Ang mga kalamangan at kahinaan ng Mortgage Refinance

Naririnig mo na ang mga rate ng interes sa mortgage ay nasa mababang-lahat na oras, na nakalalapit malapit sa mga makasaysayang antas ng inflation. Iyan ay halos walang bayad na pera sa pangmatagalan.

Gayunpaman, ipinagkatiwala mo sa isang nakapirming rate ng mortgage ilang taon na ang nakalipas, kaya nagbabayad ka ng 6 porsiyento habang ang bata ng kapwa ay nagbabayad ng 3.25 porsiyento. Dapat mo bang ibalik muli?

Una, isang background para sa mga ka na hindi pamilyar sa bokabularyo: "refinancing" isang mortgage ay nangangahulugan na makakakuha ka ng isang bagong mortgage. Ikaw "ulitin-pananalapi" - binabayaran mo ito muli, na may isang binagong plano sa pagbabayad.

Ang mga kalamangan ng Refinancing

Maraming mga tao na may fixed-rate na mga mortgages na refinance ay motivated sa pamamagitan ng pagkakataon na snag isang mas mababang rate ng interes.

Maliit na pagkakaiba sa interes rate gumawa ng isang malaking pagkakaiba. Ihambing ang dalawang 30-taong pagkakasangla ng $ 240,000. Ang isa ay nagdadala ng isang 4.00 porsyento na rate ng interes, at ang isa ay nagdadala ng 4.25 na porsyento na rate ng interes.

Hindi iyan ang tunog ng malaking pagkakaiba, hindi ba? Ito ay isang-kapat ng isang porsyento lamang, tama? Magkano ng isang pagkakaiba na maaaring gawin?

Maliit na halaga ng compound sa malaking halaga. Sa katapusan ng 30 taon, ang may-ari ng 4.25 na porsyento na rate ay magbabayad nang halos isang dagdag na $ 10,000 sa buhay ng utang, kumpara sa may-ari ng isang 4.00 porsyento na mortgage.

Maliwanag, ang pinakamalaking benepisyo sa refinancing ay ang pagkakataon na mapababa ang iyong rate ng interes, pag-shave ng libu-libo sa iyong kabuuang pagbabayad sa pautang.

Ang Kahinaan ng Refinancing

Ngunit ang bawat rosas ay may tinik: muling ibabalik ang refinancing ng iyong mortgage clock, na nagdadala sa iyong iskedyul ng pagbabayad ng utang sa pamamagitan ng mga hulog pabalik sa isang parisukat.

"Huh? Ano ang ibig sabihin nito?"

Narito kung paano gumagana ang mga pagkakasangla: Kapag nagbayad ka, ang ilang porsyento ng pagbabayad na iyon ay patungo sa iyong interes. Ang natitirang halaga ay patungo sa iyong orihinal na pautang na pautang.

Kung ang iyong pagbabayad ay nalalapat sa iyong punong-guro, mas mabuti. Ang pagbabayad ng iyong pangunahing balanse ay nagpapahintulot sa iyo na bayaran ang utang nang mas mabilis. (Iyon ang dahilan kung bakit dapat mong tiyakin na ang anumang dagdag na bayad sa mortgage ay naaangkop sa iyong punong-guro).

Kapag nagsimula ka ng isang bagong mortgage, ang karamihan sa iyong bayad ay nalalapat sa interes. Tanging isang maliit na sliver nito papunta sa iyong punong-guro. Sa pagtatapos ng iyong unang taon ng mga pagbabayad sa mortgage, makikita mo na halos hindi ka na nagawa sa iyong pangunahing balanse.

Ang karagdagang pag-unlad mo sa loob ng iyong mortgage, mas marami ang iyong mga pagbabayad ay nalalapat sa iyong punong-guro. Sa iyong ika-25 taon ng isang 30-taong mortgage, halos lahat ng iyong mga pagbabayad ay ilalapat sa iyong punong-guro.

"Ito ay kaakit-akit, talaga. (Yawn.) Ngunit paano ito nalalapat sa refinancing?"

Kapag pinipino mo ang isang mortgage, i-reset mo ang orasan pabalik sa isang taon. Ang karamihan ng iyong mga pagbabayad ay nalalapat sa interes, hindi punong-guro.

Kung ikaw pa rin sa unang ilang taon ng iyong mortgage, ito ay hindi isang malaking pakikitungo. Ngunit kung ikaw ay karagdagang kasama sa iyong mortgage, dapat kang magpatakbo ng isang spreadsheet upang makita kung ang mas mababang rate ng rate ay nagpapawalang-saysay sa pag-rewind ng orasan.

Pag-save ng Pera sa Interes Maagang sa Pautang

Sabihin nating si Joe ay may $ 100,000 na mortgage sa 6 na porsiyento na interes. Ang kanyang buwanang kabayaran ay $ 599. Sa pagtatapos ng Taon 1, nagbayad si Joe ng $ 7,188 patungo sa kanyang mortgage. Tanging ang $ 1,299 ng na binayaran ang prinsipal na balanse. Ang natitira ay nahulog sa pamamagitan ng interes.

Isang taon lamang sa kanyang 30-taong mortgage, natutunan ni Joe na makakakuha siya ng bagong utang sa 5 porsiyento. Ang refinances ni Joe, isinasara ang kanyang dating mortgage at muling simulan ang orasan. Binabayaran niya ang $ 1,000 sa pagsasara ng mga gastos para sa kanyang bagong pautang.

Sa 6 na porsiyento, si Joe ay nagbabayad ng $ 109,871 sa pagbabayad ng interes sa buhay ng utang (nagbabayad ng isang kabuuang $ 209,871 para sa kanyang $ 100,000 na bahay). Sa pamamagitan ng refinancing, si Joe ay "nawawala" ang $ 5,889 sa interes na binayaran niya sa unang taon ng kanyang pautang. Ouch.

Ngunit ito ay kapaki-pakinabang. Sa pamamagitan ng paglipat sa 5 porsyento na mortgage, si Joe ay magbabayad lamang ng $ 95,483 sa interes sa buhay ng utang, sa halip na $ 109,871. Sa madaling salita, inililigtas siya ng kanyang $ 14,387.

Pagbabayad ng Mas Maraming Interes Sa pamamagitan ng Refinancing Later sa Loan

Ngunit ipagpalagay natin na si Joe ay nasa taong 15 ng kanyang 30-taong mortgage nang makita niya ang pagkakataon na muling ibalik. Hindi niya gusto ang isang bagong 30-taong pangako, kaya pinalitan niya ang isang 15-taong mortgage. Ano ang mangyayari?

Sa kabila ng pagbaba ng rate ng interes hanggang sa 5 porsiyento, at pagpapabilis ng mga pagbabayad sa pamamagitan ng 15-taong mortgage, talagang binabayaran ni Joe ang KARAGDAGANG interes sa pamamagitan ng refinancing kaysa sa ginawa niya sa ilalim ng orihinal na sitwasyon. Sa ibang salita, ang refinancing ay isang kahila-hilakbot na pakikitungo para kay Joe, sapagkat siya ay masyadong malayo sa kanyang mortgage.

Ang Bottom Line

Huwag isipin na ang refinancing ay palaging isang magandang o isang masamang ideya. I-plug ang iyong rate ng interes, mga tuntunin sa pautang at pagsara ng mga gastos sa isang spreadsheet o isang online na refinance calculator, upang kalkulahin kung ang potensyal na pakikitungo na ibinibigay sa iyo ay may katuturan sa iyong partikular na sitwasyon.

Bilang isang pangkalahatang tuntunin ng hinlalaki, kung ikaw ay nasa loob ng unang ilang taon na gumagawa ng mga pagbabayad ng mortgage at maaari mong patumbahin ang rate ng interes sa pamamagitan ng 0.75 porsiyento o higit pa, dapat mong isaalang-alang ito. Ang mas maaga sa loob ng iyong mortgage mo refinance, mas mahusay.