Mortgage Calculator: Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Ang mga komersyal na nagpapahiram ay masyadong maingat sa kanilang underwriting. Dahil ang mga personal na kasaysayan ng kredito ng mga mamimili ay bihirang mahalaga sa komersyal na pagpapahiram, ginagamit nila ang iba pang mga pamantayan upang gumawa ng mga pagpapasya sa pagpapahiram. Ang komersyal na ari-arian ay binili upang makabuo ng kita, kaya ang isa sa pamantayan na sikat ay ang pagtingin sa kita upang makita kung ito ay sapat upang sapat na bayaran ang mortgage at mag-iwan ng kita para sa mga borrowers.

Kapag ang isang tagapagpahiram ay tumitingin sa isang apartment o multifamily na ari-arian, kung ang isang mortgage ay ipagkakaloob, at kung magkano, maaaring matukoy ang paggamit ng DSCR, o Utang ng Serbisyo sa Saklaw ng Utang. Ito ay isang simpleng pagkalkula, ngunit napakahalaga. Ang tagapagpahiram ay hindi talaga nag-aalala sa mga indibidwal na marka ng credit o kasaysayan ng mga may-ari. Ang layunin ng pamumuhunan ay ROI, Return on Investment, at mas mahalaga ang daloy ng salapi.

Sa totoo lang, ang mga namumuhunan ay dapat na pahalagahan ang pangangalaga ng mga nagpapahiram sa pagtiyak na ang mga pagkalkula ng cash flow ay tama para sa isang proyekto ng apartment. Gusto nilang makita ang mga pinansyal na nagpapakita ng kita at gastos. Pagkatapos ay matutukoy nila kung ang mga numerong ito ay magmumukhang magpapatuloy sila sa hinaharap, o posibleng maging mas mahusay o mas masahol pa. Kapag ipinakita ng mga numero na ang daloy ng salapi ay sapat na saklaw ng serbisyo sa utang, pinapatunayan nito ang pagpili ng pamumuhunan at mga kasanayan sa pagtatasa ng (mga) mamumuhunan.

Habang maraming mga lugar upang makita kung paano kalkulahin ang DSCR na may isang proyekto at mortgage halaga na nasa lugar, ito ay mas malamang na ang isang mamimili ay nais na malaman kung magkano ang maaari nilang humiram sa isang proyekto sila ay isinasaalang-alang ang pagbili. Ang mga namumuhunan ay gumagawa ng kanilang sariling mga kalkulasyon at tumingin sa kanilang piniling tagapagpahiram upang patunayan ang mga bilang na kanilang kinuha. Ang parehong mga mamumuhunan at nagpapautang ay may isang karaniwang layunin sa paggalang na ito. Ang proyektong ito ay maaaring maging kapaki-pakinabang sa serbisyo sa utang na may sapat na kita na natitira?

Titingnan namin ang mga ito mula sa dalawang direksyon, pagkuha ng kasalukuyang DSCR at pagsusuri ng isang ari-arian sa isang kinakailangang tagapagpahiram-DSCR. Ang pagkalkula ay nagbabalik sa halagang iyon gamit ang isang karaniwang tagapagpahiram minimum na katanggap-tanggap na DSCR ng 1.20. Pagkatapos ay gagawin namin ito sa kabilang direksyon, sa pagkuha ng DSCR.

Mahirap: Average

Kinakailangang oras: 20 minuto

Narito Paano:

1. Tukuyin ang daloy ng salapi, o gross operating income matapos pagbabawas ng bakante at pagkalugi ng kredito. Kabuuang kabuuan ng $ 187,000 / taon - 9% na bakante at pagkawala ng kredito ($ 16,830) = $ 170,170
2. Pagkatapos ay kumuha sa NOI, o net operating income, sa pamamagitan ng pagbabawas ng lahat ng iba pang gastos para sa pagpapatakbo at pamamahala, kabilang ang mga buwis at seguro. Gross Operating Income - Lahat ng Gastusin = NOI, o Net Operating Income
   1. $ 170,170 - 72,470 (gastos) = $ 97,700 NOI
   2. $ 97,700 / 12 buwan = $ 8,142 / buwan NOI
3. Kung ang tagapagpahiram ay gumagamit ng isang minimum na katanggap-tanggap na DSCR ng 1.20, pagkatapos na $ 8,142 / buwan ay dapat na 1.2 beses ang buwanang mortgage pagbabayad. Upang makapunta sa maximum na pagbabayad, ito ay kinakailangan upang hatiin ang $ 8,142 sa pamamagitan ng 1.2. $ 8,142 buwanang netong kita / 1.20 pinakamababang DSCR = $ 6785 / buwan na maximum na mortgage payment.
4. Ngayon ay kailangan lamang upang matukoy kung magkano ang ipapabayad sa mga kasalukuyang rate. Kung ang mamimili na ito ay maaaring asahan ang isang rate ng interes na 6.875% sa isang 30 taon na pautang, isang mortgage calculator ang sasabihin sa amin na ang tagapagpahiram ay maaaring handang magbayad sa paligid $ 1,032,836 sa property na ito, dahil ang pautang at interest rate ay magreresulta sa pagbabayad ng prinsipal at interes ng $ 6785 / month, at ang minimum na 1.20 DSCR. Ang karamihan sa mga mortgage calculators ay hahayaan kang ipasok ang pagbabayad, rate ng interes, at oras upang makalkula ang halaga ng pautang.
5. Nang magsimula kami, alam namin na naka-back up kami sa isang halaga ng mortgage gamit ang isang nakalagay na DSCR, dahil kami ay mga mamimili na nagnanais na tantiyahin kung magkano ang maaaring hulihin sa mortgage ng isang ari-arian na aming sinusuri para sa pagbili. Ngunit, gawin lamang ang isang pagkalkula ng DSCR kung saan alam natin ang mga gastos sa kasalukuyang proyekto at pagbabayad ng mortgage. $ 223,000 NOI / $ 172,000 Annual Mortgage Payments = 1.30 DSCR
   1. 1.3 ay mas mahusay kaysa sa 1.2 sa kasong ito, kaya marahil isang katanggap-tanggap na DSCR. Gayunpaman, kung ang isang bagong pautang ay hinahanap sa isang proyektong pagpapatakbo, ang kasalukuyang NOI ay gagamitin gaya ng una naming makita kung ano ang maaaring makuha bilang isang halaga ng mortgage.

Kapag gumagana ang mga numero, ang mga mamumuhunan at nagpapahiram ay maaaring makaramdam ng mabuti tungkol sa pagpopondo ng proyekto at sa kakayahang magamit ng hinaharap.

Ang iyong kailangan:

• Ang mga detalye ng kita at gastos para sa ari-arian.
• Isang calculator ng mortgage.