Pagsusuri sa Real Estate sa Pamumuhunan

01 Ang Pagsusuri sa Pamumuhunan sa Real Estate ay Parehong Dami at Kwalitatibo

Tinitingnan ko ang isang potensyal na pamumuhunan sa ibang araw. Ito ay isang malawak na apat na yunit ng multi-pamilya ari-arian na ginagawa sa kabuuan nito ang may-ari, na doon sa tatlumpung taon. Ang may-ari ay isang eclectic academic at mayroong bawat paraan ng bric-a-brac at antigong nakakalat sa buong lugar. Ang lugar ay hindi nabahagi nang wasto. Kinakailangan ang karpet upang mapalitan at repaired ang sahig. Ang paglilipat ng pundasyon ay tumambol sa sahig sa mga lugar at gumawa ng malalaking mga bitak na tumakbo pataas at pababa sa iba't ibang mga dingding.

Naglakbay ako sa lugar kasama ang ilang mga kaibigan ko - isang mag-asawa na interesado sa pagkuha sa real estate. Sinulat nila ang lugar mula sa sandaling lumakad sila sa pintuan. Ngunit nang nakita ko ang mga bulge at mga basag nakita ko ang isang bagay: pera. Sinisira ng mga problema sa pundasyon ang karamihan sa mga mamumuhunan, na bumababa sa kumpetisyon at maaaring mapahina ang pagpepresyo.

Ngunit paano pag-aralan ang isang pakikitungo tulad nito? O anumang pakikitungo, para sa bagay na iyon? Sa personal, sinira ko ang mga pagsasaalang-alang sa dalawang kategorya:

• Dami: Paano ko inaasahan ang ari-arian upang maisagawa bilang isang pamumuhunan? Para sa bahaging ito, maaari kong paikutin ang aking calculator, o ang aking spreadsheet, o ang aking pagsusuri software at magpatakbo ng ilang numero.

• Qualitative: Kailangan kong tanungin ang aking sarili "Maaari ko bang bunutin ito?" Kung ikaw ay tulad ng karamihan ng mga namumuhunan sa real estate, ikaw ay isang part-timer. Iyon ay nangangahulugang kailangan mong harapin ang proyektong ito sa itaas ng iyong "araw ng trabaho" at pamahalaan ito pagkatapos. Ang bahaging ito ng pagtatasa ay aabutin ng ilang kaluluwa na naghahanap; ang isang calculator ay hindi makakatulong sa iyo dito.

02 Dami - Tumatakbo ang Mga Numero Paggamit ng Rate ng Cap

Sa personal, may posibilidad kong tumingin sa tatlong pangunahing mga numero kapag isinasaalang-alang ko ang isang pamumuhunan. Rate ng Cap, ang una sa mga tool na ito.

Ang rate ng Cap ay ang taunang kita sa net na hinati sa presyo ng ari-arian. Sa loob ng maraming taon, ang mga mamumuhunan ay gumagamit ng "1% rule" na nagsasaad na ang buwanang kita ng rental para sa isang ari-arian ay dapat na halos 1% ng presyo na binabayaran mo para sa ari-arian. Ang ilang mga merkado ay lumipat na layo mula sa ratio na ito dahil sa rocketing halaga ng ari-arian, ngunit sa iba pa, maaari ka pa ring makahanap ng mga katangian na umaakma sa 1% na panuntunan. Gayunman, isang bagay na dapat mong isipin ay ang 1% na panuntunan ng hinlalaki ay isang makatarungang tagapagpahiwatig kung o hindi ang ari-arian ay makakabuo ng sapat na daloy ng salapi sa isang taunang batayan upang masakop ang mga pagbabayad ng mortgage at mga gastusin. Siyempre, may maraming mga variable na pumupunta dito (mula sa mga buwis hanggang sa mga rate ng interes sa porsyento down payment na binabayaran mo) ngunit ito ay isang panimulang punto.

03 Cash Flow bilang isang Quantitative Evaluation Tool

Ang tanging dahilan na pinapahalagahan mo tungkol sa cap rate ay talagang sinusubukan mo para sa isang madaling proxy para sa kung anong uri ng cashflow ang pamumuhunan ay bubuuin. Sa pamumuhunan, ang pera ay hari - huwag pansinin ang pagkalkula sa iyong panganib.

Ang pagtantya ng cashflow ay nangangahulugang paglalagay sa mga pangunahing inaasahang mga cash outflow (mga buwis, punong-guro, interes, gastos, bakante, bayad, pag-aayos) at paghahambing nito sa kita na pinagkukunan ng ari-arian. Maaari mong gawin ito alinman sa pamamagitan ng isang spreadsheet o gumamit ng isang real estate software package ng pagsusuri.

04 Rate ng Return bilang isang Dami ng Real Estate na Pagsusuri sa Pamumuhunan ng Tool

Ang cashflow, sa pagliko, ay magbibigay-daan sa iyo upang kalkulahin ang inaasahang rate ng return (ROR) ng property. Rate ng return ay isang sukatan ng kakayahang kumita; ito ay sumusukat sa cash na isang proyekto ay bubuo kumpara sa cash na kailangan mong ilagay sa proyekto.

Kakailanganin mo ng isang spreadsheet o isang real estate evaluation software upang makalkula ang ratio na ito. Sa tingin ko ito ay lubos na kapaki-pakinabang sapagkat ito ay nagbibigay-daan sa akin upang paghambingin ang pagbabalik na inaasahan ko para sa pamumuhunan kumpara sa pagbabalik Gusto ko makatwirang inaasahan para sa iba pang mga, hindi magkaparehong mga pamumuhunan. Halimbawa: kung pinatatakbo ko ang mga numero para sa ari-arian na inilarawan ko sa simula ng artikulong ito at ibinalik nito sa akin ang isang rate ng return ng 8% tiyak na ipapasa ko.

Maaari kong asahan na makakuha ng 8% na pamumuhunan sa stock market (mas mababang panganib, at isang mas maraming pagsisikap). Para sa panganib at pagsisikap na kailangan kong ilagay sa proyektong ito Gusto ko inaasahan ang isang rate ng pagbabalik na maayos sa hilaga ng 20%.

05 Qualitative - Maaari Mo bang Makuha ang Proyekto?

Tulad ng nabanggit ko sa itaas, ang iyong calculator ay hindi makakatulong dito. Ito ay kapag kailangan mong tingnan sa salamin at pag-isipan kung gaano karaming oras at pagsisikap ang maaari mong italaga sa proyekto.

Muli, tingnan natin ang proyektong pinag-usapan ko sa simula ng artikulong ito. Sabihin nating inihahambing mo ito laban sa isang katulad na pagkakataon; isa pang multi-pamilya sa parehong kapitbahayan ngunit nangangailangan ng mas kaunting trabaho. Gusto mong kunin ang pagkakataong iyon sa tagaytay-itaas maliban kung ang ikalawang isa ay nag-alok ng isang mas mataas na rate ng return. Ngunit gaano ka mas mataas?

Upang simulan ang mga mamumuhunan ay laging nag-aalok ako ng parehong payo: Sa lugar na ito ay mali sa panig ng pag-iingat. Ang isang proyekto na maaari mong gawin ay walang hanggan mas mahusay kaysa sa isa na iyong sinunog sa pamamagitan ng oras na ikaw ay nasa kalagitnaan nito. Maghanap ng isang bagay sa iyong kaginhawahan saklaw na nag-aalok ng ilang mga disenteng numero, tapos na ito, pagkatapos ay lumipat sa isang mas mahirap (at sana mas malaking kita) proyekto sa susunod na oras sa paligid.

Konklusyon:

Ang pagsusuri ay bahagi ng sining, bahagi ng agham. Tingnan ang iba pang mga paksa sa seksyong ito para sa higit pang mga ideya sa pagsusuri ng mga pamumuhunan.

May-akda Chris Smith ay isang mamumuhunan sa real estate, tagapagtatag ng isang online reference para sa mga mamumuhunan at mga propesyonal sa real estate at nag-publish ng mga artikulo sa Corporate Finance Magazine, Euromoney, at Business Journal Network.