Ang Triple Net Lease sa Commercial Real Estate

Ang isang triple net lease-kung minsan ay tinutukoy bilang isang NNN lease, isang net-net-net lease, o isang absolutong net lease-ay isang komersyal na term sa pagpapaupa na tumutukoy sa isang sitwasyon kung saan ang nangungupahan ay nagbabayad ng halos lahat ng mga gastos sa pagpapatakbo na nauugnay sa pagpapanatili ang pag-upa sa ari-arian.

Ang ganitong uri ng istraktura ng lease ay malawak na ginagamit sa komersyal na real estate. Ito ay karaniwan sa mga pag-aari ng solong-tenant, ngunit ang mga triple net lease ay kadalasang ginagamit sa mga retail space.

Gross vs. Net Leases

Ang isang gross lease ay kung saan ang may-ari ay tumatanggap ng buong responsibilidad para sa karamihan sa mga gastos na nauugnay sa isang ari-arian, hindi kasama ang mga personal na kagamitan at seguro ng nangungupahan. Karamihan sa mga residential lease ay mga gross lease at ang ilan ay nagsasama ng init at mainit na tubig sa upa.

Ang mga net lease ay maaaring nahahati sa tatlong kategorya: single net, double net, at triple net.

Ang mga gastos sa net lease na pwedeng bayaran ng nangungupahan ay karaniwang nahahati sa tatlong kategorya: mga buwis sa ari-arian, seguro, at pagpapanatili ng karaniwang lugar. Ang nangungupahan ay magbabayad para sa isa sa mga gastos na ito sa isang solong net lease, at dalawa sa kanila sa isang double net lease. Ang nangungupahan ay tumatagal ng responsibilidad para sa lahat ng tatlo sa isang triple net lease.

Ano ang isang Pangalan?

Karamihan sa mga absolute net leases ay hindi triple net leases sa actuality. Ang isang absolute net lease sa pangkalahatan ay ipinapasa sa bawat mahahalagang gastos sa mga nangungupahan, kabilang ang mga para sa mga pangunahing pag-aayos o mga isyu sa pagpapanatili na maaaring resulta lamang ng isang gusali na nakakakuha ng matanda. Ang isang triple net lease ay nagpapataw ng ilang limitasyon sa dapat bayaran ng nangungupahan.

Ang isang nangungupahan sa isang ganap na pag-aayos sa pag-upa ng lease ay maaaring mahanap ang kanyang sarili na nagbabayad ng upa kahit na matapos na ang gusali ay nawasak o hindi na mapapaginhawa pagkatapos ng apoy o isang likas na sakuna. Ngunit kahit na ang isang bona fide absolute net lease ay hindi sumasakop sa bawat maiisip na gastos. Ang mga gastos sa accounting at legal na nakikinabang lamang sa kasero ay hindi karaniwang ipinasa sa nangungupahan.

Triple Net Mga Gastusin sa Pag-upa

Ang nangungupahan sa isang triple net lease ay nagbabayad para sa lahat ng tatlong kategorya ng mga gastusin sa ibabaw ng kanyang base rent, pati na rin ang kanyang sariling personal na premium ng seguro, mga utility, at para sa mga bagay tulad ng mga serbisyo ng janitorial.

Kasama sa pagpapanatili ng karaniwang lugar ang mga gastos sa pagpapatakbo at mga utility na nauugnay sa mga lugar na ito. Sa mga kaso ng retail space kung saan may maraming mga nangungupahan ng NNN, ang mga gastos para sa mga lugar na ito ay kadalasang prorated batay sa porsyento ng pangkalahatang gusali na kanilang ginagawa. Halimbawa, ang isang nangungupahan na umaarkila ng 500 square feet lamang ng isang 10,000 talampakang parisukat ay mananagot lamang ng .05 porsiyento ng mga gastos na ito.

Maaaring tantiyahin o bayaran ng landlord ang mga gastos na ito at bayaran ang mga ito nang pasulong sa isang buwanang batayan, o maaari silang mabayaran habang sila ay natapos. Minsan ito ay isang kumbinasyon ng pareho. Ang mga buwis sa ari-arian at seguro ay karaniwang maaaring anticipated, habang ang mga spike sa mga gastos sa pagpapanatili o ang gastos ng pag-aayos ay maaaring maging isang sorpresa. Ang mga triple net lease ay maaaring, samakatuwid, ay nagbago mula sa buwan hanggang buwan.

Magkano ang renta?

Ang naayos na renta ay karaniwang mas mababa sa isang triple net lease. Sa katunayan, kung ang gusali ay isang bago, maaaring makita ng mga nangungupahan na ang isang triple net arrangement ay lalong kanais-nais sa ibang mga pagpipilian. Ang triple net tenant na nagtatatag lamang ng kanyang negosyo sa isang bagong gusali ay maaaring masiyahan sa mas mababang upa at gastos sa loob ng kanyang unang ilang taon.

Ano sa Ito para sa Nagpapaupa?

Ang isang triple net lease ay nagbibigay sa landlord ng kalamangan sa hindi pagpasok sa panukalang batas para sa mga nangungupahan na nag-aaksaya ng mga kagamitan o magaspang sa kanilang mga puwang, kaya nangangailangan ng higit sa average sa paraan ng pagpapanatili at mga gastos sa pag-aayos. Ang mga nangungupahan ay dapat na maging mas maingat at panoorin ang kanilang mga gastos sa ganitong uri ng lease. Ang may-ari ng lupa ay walang pagpapalubha at gastos ng pagharap sa mga pag-aayos na maaaring maitala sa kapabayaan o pag-abuso sa nangungupahan.

Ang mga leases na ito ay may posibilidad na maging pang-matagalang, sa loob ng 10 taon o higit pa, kaya hindi mahanap ng may-ari ng sarili ang pag-renegotiate ng lease o makahanap ng bagong nangungupahan nang madalas.

Ang Mga Panganib Para sa mga Nangungupahan

Ang pitik na bahagi na ang nangungupahan ay maaaring tumapos sa mga patuloy na gastos na mas mataas kapag ang isang mas matanda at mas mabisang istraktura ay hindi na-renovate nang ilang sandali at nangangailangan ng ilang trabaho.

Ang mga nangungupahan ay may posibilidad na lumalaban sa triple net lease dahil wala silang kontrol sa mga pagtaas sa gastos. Ginagawa nito ang pagbabadyet ng kanilang mga gastos nang mas mahirap. Totoo ito lalo na pagdating sa pag-aayos at pagpapanatili.