Creative Real Estate Financing

Ang financing ng real estate sa real estate ay isang sobrang mainit na paksa sa dekada 1970. Mahirap para sa akin na paniwalaan na marami sa mga pioneer legend sa creative financing ay patay na ngayon, ngunit kung ano ang isang baliw na pagsakay sa panahon ng peak nito.

Kapag ang mga rate ng interes ay tumalon sa 18% noong huling bahagi ng 1970s, maraming mamimili ang pinilit na lumabas sa merkado ng real estate at ang malikhaing pagtustos ay lumabas sa buhay na pangangailangan. Ang isang pulutong ng mga bahay para sa pagbebenta ay na-advertise sa mga inisyal OWC, ibig sabihin may-ari ay magdadala (ang may-ari ng financing).

Sa panahong ito, anumang bagay at lahat ng bagay ay ginawa sa ilalim ng pagkukunwari ng malikhaing financing. Ang tulin ay napakalaki na ang maraming mga ahente ay hindi tumigil upang isaalang-alang kung ang mga uri ng mga kasunduan na kanilang pinagtutuunan ay legal na hindi gaanong etikal. Basta tungkol sa anumang proseso na maaaring maisip, kahit na ito ay hindi isang magandang ideya, ay kadalasang ginagamit.

Mga Uri ng Mga Pagpipilian sa Financing ng Creative

• Off-shore foreign trusts. Ang ilang mga tao ay nagpapatakbo pa rin sa ilalim ng isang labas na baybayin ng dayuhang tiwala ngayon, ngunit kung nahahanap ng IRS ang mga ito, ang mga taong ito ay maaaring makarating sa bilangguan. Ang IRS ay hindi tumingin mabait sa labas ng baybayin banyagang pinagkakatiwalaan, hindi alintana ng kung ano ang isang mabilis na pakikipag-usap tindero sa isang mahal Italyano suit sabi ni. Ang isang dayuhang tiwala sa labas ng baybayin ay isang paraan upang lihim na ilipat ang pera sa ibang bansa. Ang mga tax dodgers pagkatapos ay hayaan ang tiwala na nakalaan sa banyagang bansa na bumili ng ari-arian.
• Sumasailalim sa mga transaksyon. Maraming mga pautang ay hindi nagtataglay ng mga clauses ng alienation na tinatawag na acceleration, kaya ang mga mamimili ay maaaring kumuha ng mga pagbabayad sa isang umiiral na pautang, iwan ang pangalan ng nagbebenta sa utang, at ito ay OK. Whoa. Hindi gusto ng mga bangko ang pagiging naka-lock sa isang mas mababang rate ng interes at nawalan ng isang potensyal na borrower kapag bumili ang mga mamimili ng mga bahay na may paksa-sa financing. Mapanganib ngayon ang mga transaksyon sa paksa-dahil ang mga nagpapahiram ay maaaring at tatawagan ang utang na dapat bayaran. Hindi banggitin, karamihan sa mga nagbebenta ay hindi gusto ang pananagutan na nauugnay sa isang paksa-sa transaksyon.

• Mga katumbas na pautang. Ang ilang mga uri ng pagkakasangla ay hayagang inanunsyo na maaaring ipalagay ng isang bagong mamimili ang pautang ng may-ari. Kung kwalipikado ang mamimili na ipalagay ang utang, binalikat ng bangko ang nagbebenta mula sa pananagutan. Ang isang pag-uusapan sa pautang ay nag-save ng isang mamimili sa mga araw na iyon libu-libong dolyar sa mga bayarin sa tagapagpahiram, at maraming mga benta ay maaaring mabilis na isara sa ilalim ng mga salitang ito. Sa ngayon, may mga wala sa walang ipinagpapalagay na pautang na magagamit.
• Kontrata sa lupa. Ang isang problema sa isang kontrata sa lupa ay ang paghahanap ng isang kompanya ng seguro sa pamagat na gustong iseguro ang transaksyon. Hindi banggitin, ang kontrata ng lupa, na naghahatid ng pantay na pamagat sa isang mamimili, sa pangkalahatan ay hindi naglalaman ng isang kalakip na mortgage sapagkat ang karamihan sa mga pautang ay naglalaman ng isang pagkakahiwalay ng sugnay. Ang isang kontrata sa lupa ay pinakamahusay na ginagamit kapag ang isang bahay ay pag-aari ng libre-at-malinaw ng nagbebenta.

• Nagbebenta-dinala mortgage o tiwala gawa. Kung ang isang nagbebenta ay nagmamay-ari ng isang ari-arian nang tahasan at nagnanais na dalhin ang financing para sa borrower, ang isang madaling gamitin na instrumento ay isang mortgage o isang tiwala na gawa. Ang bawat estado ay may sariling mga batas tungkol sa kung kaugalian na magrekord ng isang mortgage o isang tiwala na gawa. Halimbawa, sa California, magbigay ng mga gawa upang ihatid ang titulo at mga pinagkakatiwalaan upang masiguro na ang mga promo na mga tala ay karaniwang ginagamit.

Batas ng Dodd-Frank Batas at Mga Tuntunin sa Pag-aanunsiyo para sa Pagbili ng Bahay

Ang Dodd-Frank Act ay isang pinaikling termino para sa Dodd-Frank Wall Street Consumer Reform and Protection Act, na pinirmahan sa batas noong Hulyo ng 2010. Sinulat ni dating Kongresista Barnett Barney Frank at pagkatapos-Senador Christopher John Dodd, ang Dodd-Frank Act nagdulot ng mga pagbabago sa mga pinansiyal na regulasyon at sinususugan ang Katotohanan sa Pagpapautang. Ang komprehensibong pagbabagong ito ay lumikha ng mga bagong ahensiya at nagbago ng maraming mga batas. Hindi mo mai-ugoy ang isang patay na pusa sa pagtustos nang walang pagpindot sa Dodd-Frank Act. Humihingi ako ng paumanhin sa mahihirap na pusa para sa reference na ito; ito ay tama ang parirala.

Ang bahagi ng Batas Dodd-Frank ay tumutukoy sa financing ng nagbebenta. Nagreregular at hindi pinapayagan ang ilang mga uri ng financing na madaling pinapayagan sa nakaraan. Hindi tulad ng mga araw ng pag-aayuno noong dekada 1970 kung kailan maaaring mag-ayos ang isang tao at mababayaran ito hangga't ang tao ay may lisensya sa real estate, ngayon ang isang indibidwal ay dapat na lisensyado bilang isang mortgage loan originator. Ang mga nagbebenta ay hindi nakalaan na hindi nila pinalawig ang mga tuntunin ng financing ng may-ari sa higit sa 3 mga katangian sa isang taon. Ang iba pang mga patakaran ay:

• Ang nagbebenta ay maaaring mag-alok ng financing ng may-ari hangga't ang nagbebenta ay hindi nagtayo ng bahay. Tinatanggal nito ang mga tagabuo ng bahay mula sa pagbibigay ng financing ng may-ari.
• Walang bayad sa lobo. Ang isang paboritong paraan upang mag-alok ng creative financing ay sa pangkalahatan ay isang panandaliang pautang, sabihin 3 o 5 taon, na may isang lobo sa dulo, ibig sabihin ang buong balanse ay dapat bayaran at babayaran. Ang mga pautang na pinagkalooban ng ari-arian ay dapat na ngayong amortized.
• Ang nagbebenta ay hindi maaaring mag-alok ng financing ng may-ari sa anumang bumibili na nangyayari. May responsibilidad ang nagbebenta upang matukoy na ang mamimili ay kwalipikadong bumili ng bahay at bayaran ang utang. Ito ay nangangahulugan na ang nagbebenta ay kailangang magpatakbo ng isang ulat ng kredito sa mamimili, na malamang na maalis ang lahat ng mga mamimili sa bahay na may masamang kredito.
• Ang utang ay dapat na maayos na rate o adjustable pagkatapos ng 5 taon na nakabatay sa makatwirang taunang pagtaas, at isang makatwirang lifetime cap.
• Dapat na matugunan ng pautang na tinustusan ng may-ari ang ibang pamantayan na itinatag ng Federal Reserve Board. Gayunpaman, ito ay ang no-balloon requirement na magpapatigil sa maraming creative financing endeavors. Ang isang solusyon para sa ilang mga nagbebenta at mga mamimili ay maaaring maging isang pagbebenta-opsiyon na pagbebenta.

Bago bumili ng bahay sa pamamagitan ng creative financing, makakuha ng legal na payo.