Ano ang isang Listahan ng Buksan?

Kahulugan: Ang isang bukas na listahan ay nagbibigay-daan sa isang may-ari na ibenta ang kanyang tahanan sa pamamagitan ng kanyang sarili bilang isang Binebenta sa pamamagitan ng May-ari. Ito ay isang di-eksklusibong kasunduan, ibig sabihin ang may-ari ay maaaring magsagawa ng mga bukas na listahan na may higit sa isang real estate broker at magbayad lamang ng broker na nagdudulot ng isang mabibili na mamimili na nag-aalok ng may-ari ang tumatanggap.

Ang malaking pagkakaiba ay ang isang may-ari ay malamang na magbayad lamang ng isang komisyon ng nagbebenta ng broker, na kung saan ay tungkol sa isang kalahati ng mga tipikal na bayad. Ang dahilan ay dahil ang may-ari ay hindi nakatalaga. Samakatuwid, ang mga may-ari ay hindi nagbabayad ng isang broker upang kumatawan sa may-ari, ngunit bayaran ang broker upang kumatawan sa bumibili. Gayunpaman, ang kabayong naninipa ay kung hahanapin ng may-ari ang nagbibili, ang may-ari ay hindi dapat magbayad ng komisyon sa sinuman.

Bakit Magagamit ang isang Nagbebenta ng isang Listahan ng Buksan?

Maaaring isaalang-alang ng mga nagbebenta ang isang bukas na listahan sa isang eksklusibong karapatan na ibenta, halimbawa, kung maraming mga mamimili sa pamilihan. Iyon ay dahil sa isang bukas na listahan ay maaaring nakikipagtulungan nang hiwalay sa bawat real estate broker, at ang mga komisyon ay maaaring magkakaiba sa bawat isa o magkapareho, anuman ang maaaring makipag-ayos. Nagbibigay ito ng higit na flexibility sa nagbebenta, bagaman maaari itong limitahan ang bilang ng mga mamimili na maaaring bumili ng bahay.

Gayunpaman, kung mayroong higit pang mga mamimili sa pamilihan kaysa sa mga nagbebenta na may kaakit-akit na mga listahan, hindi ibinubunyag ng nagbebenta ang kanyang sarili sa maraming panganib sa pamamagitan ng pagbibigay ng bukas na listahan sa ilang mga brokerage. Ang pangunahing panganib ay maaaring kakulangan ng pagkakalantad sa lahat ng mga mamimili ng real estate. Hindi sa banggitin, pinananatili rin ng nagbebenta ang opsyon na ibenta ang sariling bahay. Kung siya ay nakakahanap ng kanyang sariling mamimili, hindi siya may utang sa anumang ahente ng isang komisyon.

Naniniwala ang ilang mga nagbebenta na maaari silang mag-advertise ng isang bahay ng sapat at maabot ang mga mamimili sa pamamagitan ng internet, kaya hindi nila nakikita ang dahilan upang umarkila ng ahente. Minsan nilang binabalewala ang katotohanan na ang mga ahente ay nagdadala ng maraming higit sa talahanayan kaysa sa isang kakayahang makahanap ng isang prospective na mamimili. Halimbawa, ang isang nakaranas ng real estate agent ay maaaring mag-alok ng nagbebenta ng pagkakataon upang maiwasan ang mga karaniwang pagkakamali. Ang mga nagbebenta, na hindi pa nakagawa ng anumang pagkakamali, ay hindi palaging nakikilala ang halaga na iyon hanggang sa magkamali sila at huli na.

Bakit Gusto ng Ahente sa isang Buksan ang Listahan?

Ang mga ahente na nagtatrabaho kasama ng maraming mamimili ay maaaring sumang-ayon na tanggapin ang mga tuntunin ng isang bukas na listahan kung nais nilang garantiya na sila ay mababayaran para magdala ng isang mamimili sa nagbebenta. Sa isang bukas na listahan, ang mga ahente sa pangkalahatan ay hindi nag-anunsiyo ng ari-arian o gumastos ng pera sa pag-promote maliban kung sila ay pantay na sigurado na ang mga mamimili na tumutugon ay makikipag-ugnay lamang sa ahente na iyon.

Ang ari-arian ay maaaring kakaiba, napaka-espesyal, na mag-apela sa isang malaking bilang ng mga mamimili, at maaaring makita ng isang ahente ang bukas na listahan bilang ang tanging solusyon dahil ang nagbebenta ay hindi sumasang-ayon sa isang eksklusibong listahan ng karapatan-sa-nagbebenta. Napakadalas upang makita ang mga bukas na listahan sa MLS kung saan nagtatrabaho ako sa Sacramento, at hindi ko sinulat ang isang bukas na listahan sa kabuuan ng aking malawak na karera sa real estate, ngunit hindi ito nangangahulugan na hindi sila isang praktikal na opsyon.

Ipagpalagay ko sa ilang mga setting ng kanayunan, ang mga bukas na listahan ay maaaring magkaroon ng halaga para sa mga nagbebenta na hindi nais na magkasala sa isang nag-iisang brokerage ng real estate. Ang mga rural na lugar ay may posibilidad na masakop ang malalaking lugar, at ang salita ng bibig ay mabilis na naglakbay. Maaaring ilista ng mga nagbebenta sa bansa sa bawat broker sa lugar, kung handa ang mga broker, at bayaran lamang ang brokerage na sa huli ay nagtatanghal ng panalong alok.

Ang downside ay karaniwang nagbebenta ay walang representasyon. Walang ahente na kumilos bilang katiwala sa nagbebenta o upang matulungan ang nagbebenta sa mga negosasyon, pag-iinspeksyon sa tahanan o pagsisiwalat. Walang magarbong photography, aerial tours, pagpapahusay ng 3D, marketing sa pagmemerkado o negosasyon. Sa katunayan, ang nagbebenta ay talagang nagbabayad ng isa pang ahente upang makipag-ayos para sa mamimili.

Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.

Mga halimbawa: Ibinigay ni Maria ang isang bukas na listahan sa tatlong mga kumpanya ng real estate: Smith Brokerage, Allen Realtors at Lahat ng Mga Ahente sa Lunsod. Ang Smith Brokerage ay nagdala sa kanya ng isang mamimili na nagsumite ng isang katanggap-tanggap na alok, kaya binayaran ni Mary ang Smith Brokerage ng isang komisyon para sa kumakatawan sa mamimili. Nakuha ng iba pang dalawang brokerage ang nuttin '.