Ano ang Nangyayari sa Isang Maikling Pagbebenta Kapag May Dalawang Pautang Ka?

Ano ang Nangyayari sa Isang Maikling Pagbebenta Kapag May Dalawang Pautang Ka?

Ang paggawa ng maikling benta ay mahirap sapat, medyo lantaran, ngunit mas mahirap pa kapag mayroon kang dalawang pautang - dalawang beses itong sakit ng ulo. Nararamdaman ko ang iyong sakit. Dahil hindi lamang kailangan mo ang kooperasyon ng unang tagapagpahiram, kailangan ng ikalawang mamimili ng mortgage na palayain din ang utang na iyon.

Una, tingnan natin kung ano ang mangyayari sa foreclosure:

Mga Posisyon ng Pagtitipid sa Pagitan ng Mga Nagpapahiram

Hindi mahalaga kung kukuha ka ng pangalawang mortgage upang matulungan kang bumili ng bahay o kung nakuha mo ang isang home equity loan pagkatapos ng katotohanan. Ang pangalawang tagapagpahiram ay laging nasa ikalawang posisyon maliban kung ang una ay handang magpasakop. Karaniwan, ang isang tagapagpahiram ng mortgage na nasa unang posisyon ay hindi magpapailalim sa posisyon.

Una sa posisyon ay unang sa kanan upang mangolekta mula sa mga pamamaraan ng pagreretiro. Ang ibig sabihin nito kapag ang isang Notice of Default ay isinampa, kung nais ng unang pangalawang lender na makatanggap ng mga nalikom mula sa auction o pagbebenta o upang kunin ang ari-arian, ang pangalawang tagapagpahiram ay dapat magpasimula ng sarili nitong mga pamamaraan sa pagreretiro.

Sa karamihan ng mga bahagi ng bansa, ang ibig sabihin nito ay dapat gawin ng pangalawang tagapagpahiram ang mga pagbabayad sa likod sa unang tagapagpahiram, bayaran ang gastos ng unang tagapagpahiram upang maipasa ang Notice of Default at kaugnay na mga gastos, at pagkatapos ay mag-file ng sarili nitong Notice of Default. Kung hindi gagawin ito ng pangalawang tagapagpahiram, ang pangalawang tagapagpahiram ay maaaring mapawi sa pagreremata at tumanggap ng wala, lalo na kung walang sapat na pera upang maibalik.

Kapag ang pangalawang tagapagpahiram ay tumatanggap ng paunawa na nagsasabing ang una ay na-foreclosed, pagkatapos masuri ang halaga ng tahanan, maraming mga second lenders ang hindi nagpapasimula ng kanilang sariling mga pagreretiro para sa pagreretiro. Kinuha nila ang paninindigan na ito dahil maaaring hindi sapat ang katarungan upang mabawasan ang gastos para sa pagreretiro na kapaki-pakinabang para sa pangalawang tagapagpahiram. Ang di-aksyon na ito ay umalis sa pangalawang tagapagpahiram sa isang mahina na posisyon.

Mababayaran ang mga gastos sa pagsasara ng pagbebenta

Kahit na ang nagbebenta ay maaaring naka-sign isang kasunduan sa listahan sa isang ahente ng real estate, malamang na ang negosyante ay muling magbabale-wala ng komisyon. Ang mga nagpapahiram ay mas mababa kaysa sa mga tradisyunal na bayarin at subukang iwaksi ang kanilang mga gastos sa transaksyon sa bawat posibleng paraan.

Upang higit pang mabawasan ang mga gastos sa pagsasara, mayroon ding mga bayad na ang mga nagpapahiram ay karaniwang tatangging bayaran. Sila ay:

• Mga Plano ng Warranty ng Bahay
• Inspeksyon sa Peste at Trabaho na May Sakit na Peste
• Roof Certifications
• Pamamahala ng Alkantarilya
• Pag-aayos Hiniling ng mga mamimili tulad ng isang Kahilingan para sa Pag-ayos
• Mga Kredito para sa Mga Pagsara sa Gastos ng Mamimili

Makipag-usap sa pangalawang tagapagpahiram sa isang maikling pagbebenta

Matapos matukoy na ang iyong sitwasyon ay naaangkop sa mga maikling kwalipikasyon sa pagbebenta, at nakumpleto mo ang lahat ng mga kahilingan sa tagapagpahiram - dagdag pa, nakakita ng isang nais at kwalipikadong mamimili - hindi ka pa lumalabas sa kakahuyan.

Sabihin nating ang iyong mga gastos sa pagsasara ay 5% o $ 4,250. Matapos mabawasan ang mga pagsasara ng mga gastos mula sa presyo ng pagbebenta na $ 85,000, magkakaroon ka ng humigit-kumulang na $ 81,000. Ngayon ito ay nagiging isang tugtog ng digmaan sa pagitan ng dalawang nagpapahiram.

Sa pangkalahatan, ang unang negosasyon ay mag-aalok ng pangalawang tagapagpahiram sa isang maliit na halaga, sabihin $ 1,000. Ngayon, maaaring hindi ito magustuhan kung ikukumpara sa ikalawang balanse sa utang na $ 55,000 dahil hinihiling mo ang nagpautang na mawalan ng $ 54,000. Gayunpaman, sa kabilang banda, kung tumanggi ang ikalawang tagapagpahiram, maaaring hindi ito makakuha ng huli.

May mga oras, tila, na ang mga junior lenders ay lumilitaw upang ihiwalay ang kanilang mga noses upang madama ang kanilang mga mukha. Ngunit ito ay kung saan ang unang tagapagpahiram ay maaaring magbigay ng kaunti pa upang gawin ang mga gawain ng deal. Sa aking karanasan, ang karamihan sa mga nagpapahiram sa unang posisyon ay natutuwa na makatanggap ng kahit na 90%, na ibig sabihin sa isang $ 85,000 na pautang, ang tagapagpahiram ay maaaring sumang-ayon na kumuha ng $ 76,500.

Kung ang net ay $ 81,000, pagkatapos ng mga pagsasara ng mga gastos, na mag-iiwan ng $ 4,500 na maaaring mag-alok sa unang tagapagpahiram sa pangalawang tagapagpahiram. Ang ikalawang tagapagpahiram ay dapat sumang-ayon na palayain ang utang. Kung hindi, ang maikling benta ay tatanggihan, at ang unang tagapagpahiram ay malamang na agawin ang ari-arian sa pagreremata, na aalisin ang ikalawang pautang.

Panatilihin ang pakikipag-ayos hanggang sa maabot ang isang resolusyon. Tandaan, ang una at ikalawa ay may taya sa paggawa ng maikling gawaing pagbebenta.

TALA: Ang isang dahilan kung bakit ang isang junior lienholder sa California ay maaaring tumangging makipagtulungan ay kung ang pautang ay isang pautang na pera, na nakuha sa paninirahan ng 1 hanggang 4 na yunit. Sa pagkakataong iyon, kung ang pangalawang tagapagpahiram ay wiped out sa panahon ng isang pagreretiro sa ilalim ng isang benta ng tagapangasiwa, ang pangalawang tagapagpahiram ay maaaring may karapatan na ituloy ang isang paghatol ng kakulangan. (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)