Mga Kadahilanan na Pag-isipan sa Pagsusuri ng Pamumuhunan sa Real Estate

Ang ideya ng pamumuhunan sa rental real estate ay mas nakakaakit ng interes kaysa dati. Ang isang matagumpay na bahay sa bahay na mamumuhunan ay maaaring magkaroon ng dose-dosenang mga bahay sa kanyang portfolio. Ang mga ito ay matatalim na mamumuhunan o hindi sila magiging raking sa daloy ng salapi mula sa maraming mga tahanan.

Iba't ibang mga kadahilanan ang humantong sa pinansiyal na tagumpay at ito ay kinakailangan upang isaalang-alang ang lahat ng mga ito. Ang pagbili ng karapatan ay maaaring magresulta sa double-digit na pagbalik at isang matibay na daloy ng cash para sa mga taon.

Net Operating Income

Anumang investment analysis ay nagsisimula sa pag-unawa sa net operating income (NOI). Ito ang kabuuang kita na ang iyong ari-arian ay bumubuo ng mas kaunting mga gastos-kung ano ang gastos sa iyo upang mapanatili ang ari-arian. Ibawas lang ang kabuuang gastos mula sa kabuuang kita upang makarating sa iyong NOI, ngunit mayroong isang catch: Ang iyong kabuuang gastos hindi isama ang mga gastos sa utang.

Tukuyin ang iyong buwanang NOI sa pamamagitan ng paghati sa nagresultang numero ng 12.

Cash Flow

Ang iyong cash flow ay kung ano ang natitira kapag gumawa ka ng isang karagdagang pag-aayos para sa mga utang na gastos, karaniwang ang iyong mortgage. Naiwan ka sa iyong cash flow kapag binabawasan mo ang serbisyo sa utang mula sa iyong NOI. Ito ang iyong kita.

Kung mas ikaw ang manghiram, mas mababa ang iyong daloy ng salapi. Ang iyong NOI ay katumbas ng iyong cash flow kung magbabayad ka ng cash para sa property.

Ang daloy ng pera ay tinatanggap na isang function ng isang mahusay na maraming mga input, at alinman sa mga ito ay maaaring baguhin at pinsala o mapabuti ang isang sitwasyon. Ang ilan ay naiimpluwensyahan ng market at ng ekonomiya. Ang pangangailangan para sa pag-aari ng ari-arian ay maaaring bumagsak sa magdamag kapag ang isang pangunahing lokal na tagapag-empleyo magsasara o gumagalaw.

Hindi mo maaaring kontrolin ang mga bagay na tulad nito, ngunit maaari mong maiwasan ang mga sitwasyong ito sa pamamagitan ng paggawa ng iyong angkop na pagsusumikap tungkol sa kalusugan at mga plano ng mga lokal na tagapag-empleyo. Marahil ikaw ay nasa mabuting kalagayan kung sila ay kapaki-pakinabang sa isang mahabang pag-renew ng mahabang paupahan.

Ang Factor Depreciation

Siyempre, gusto ng Internal Revenue Service ang isang porsyento ng lahat ng kita sa rental na ito, ngunit ang pamumuhunan sa real estate ay nag-aalok ng ilang mga buwis break. Ang pagbawas sa pamumura ay isang mahalagang bahagi sa pag-aaral ng ari-arian.

Maaari rin itong mabawasan ang mga kita na maaaring pabuwisin mula sa iba pang mga pamumuhunan para sa mga mataas na bracket ng buwis. Maaari mong madalas gamitin ang iyong mga natitirang pagkalugi laban sa iba pang kita sa pamumuhunan kapag ang mga gastos sa pagpapanatili at pag-upa ng isang ari-arian kasama ang kabuuang pamumura higit sa iyong mabubuting kita.

Hindi ito aktwal na pagkawala ng pera dahil ang pamumura ay hindi lumabas sa iyong bulsa. Ito ay isang kinakalkula bilang itinuturing bilang isang gastos para sa mga layunin ng buwis. Maaari ka pa ring magkaroon ng positibong buwanang cash flow habang nagpapakita ng pagkawala ng pagpapatakbo para sa mga layunin ng buwis.

Mga Buwis sa Ari-arian

Dapat kang magbayad ng mga buwis sa ari-arian kung ang iyong negosyo ay nagmamay-ari ng ari-arian, ngunit maaari mong bawasin ang mga buwis na ito para sa mga layunin ng tax sa kita Ang mga negosyante ay nagbabayad ng buwis sa ari-arian sa tinantiyang halaga ng kanilang real estate sa parehong paraan na ang mga indibidwal ay nagbabayad ng buwis sa ari-arian sa tinantiyang halaga ng kanilang mga tahanan.

Ang buwis para sa taon ay ipinamamahagi sa pagitan ng mga bago at bagong mga may-ari kapag ang real estate ay ibinebenta, batay sa kung gaano karami ng taon na pagmamay-ari nila ang ari-arian.

1031 Tax Deferred Exchange

Maaari kang magbenta ng isang ari-arian sa isang tubo at i-roll ang mga nalikom sa isa pang ari-arian nang hindi na kailangang magbayad ng capital gains tax, ngunit may ilang mahigpit na panuntunan na nalalapat. Ayon sa Internal Revenue Code, Title 26, Seksyon 1031:

"Walang pakinabang o pagkawala ang dapat makilala sa pagpapalitan ng ari-arian na gaganapin para sa produktibong paggamit sa isang kalakalan o negosyo o para sa pamumuhunan kung ang naturang ari-arian ay ipinagpapalit lamang para sa ari-arian ng katulad na uri na gagawin para sa produktibong paggamit sa isang kalakalan o negosyo o para sa pamumuhunan. "

Ang ari-arian ng "tulad ng uri" ay nangangahulugang ibang real estate. Hindi kinakailangang mangailangan ng lupang para sa lupa o opisina-sa-opisina na palitan.

Ang ilang mga klase at mga estratehiya sa pag-aari ng pamumuhunan ay maaaring ihambing sa rental real estate. Ang mga tao ay nangangailangan ng isang lugar upang mabuhay, at pagmamay-ari ng isang bahay ay hindi posible para sa o ninanais ng lahat.