Single-Close o Multiple Construction Loans?

Ang paggawa ng iyong sariling bahay (o garahe, pagawaan, o iba pang istraktura) ay mahusay dahil nakakuha ka eksakto anong gusto mo. Makukuha mo ang lahat ng mga desisyon tungkol sa disenyo, kalidad, badyet, at higit pa. Ang isa sa maraming desisyon na kakailanganin mong gawin ay kung paano magpapahinga sa pautang sa konstruksiyon matapos makumpleto ang gusali: gagamitin mo ba ang isang solong patapos na pautang o dalawang hiwalay na pautang?

Ang iyong Mga Pagpipilian

Ang mga pautang sa konstruksiyon, gaya ng ipinahihiwatig ng pangalan, ay talagang para lamang sa pagbili ng lupa at gusali (o pagpapabuti) ng mga istruktura. Ang mga ito ay karaniwang tumatagal nang hindi hihigit sa 12 buwan, kaya kailangan mo ng isang paraan upang lumipat sa isang mas matagal na pautang (lalo na kung nais mo ang mas mababang pagbabayad na may 30-taong mortgage). Kapag natapos na ang konstruksiyon, kakailanganin mong bayaran ang pautang sa konstruksiyon, at ginagawa ito ng karamihan sa mga tao sa pamamagitan ng pagpapalit sa isang pautang na mukhang mas karaniwan sa isang karaniwang 15 o 30-taong mortgage.

Single-close na pautang sa konstruksiyon payagan kang makakuha ng parehong mga pautang (ang utang sa konstruksiyon at ang permanenteng utang) nang sabay-sabay. Kapag nakumpleto na ang konstruksiyon, ang iyong utang ay nagiging isang tradisyunal na mortgage (maaaring sabihin ng iyong tagapagpahiram na makakakuha ito ng conversion, pagbabago, o refinanced). Ang mga pautang na ito ay tinutukoy din bilang mga konstruksyon na permanenteng pautang.

Dalawang malalapit na pautang sa konstruksiyon kailangan mo na maaprubahan para sa dalawang pautang. Ang pondo ng konstruksiyon ay pondohan ang iyong proyekto, at pagkatapos ay kakailanganin mong mag-apply para sa (at makapag-apruba para sa) isang permanenteng pautang na hiwalay-pagkatapos makumpleto ang konstruksyon.

Gusto mong malaman kung ano ang mas mahusay, at siyempre, depende ito sa iyong sitwasyon.

Mga Bentahe ng Isang Isang Oras na Pagsara

Kung gusto mo ang one-stop shopping, maaari mong sandalan patungo sa isang single-close loan.

Isang application: Ang pag-apply para sa isang loan ay maaaring pakiramdam tulad ng isang walang katapusan na proyekto sa pananaliksik. Sa isang solong malapit na utang, kailangan mo lamang dumaan sa proseso nang isang beses.

Isang pagsasara: Maraming pagsasara ang ibig sabihin ng mas mataas na mga gastos. Gayunpaman, ang pagkakaiba sa gastos ay hindi maaaring maging dramatiko (kakailanganin mong magbayad ng maraming gastos, tulad ng isang bayad sa pagsusuri pagkatapos makumpleto ang konstruksyon, kung gumagamit ka ng isa o dalawang pautang), at hindi mo kinakailangang lumabas nang maaga sa isang pagsasara .

Walang pagbabayad: Sa ilan Ang mga nagpapahiram, ang mga gastos sa interes sa panahon ng konstruksiyon ay maaaring idagdag sa iyong permanenteng pautang. Na ginagawang mas madali para sa iyo na gumawa ng mga pagbabayad sa pabahay habang hinihintay mo ang iyong bagong tahanan na itayo, ngunit nangangahulugan din na mas malaki ang utang mo (at magbabayad ng mas maraming interes) at gumawa ng mas mataas na mga pagbabayad sa buhay ng bagong utang na iyon. Dagdag pa, ang pagpapaliban ng mga kabayaran ay maaaring maging isang senyas na lumalawak ka ng mga bagay na medyo manipis.

Seguridad: Ang pagkakaroon ng permanenteng financing sa lugar bago ka humiram para sa konstruksiyon ay nangangahulugan na ikaw ay mas mababa ang panganib. Kung nawalan ka ng trabaho sa panahon ng construction phase, magkakaroon ka pa ng permanenteng financing. Sa pamamagitan ng isang dalawang-oras na pagsasara, magkakaroon ka ng isang mahirap na oras na kumbinsihin ang isang tagapagpahiram upang aprubahan ang iyong pautang habang ikaw ay nasa pagitan ng mga trabaho, at maaaring ibig sabihin nito ang pagkawala ng bahay bago ka makakakuha ng upang manirahan dito. Ang anumang bilang ng mga bagay ay maaaring magkamali sa panahon ng pagtatayo, at wala kang mag-alala tungkol sa kung mayroon kang pangako mula sa isang tagapagpahiram mula sa get-go.

Mga rate ng pag-lock: Ang pagtatapos ng iyong permanenteng utang ay tumutulong sa iyong plano para sa hinaharap. Malalaman mo kung ano ang magiging interes ng iyong interes, upang maaari mong kalkulahin at badyet para sa buwanang pagbabayad nang maaga. Maaari mo ring i-lock ang isang rate kung sa tingin mo ang mga rate ay tataas nang malaki sa panahon ng phase ng konstruksiyon (kung ang mga rate ng pagkahulog sa halip, ang ilang mga lenders ay nagbibigay-daan sa iyo upang ayusin).

Mga Bentahe ng Maramihang Mga Pautang

Ang pag-apply para sa dalawang hiwalay na pautang ay posibleng pakinabang din.

Mas mababang mga rate: Ang mga single-close na mga pautang ay marahil ay may bahagyang mas mataas na mga rate (sa utang ng konstruksiyon pati na rin ang permanenteng pautang), ngunit hindi mo alam hanggang mag-apply ka para sa pareho at ihambing ang mga alok. Kapag gumamit ka ng isang solong utang, babaan mo ang iyong panganib at tangkilikin ang kaginhawahan ng isang pagsasara, ngunit ang mga benepisyong iyon ay may halaga.

Kakayahang umangkop: Kapag gumamit ka ng isang pautang, kakailanganin mong pumili ng isang programa na naka-prepackage (ang mga nagpapahiram ay maaaring mag-alok sa iyo ng mga pagpipilian ng solong pagsasara ng 15-taon, 30-taon, at mga ARM na pautang). Ang pagpapanatili sa iyong permanenteng loan separation ay nangangahulugan na makakakuha ka upang pumunta sa merkado at mag-aplay kahit saan nais mo, para anuman uri ng utang.

Walang Plano na Magtayo

Kung hindi mo alam kung o kailan ka magtatayo ngunit nais mong bumili ng lupa, ang isang land-only loan ay maaaring maging isang mas mahusay na pagpipilian. Gayunpaman, karaniwang mas madaling humiram kapag mayroon kang mga plano upang idagdag sa ari-arian sa malapit na hinaharap. Ang pagbili ng hilagang lupain ay nagtatanghal ng pinakadakilang mga hamon, habang ang natapos na maraming ay mas madali upang maaprubahan.