Paano Gumagana ang Pinay na Bayad na Mortgage Insurance (LPMI): Mga Kahinaan at Kahinaan

Hinihiling sa iyo ng mga nagpapahiram na gamitin ang seguro sa mortgage sa tuwing ang iyong down payment ay mas mababa sa 20 porsiyento ng halaga ng iyong bahay. Pinoprotektahan ng segurong iyon ang tagapagpahiram kung hindi mo mabayaran ang mortgage. Bagaman ito ay kapus-palad na kailangang magbayad ng seguro sa mortgage, ang baligtarin ay maaari kang bumili ng isang bahay nang hindi kumukuha ng 20 porsiyento-na maaaring mangailangan ng maraming taon ng halaga ng pag-save.

Kadalasan, ikaw (ang borrower) ay magbabayad ng buwanang premium para sa pribadong mortgage insurance (PMI). Iyon ay isang dagdag na gastos sa bawat buwan, at ito ay tumatagal ng isang kagat ng iyong badyet. Gayunpaman, ang ilang mga nagpapahiram ay nag-aalok ng tagapagpahiram na may bayad na mortgage insurance (LPMI), na nagpapahintulot sa iyo na bawasan o maiwasan ang dagdag na buwanang pagbabayad.

Kung o hindi isang magandang ideya na bumili na may mas mababa sa 20 porsiyento pababa ay maaaring talakayin, at isang paksa para sa isa pang artikulo.

Paano gumagana ang LPMI

Ang LPMI ay mortgage insurance na nag-aayos ng iyong tagapagpahiram. Magbabayad ka para sa coverage sa isa sa dalawang paraan:

1. Ang isang beses na pagbabayad sa simula ng iyong utang (isang "pagbabayad ng lump-sum")
2. Ang isang mas mataas na rate ng interes sa iyong pautang, na nagreresulta sa mas mataas na buwanang mga pagbabayad ng mortgage bawat buwan, para sa buhay ng iyong pautang.

Ang lump-sum na diskarte ay mas karaniwan kaysa sa pagsasaayos sa iyong rate ng mortgage.

Sa kasamaang palad, ang salitang LPMI ay hindi tumpak dahil ang tagapagpahiram ay hindi talagang nagbabayad para sa seguro-ginagawa mo. Laging alalahanin (lalo na sa mga transaksyon sa pananalapi) na walang nagbabayad ng mga gastos para sa iyo maliban kung makakakuha sila ng isang bagay bilang kapalit. Upang magamit ang LPMI, binago mo lamang ang istraktura ng mga pagbabayad sa premium ng seguro upang hindi ka magbabayad ng hiwalay na singil bawat buwan.

• Kung magbabayad ka ng isang bukol na kabuuan, ang iyong tagapagpahiram ay matukoy ang halaga na sa tingin nila ay sumasakop sa kanilang mga gastos. Pagkatapos, bumili sila ng seguro sa mortgage sa pera na iyon. Sa kasong ito, ikaw ay karaniwang prepay para sa coverage.
• Kung magbabayad ka sa paglipas ng panahon, pinapahintulutan ng tagapagpahiram ang iyong rate ng mortgage upang masakop ang mga gastos ng seguro. Sapagkat ang isang mas mataas na rate ng mortgage ay nangangahulugang mas mataas na buwanang pagbabayad (tingnan kung Paano Kalkulahin ang Mga Pautang) makakapunta ka sa pagbabayad nang higit pa sa bawat buwan kung pupunta ka para sa LPMI. Ang mas mataas na pagbabayad ay dapat na mas mababa kaysa sa gusto mong bayaran kung gumamit ka ng isang hiwalay na bayad sa PMI bawat buwan, ngunit walang paraan upang "kanselahin" ang dagdag na gastos habang binabayaran mo ang iyong pautang.

Mga Kahinaan at Kahinaan ng LPMI

Ang LPMI ay hindi para sa lahat. Sa katunayan, hindi lahat ay maging karapat-dapat para sa isang pautang sa LPMI. Kadalasan kailangan mong magkaroon ng mahusay na credit para sa LPMI upang maging isang opsyon, at ito lamang ang may katuturan sa ilang mga sitwasyon.

Mga panandaliang pautang: Ang LPMI ay pinaka-kaakit-akit para sa mas maikli na kataga ng mga pautang. Kung plano mong makakuha ng 30-taong pautang at gumawa ng mga pagbabayad para sa mga dekada, maaari kang maging mas mahusay na may isang hiwalay na patakaran ng PMI. Bakit? Muli, ang karamihan sa mga pautang sa LPMI ay gumagamit ng isang nabagong (mas mataas) na rate ng interes sa mortgage, kumpara sa isang pagbabayad ng lump-sum sa harap. Ang singil sa mortgage ay hindi kailanman magbabago, kaya kailangan mong bayaran ang utang sa ganap na pag-aalis ng "premium" ng LPMI. Maaari mong gawin ito sa pamamagitan ng pagbabayad ng utang mula sa iyong sariling savings (mas madaling sabihin kaysa tapos na), refinancing ang utang, o pagbebenta ng bahay at pagbabayad ng utang.

Para sa paghahambing, tingnan ang isang standalone na patakaran ng PMI, na maaari mong kanselahin kapag nagtatayo ka ng sapat na katarungan sa iyong tahanan. Pagkatapos ng pagkansela, nakikinabang ka mula sa isang mas mababang rate ng interes-at wala nang mga pagbabayad ng PMI-para sa natitira sa buhay ng iyong pautang.

• Mataas na kita ng kita: Para sa mga taong maaari maaprubahan para sa LPMI, ito ay pinaka-kaakit-akit para sa mga borrowers na may mataas na kinikita. Ang mga indibidwal at pamilya ay maaaring magtamasa ng mas malaking bawas sa buwis dahil sa mas mataas na antas ng interes (ipagpapalagay na kanilang babawasan ang mga gastos sa interes sa mortgage ng bahay). Ang mga taong may mas mababang kita, sa kabilang banda, ay maaaring makabawas ng stand-alone PMI, kaya ang LPMI ay hindi magdadala ng anumang karagdagang mga benepisyo sa buwis. Siyempre, dapat mong palaging makipag-usap sa iyong preparer sa buwis tungkol sa mga potensyal na pagbabawas-at kahit paano pinakamahusay na istraktura ang iyong mortgage loan. Ang mga panuntunang ito ay palagi nang pagbabago, kaya suriin sa isang eksperto para sa mga update bago ka magpasya sa anumang bagay (at maging handa para sa mga pagbabago pagkatapos mong gawin ang iyong desisyon).
• Mataas na LTV: Kung ang iyong utang sa halaga ratio (LTV) ay malapit sa 80 porsyento, ang LPMI ay marahil hindi ang iyong pinakamahusay na opsyon maliban kung balak mong alisin ang utang sa lalong madaling panahon (sa pamamagitan ng refinancing o prepaying). Malapit sa 80 porsiyento, halos tapos ka na sa seguro ng mortgage sa kabuuan. Kung gumamit ka ng isang hiwalay na patakaran sa seguro sa mortgage, maaari kang gumawa ng hiwalay na pagbabayad sa bawat buwan. Magagawa mong kanselahin ang insurance sa lalong madaling panahon, at hindi ka mapagmataas ng mas mataas na rate ng interes. Tandaan na may ilang mga paraan upang makakuha ng higit sa 80 porsiyento LTV:

Ang pagkuha ng iyong PMI ay kinansela nang maaga ay maaaring may kasangkot lamang sa ilang daang dolyar (upang makakuha ng isang tasa). Ngunit ang pag-refinancing sa labas ng utang ng LPMI ay maaaring mas malaki ang gastos.

Mga alternatibo sa LPMI

Kung ang LPMI ay hindi tunog tulad ng perpektong akma para sa iyo, maaari mong subukan ang maraming iba't ibang mga diskarte.

• Mas malaki pa ang pagbabayad: Sa pamamagitan ng paglagay ng hindi bababa sa 20 porsiyento, inaalis mo ang pangangailangan na magbayad ng PMI. Gayunpaman, maraming mga mamimili ay walang opsyon na iyon.
• Bilhin ang iyong sariling PMI: Maaari mong laging magbayad para sa iyong sariling PMI (minsan tinatawag na borrower na binayaran mortgage insurance o BPMI) bawat buwan. Nakita mo na ang ilang mga halimbawa ng mga sitwasyon kung saan ang plain-old PMI ay mas mahusay kaysa sa LPMI sa itaas.
• Piggyback: Maaari mo ring subukan ang isang kumbinasyon ng mga pautang upang maiwasan ang PMI, bagaman kailangan mong suriin nang mabuti ang mga numero.Isang diskarte sa piggyback, na kilala rin bilang isang 80/20 na pautang, ay isa lamang na opsiyon. Ang mga pautang na ito ay hindi pangkaraniwan gaya ng kani-kanina, ngunit magagamit ang mga ito. Ang isang piggyback ay nagpapahintulot sa iyo na maiwasan ang seguro ng mortgage kabuuan, ngunit ang iyong pangalawang mortgage ay darating na may mas mataas na rate ng interes. Kung maaari mong bayaran ang ikalawang mortgage nang mabilis, masisiyahan ka sa paglaon na magkaroon ng mababang rate ng mortgage (na hindi nadagdagan ng LPMI) para sa mga darating na taon.
• Mga pautang na mababa ang pautang: Maraming mga programang pautang ang nagpapahintulot sa maliliit na pagbabayad. Halimbawa, ang mga pautang sa FHA ay magagamit nang kasing-baba ng 3.5 porsiyento. Kailangan mong magbayad para sa seguro sa mortgage, ngunit ang mga pautang na iyon ay maaaring maging mas mahusay para sa ilang mga borrowers. Pinahihintulutan ng mga pautang sa VA para sa zero down, at hindi sila nangangailangan ng anumang mortgage insurance.