Paano Kalkulahin ang Ari-arian ng Ari-arian ng Rental-Isang Halimbawa

Ang pamumuhunan sa pag-aari ng real estate ay nangangailangan ng maraming pananaliksik. Ang isang napakahalagang aspeto ng proseso ay pag-unawa kung paano ang isang ari-arian ay makakabuo ng daloy ng salapi mula sa mga operasyon ng pag-upa. Ang isang simpleng pagkalkula ng daloy ng salapi ay maaaring ilarawan ang potensyal ng rental real estate bilang isang pamumuhunan.

Narito kung paano ito gumagana, gamit ang isang fourplex bilang isang halimbawa. Ipagpalagay natin na ang lahat ng apat na yunit ay nakalaan para sa full-time na rental at ang mamimili ay gumawa ng kanyang pananaliksik at gumawa ng isang mahusay na pagbili sa ari-arian.

Ang Mga Pangunahing Kaalaman

• Ang presyo ng pagbili ay $ 325,000.
• Ang bumibili ay naglagay ng 20 porsiyento pababa- $ 65,000-at tinustusan ang $ 260,000.
• Ang mortgage ay isang 30-taong pautang sa 6.5 porsiyento na may isang pagbabayad ng prinsipyo / interes na $ 1,643 bawat buwan.
• Ang mga buwis at seguro sa oras ng pagbili ay $ 3,600 sa isang taon para sa kabuuang pagbabayad na $ 1,943 bawat buwan.

Kinakalkula ang Cash Flow

Nakikita ng mamimili ang isang matatag na pangangailangan sa pag-upa para sa mga yunit na ito, na ang lahat ay nananatili sa karamihan ng oras. Ngunit, upang maging mabait, kakalkulahin namin ang isang 6 na porsyento na bakante at di-pagbabayad na panganib upang mahulaan ang tunay na daloy ng salapi. Lahat ng mga yunit ay magkapareho at magrenta ng $ 900 bawat buwan.

Ang pagkalkula ay masira sa ganitong paraan:

• Ang kabuuang kita sa rental ay $ 900 x 4 yunit x 12 buwan: $ 43,200 bawat taon.
• Ang mga pagbabayad ay $ 1,943 x 12 na buwan: $ 23,316 bawat taon.
• Ang mga gastos sa pagkumpuni ng nakaraang may-ari ay may average na $ 1,700 bawat taon.
• Ang bakante at pagkawala ng kredito ay tinatantya sa 6 na porsiyento ng mga rents: $ 2,592 bawat taon.
• Ang may-ari ay gumastos ng humigit-kumulang na $ 400 bawat taon sa iba't ibang mga gastos at advertising, at pinamamahalaan niya ang ari-arian.

Ang mga ito ay ang pangunahing mga item sa pagpapatakbo na pumasok sa pagkalkula ng daloy ng salapi. Ngayon tingnan natin ang ating mga kita. Ang kita sa kita ay mas mababa ang pagkawala ng bakante na mas mababa ang mga bayad na mas kaunting gastos ay katumbas ng daloy ng salapi

• $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 o $ 1,266 bawat buwan sa loob ng 12 buwan sa positibong daloy ng salapi

Cash on Cash Invested

Pinag-aaralan mo ang iyong return bilang "cash sa cash invested," hahatiin mo ang iyong aktwal na cash investment na $ 65,000 sa taunang pagbabalik ng cash: $ 15,192. Ito ay isang ani ng 23 porsiyento sa iyong cash invested! Mayroong ilang mga pamumuhunan out doon na ani ang ganitong uri ng pagbabalik.

Ang Cash Flow ay Maaaring Tuluyan

Ang daloy ng salapi ay isang function ng isang mahusay na maraming mga input, at anumang o ilan sa mga ito ay maaaring baguhin at pinsala o pagbutihin ang sitwasyon. Ang ilan ay naiimpluwensyahan ng merkado at ng ekonomiya.

Kung ang isang pangunahing lokal na tagapag-empleyo ay magsasara o naglilipat, ang demand para sa rental property ay maaaring bumagsak sa magdamag. Ito ay isang bagay na hindi mo maaaring kontrolin, ngunit sana, maaari mong maiwasan ang kalamidad sa pamamagitan ng paggawa ng iyong angkop na pagsusumikap tungkol sa kalusugan at mga plano ng mga lokal na tagapag-empleyo. Marahil ikaw ay nasa mabuting kalagayan kung sila ay kapaki-pakinabang sa isang mahabang pag-renew ng mahabang paupahan.

Ang iba pang mga kadahilanan na wala kang kontrol ay mga buwis sa real estate at seguro sa ari-arian. Maaaring dagdagan ng mga buwis at mga premium, pagpapalaki ng mga gastos sa pagpapatakbo at pagpapababa ng kita sa operating at daloy ng salapi. Ang mga negatibong kadahilanan na ito ay maaaring bayaran para sa iba pang mga kadahilanan kung saan ka gawin magkaroon ng kontrol.

Halimbawa, maaari kang makahanap ng mga paraan upang mabawasan ang mga gastos sa marketing, pamamahala, at pagpapanatili. At, siyempre, maaari kang magtaas ng mga renta kung malakas ang rental market. Ngunit maaaring ito ay isang maselan na balanse dahil maaaring tumataas ang mga bakante. Ang pagkawala ng kita mula sa higit pang mga yunit ng bakanteng ay madaling mapapawi ang anumang mga natamo mula sa mas mataas na mga renta.

Iba pang mga Kalkulasyon

Hindi ito ang tanging paraan upang makalkula ang daloy ng salapi para sa isang ari-arian ng pag-aarkila, bagaman maaari itong maging pinakamadaling. Maaari mong isama ang iba pang mga kalkulasyon sa daan patungo sa iyong ilalim na linya.

Kasama sa ilang mga pamamaraan ang anumang mga pagtitipid sa buwis na maaari mong matanto salamat sa pagmamay-ari ng ari-arian, at ang iba ay hiwalay na binubura ang kita ng net operating Ngunit ang simpleng formula na ito ay dapat magbigay sa iyo ng isang malinaw na pagsisimula ng ulo sa kung ano ang kailangan mong malaman bago ang pamumuhunan.