga panginoong maylupa ay nahaharap sa mga pangunahing gastusin, tulad ng pagpapalit ng isang bubong o pag-gutting ng isang apartment pagkatapos mag-vacate ang isang matagalang nangungupahan. Sa mga sitwasyong ito, posible na ang may-ari ay may pagkalugi na higit sa $ 25,000, ngunit ang mga tuntunin sa pagkawala ng passive na aktibidad ay limitahan ang pagkawala sa eksaktong $ 25,000. Ang natitira ay dadalhin sa susunod na taon kung saan ang may-ari ay inaasahan na magkaroon ng higit na tubo at makakakuha ng labis na pagkawala ng buwis.

Pagbebenta ng Rental Properties

Ang mga pagkalugi sa renta para sa isang partikular na ari-arian ay pinapayagan nang buo sa taon kung saan ang isang ari-arian ay ibinebenta sa isang kumpletong disposisyon sa isang walang-kaugnayang bumibili.

Ang pagbebenta ng isang bahay, gusali ng apartment o iba pang rental property ay hindi katulad ng pagbebenta ng iyong pangunahing tirahan. Tulad ng kapag tinatalakay mo ang mga nakuha ng kabisera, ang formula para sa pagkalkula ng pagtaas o pagkawala ng pag-aari ng ari-arian ay kinabibilangan ng pagbabawas ng iyong batayang gastos mula sa iyong presyo sa pagbebenta.

Batay sa Adjust na Gastos para sa Property ng Pag-upa

Ang formula para sa pagkalkula ng iyong batayan sa gastos sa pag-aari ng ari-arian ay ang mga sumusunod:

• Presyo ng pagbili
• Plus mga gastos sa pagbili (pamagat at escrow fee, mga komisyon ng ahente ng real estate, atbp.)
• Mga pagpapabuti (pinapalitan ang bubong, bagong pugon, atbp.)
• Plus nagbebenta ng mga gastos (pamagat at escrow fee, komisyon ng real estate agent, atbp.)
• Plus accumulated depreciation (tulad ng iniulat sa iyong mga form sa buwis)
• Katumbas ng iyong batayan sa gastos

Kinakalkula ang iyong kita o pagkawala ay:

• Pagbebenta ng presyo
• Minus ang iyong batayan ng gastos
• Katumbas ng iyong pakinabang o pagkawala

Kung positibo ang nagresultang numero, gumawa ka ng tubo kapag ibinenta mo ang iyong ari-arian sa pag-aarkila. Kung ang negatibong numero ay negatibo, nawalan ka ng pagkawala. Ang mga natamo sa pag-aari ng ari-arian ay maaaring mabayaran nang bahagya bilang pag-agaw ng pag-depreciate sa pinakamataas na 25-porsiyentong antas ng buwis at bahagyang bilang mga kapital na kita. Ang mga benta ng ari-arian ng rental ay iniulat sa Form 4797, at ang anumang kalkulasyon ng capital gain ay iniulat sa Iskedyul D.

Real Property at Limited Liability

Maraming mga panginoong maylupa ang itinuturing na mga korporasyon, limitadong mga kumpanya sa pananagutan o pakikipagsosyo upang pagmamay-ari ang kanilang mga ari-arian sa pag-aarkila Ang isang korporasyon ay maaaring maging disadvantageous dahil ang mga korporasyon ay walang ginustong rate ng buwis sa pang-matagalang natamo ng capital.

Ang isang limitadong kumpanya ng pananagutan ay maaaring pumasa sa mga pangmatagalang tagumpay sa pamamagitan ng mga miyembro nito upang ang mga natamo ay maaari pa ring maging karapat-dapat para sa ginustong 15-porsyentong rate sa pang-matagalang mga kita. Dapat talakayin ng mga landlord na ito at iba pang mga legal na aspeto ng pagbabalangkas ng isang kumpanya para sa mga ari-arian ng rental na may isang abogado upang makakuha ng isang kaalaman sa lahat ng legal at pampinansyal na mga implikasyon ng naturang diskarte.