Mga Pondo Mula sa Mga Operasyon: Kahulugan, Pagkalkula, Mga REIT

Ang mga pondo mula sa mga pagpapatakbo (FFO) ay isang termino sa accounting na tumutukoy sa mga daloy ng salapi na binuo ng mga pagpapatakbo ng isang negosyo. Sa komunidad ng pamumuhunan, ang FFO ay karaniwang ginagamit sa pagtukoy sa mga daloy ng salapi mula sa isang real estate investment trust (REIT). Ang pagkalkula ng mga pondo mula sa mga pagpapatakbo ng isang REIT ay maaaring makatulong sa isang mamumuhunan na magpasiya kung dapat silang mamuhunan dito o hindi.

Formula Para sa Kinakalkula Mga Pondo Mula sa Mga Operasyon

Ang mga kompanya ng real estate ay gumagamit ng mga pondo mula sa mga operasyon (FFO) bilang benchmark ng pagganap, na kung saan ang mga mamumuhunan ay maaaring gumamit ng FFO para sa parehong layunin kapag isinasaalang-alang ang isang REIT bilang isang pamumuhunan.

Ang lahat ng mga kadahilanan sa formula ng FOF ay matatagpuan sa pahayag ng kita ng kumpanya. Kabilang sa mga salik na ito ang netong kita, pamumura, pagbabayad ng utang sa pamamagitan ng dumi at mga nadagdag sa mga benta ng ari-arian.

Narito ang pormula para sa mga pondo mula sa mga operasyon:

FFO = Net Income + Depreciation + Amortization - Gains sa Sales of Property

Ang mga alituntunin sa loob ng accounting sa Pangkalahatang Tinatanggap na Mga Prinsipyo ng Accounting (GAAP) ay nangangailangan na ang mga REIT ay nagpapahina sa kanilang mga ari-arian ng pamumuhunan sa paglipas ng panahon gamit ang isa sa mga karaniwang pamamaraan ng pamumura. Dahil ang mga pag-aari ng ari-arian ng real estate ay karaniwang nagdaragdag sa halaga sa paglipas ng panahon, ang pamumura ay maaaring masira ang aktwal na halaga. Samakatuwid, ang depreciation at amortization ay dapat idagdag sa netong kita upang matugunan ang pagkakaiba na ito.

Paano Piliin ang Pinakamahusay na Mga REIT Gamit ang Mga Pondo Mula sa Mga Operasyon

Habang ang mga namumuhunan sa equity ay maaaring tumingin sa mga kita sa bawat bahagi (EPS) o ratio ng kita sa presyo (P / E) kapag sinusuri ang mga stock, ang mga mamumuhunan sa REIT ay tumingin sa mga pondo mula sa mga operasyon (FFO).

Sa alinmang kaso, walang magic number na hinahanap mo ngunit nais mong makita ang isang kasaysayan ng pagtaas ng FFO para sa REITs, tulad ng gusto mong makita ang pagtaas ng EPS para sa mga stock, sa isang quarterly basis. Gayundin, nais mong maghanap ng mga REIT na may FFO na pinupuwersa ang mga pagtatantya ng kita mula sa mga analyst.

Ang mga REIT analyst at mamumuhunan ay lalong tumitingin sa mga nabagong pondo mula sa mga operasyon (AFFO), na kung saan ay arguably isang mas mahusay na punto ng data para sa predicting ang kalusugan ng REIT, mas partikular na bilang isang panukala para sa kakayahan ng REIT na bumuo ng cash at magbayad dividends.

Ang pagkalkula para sa AFFO ay nagbabawas mula sa FFO ng anumang mga paulit-ulit na paggasta na na-capitalize, tulad ng mga proyekto para sa pagtatayo ng mga pagpapabuti.

Sa kabutihang palad, hindi mo kailangang maging eksperto MANUNURI REIT o tingnan ang mga pahayag ng kita upang makuha ang FFO o AFFO para sa mga REIT na ibinebenta sa publiko. Maaari mong hayaan ang mga eksperto gawin ang trabaho para sa iyo at tingnan lamang ang mga kalkulasyon sa iyong sarili online. Kaya, kung nais mong makahanap ng mga detalye sa isang malaking REIT tulad ng Prologis (PLD) o Simon Realty Group (SPG), maaari mo lang gawin ang isang paghahanap sa Google para sa "prologis FFO" o "simon realty AFFO" at makuha ang lahat ng mga numero na kailangan mo .

Naghahanap ng Higit sa Pondo Mula sa Mga Operasyon

Bago bumili ng pagbabahagi ng isang REIT batay lamang sa kanyang FFO o AFFO, siguraduhin na magbayad ng pansin sa presyo. Kahit na ang FFO, AFFO at ani ay mga pangunahing numero para sa REIT mamumuhunan, hindi mo nais na tumalon sa isang mataas na mapagbigay REIT na mukhang mahusay sa ibabaw pagkatapos makita ang isang malaking pagtanggi sa presyo dahil masyadong maraming mamumuhunan bumili ng pagbabahagi, na hunhon ang masyadong mataas ang presyo, para lamang mauna ang isang malaking pagwawasto.

Sa sinabi nito, ang presyo-sa-kita (P / E ratio) ng isang REIT ay dapat isaalang-alang na isang malayong ikalawang panukat sa pagsusuri ng isang REIT. Ang mga kita per share (EPS) para sa isang REIT ay natural na mababa o kahit na negatibo sa paghahambing sa maginoo stock.

Halimbawa, ang isang malaking stock cap ay maaaring magsimulang maghanap ng mahal sa isang P / E ng 17, samantalang ang isang REIT ay hindi maaaring magmukhang mahal hanggang lumalampas ito ng 40 o 50.

Ika-linya ng REITs at Pondo Mula sa Operations

Una at pangunahin, huwag kang mamuhunan sa isang bagay na hindi mo nauunawaan. Ang pagsusuri ng mga REIT ay maaaring maging simple upang maunawaan sa sandaling matutunan mo ang mga sukatan sa matematika at pagtatasa. Gayunpaman, mayroong maraming iba't ibang mga uri ng REITs, tulad ng mga REIT ng mortgage, REITs ng komersyal na ari-arian, at mga REIT na residensyal na ari-arian, at ang bawat isa ay may sariling natatanging katangian na naiiba mula sa iba.

Ang isang mahusay na paraan para sa maraming mga mamumuhunan upang makakuha ng access sa REIT market ay sa pamamagitan ng pagbili ng mga pondo sa palitan ng palitan (ETFs,) tulad ng iShares Cohen & Steers REIT (ICF) at Vanguard REIT (VNQ). Ang mga ETF na ito ay nagbibigay ng sari-saring pagkakalantad sa REITs at nag-aalok ng kita at paglago na maaari mong hinahanap habang inaalis ang pangangailangan para sa pananaliksik at pag-aaral.

Disclaimer: Ang impormasyon sa site na ito ay ipinagkakaloob lamang para sa mga layuning talakayan, at hindi dapat maling maunawaan bilang payo sa pamumuhunan. Sa ilalim ng hindi pangyayari ang impormasyong ito ay kumakatawan sa isang rekomendasyon upang bumili o magbenta ng mga mahalagang papel.