Ang Modified Net Lease sa Commercial Real Estate

Ang binagong net lease ay isang kompromiso sa pagitan ng gross lease at ang triple net. Ang karaniwang may-ari at nangungupahan ay kadalasang nag-set up ng isang split ng mga gastos sa pagpapanatili, habang ang nangungupahan ay sumang-ayon na magbayad ng mga buwis at seguro. Ang mga utility ay malamang na makipag-ayos din sa binagong net lease.

Ang ganitong uri ng lease ay maaaring gamitin sa pang-industriya, tingian o multi-tenant na mga katangian ng opisina. Ang nangungupahan na paglaban sa triple net lease, lalo na sa mga mas lumang mga ari-arian, ay nagiging mas popular sa nabagong net lease. Pinapayagan nito ang isang sitwasyong kompromiso na nagbabahagi ng mga gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili ng gusali.

Ang mga tuntunin ng isang nabagong net lease ay iba-iba tulad ng mga gusali at mga uri ng negosyo ng nangungupahan. Ang flexibility ng uri ng lease na ito ay gumagawa para sa mas madaling kasunduan sa pagitan ng nangungupahan at panginoong maylupa. Marami sa isang lease ay pinagsama-sama dahil sa mga malikhaing binagong tuntunin ng lease.

Bakit ang Uri ng Porsyento na Popular na Ito?

Upang sagutin ang tanong na iyon, pag-isipan natin ang maraming iba't ibang gamit para sa komersyal na puwang ng lease. Ang negosyo ay nangangailangan ng tubo upang patuloy na umiral (hindi katulad ng pamahalaan). Ang may-ari ng negosyo ay gumugol ng maraming oras at pagsisikap sa pag-aaral ng kanilang mga kita at gastos, pati na rin ang kanilang produkto o serbisyo sa pagpepresyo upang pamahalaan ang kinakailangang tubo.

• Tindahan ng damit:Ang may-ari ng negosyante ay nababahala tungkol sa pag-iilaw at pagpapakita, at ang pag-iilaw ay isang pangunahing mamimili ng kuryente. Marahil ay nais ng kasero na makipag-ayos ng mga kagamitan sa negosyo. Bagaman mayroong isang pana-panahong bahagi sa pananamit, ang imbentaryo ay nababagay lamang para sa panahon. Kaya, ang may-ari ng negosyante na ito ay maaaring nais na makipag-ayos ng isang lease na nakatakda sa halagang bawat buwan, ngunit ibahagi sa mga gastusin sa pag-aayos, dahil walang magkano sa paraan ng pag-aayos sa isang espasyo sa tindahan ng damit.
• Tindahan ng Pagkain o Mga Restaurant:Kapag mayroong maraming mga kagamitan sa pagpapalamig, lalo na ang built-in walk-in cooler, ang mga utility ay marahil ay isang bagay na negotiated sa pagitan ng mga may-ari at nangungupahan. Ang mga pag-aayos ay nasa listahan ng negosasyon na rin, dahil nais ng nangungupahan na ibahagi sa gastos na iyon upang makakuha ng kontrol. Ang pagbabahagi sa gastos ay magpapahintulot sa nangungupahan na mag-iskedyul ng preventive maintenance upang maiwasan ang mga pagkalugi sa pagkain kapag mayroong mga pagkabigo sa pagpapalamig.

• Banayad na Paggawa o Assembly:Kadalasan ang kagamitan sa mga negosyo na ito ay pagmamay-ari ng negosyo, hindi ang kasero, kaya ang mga pag-aayos at pagpapanatili ay mahuhulog sa nangungupahan. Gayunpaman, depende sa pagkonsumo ng koryente o gas ng kagamitan, maaaring may ilang negosasyon ng mga kagamitan.
• Paggamit ng Panganib sa Paggamit:Ipagpalagay na ang isang gusali ay ginamit sa kasaysayan bilang isang bodega at ang bagong nangungupahan ay gagawa ng ilang liwanag na pagmamanupaktura o bahagi ng pagpupulong. Kung nagbabago ang profile ng peligro ng seguro para sa istraktura, ang seguro ay pupunta, at malamang naisin ng may-ari ng pag-aalaga na may isang na-negotiated modified net lease arrangement.
• Pagbabago sa paggamit ng Zoning:Gagamitin muli ang naunang halimbawa. Ang pagbabago sa paggamit ay nangangailangan ng pagbabago ng zoning o waiver. Sa pagkuha na naaprubahan, ang rate ng buwis sa ari-arian para sa pagbabago ng istraktura. Kung umakyat (kadalasan ay may mga buwis), ang may-ari ay malamang na naghahanap ng kaunting tulong.
• Sporadic Occupancy or Use:Ang isang nangungupahan ay nagbebenta ng isang warehouse / office building, ngunit hindi magkakaroon ng maraming oras. Ito ay isang imbakan na istraktura na walang pag-init o iba pang makabuluhang paggamit ng utility kapag ang nangungupahan ay malayo. Maaaring ito ay sa kanilang pinakamahusay na interes upang makipag-ayos at magbayad ng mga kagamitan bilang isang trade-off para sa mas mababang upa.

Iyon ay ilang mga halimbawa, at maraming mga uri ng negosyo na maaaring makinabang mula sa binagong net lease. Ang parehong may-ari ng lupa at nangungupahan ay nasa negosyo upang makinabang. Ang isang magandang nangungupahan ay mahalaga, bilang isang responsableng landlord. Minsan ang pag-aayos ng haba ng pag-upa upang mas matagal ang nais ng may-ari, at maaari silang gumawa ng mga konsesyon sa iba pang mga lugar ng lease bilang kapalit. Ang negosyo ay isang serye ng mga negosasyon, kasama ang mga customer, vendor, panginoong maylupa at mga nangungupahan.