Kinakalkula ang Halaga ng Capitalization para sa Real Estate at Bakit Ito Mga Bagay

Hindi ito sinasabi na kailangan mong matukoy ang halaga ng isang ari-arian na gumagawa ng kita kung isinasaalang-alang mo ang pagbili nito para sa mga layunin ng pamumuhunan. Ang pagkabigong gawin ito ay magiging tulad ng lumilipad na bulag, isang tiyak na paraan upang mapanganib at potensyal na mawala ang iyong kabisera.

Ang hamon sa pagpapahalaga sa gayong ari-arian ay hindi kasing mahirap dahil ito ay maayos. Sa katunayan, ang pagkalkula ng rate ng capitalization para sa real estate ay madali at dapat magdadala sa iyo ng hindi hihigit sa limang minuto o higit pa.

Ito ay nagsisimula sa isang pag-unawa ng kung ano mismo ang cap rate ay.

Ano ang Rate ng Kapitalisasyon?

Ang cap rate ay ang rate ng return na maaari mong asahan sa iyong pamumuhunan batay sa kung magkano ang kita sa paniniwala mo ang ari-arian ay bubuo para sa iyo. Siyempre, isang napakahalagang kadahilanan. Hindi ka mamumuhunan na may intensiyon na mawalan ng pera.

Ito ay isang mahusay na paraan upang gumawa ng mga paghahambing ng katulad na mga katangian dahil ang lahat ng mga gastos ay isinasaalang-alang. Kapag ang dalawang ari-arian ay mukhang medyo magkapareho ngunit ang isa ay nagkakahalaga ng higit pa, maaaring ito ay dahil ito ay bumubuo ng mas maraming kita o dahil ito ay may mas mababang gastos.

Paano Kalkulahin ang Cap Rate

Maaari mong kalkulahin ang rate ng capitalization gamit ang netong kita ng operating at kamakailang mga presyo ng mga benta ng mga katulad na katangian. Tinutukoy ang rate ng capitalization at pagkatapos ay inilapat sa ari-arian na isinasaalang-alang mo para sa pagbili upang matukoy ang kasalukuyang halaga ng pamilihan batay sa kita.

Una, makuha ang mga kamakailang presyo ng pagbebenta ng isang katulad na kita ng kita. Gamitin natin ang halimbawa ng isang anim na yunit ng proyekto ng apartment na ibinebenta para sa $ 300,000.

Ngayon tukuyin ang net operating income para sa proyektong apartment na iyon, o ang net rentals na natanto ng mga may-ari. Magbawas ng lahat ng gastos sa pagpapatakbo maliban sa mortgage. Kinakalkula ng pagkalkula na ito ang ari-arian na parang nagbayad ka ng cash para dito. Sabihin ang kita ng rental matapos ang lahat ng mga gastos na iyong ibinawas ay $ 24,000. Ngayon hatiin ang netong kita ng operating sa pamamagitan ng presyo ng pagbebenta upang makarating sa cap rate: $ 24,000 sa mga gastos na hinati ng $ 300,000 na presyo ng pagbebenta ay nagbibigay sa iyo ng isang capitalization rate ng .08 o 8 porsiyento.

Paano Gamitin ang Rate ng Cap

Ang isang mamumuhunan ay maaaring gumamit ng cap rate sa dalawang paraan. Maaaring gusto niyang mapahalagahan ang isang ari-arian na gusto niyang ibenta batay sa mga rate ng market cap para sa iba pang mga kamakailang ibinebenta ng mga katulad na katangian, o maaaring gusto niyang matukoy kung ang presyo ng pagtatanong ng isang ari-arian ay makatwirang kung isinasaalang-alang niya ang pagbili nito.

Kapag Ikaw ay Magbenta

Sabihin nating nagmamay-ari ka ng isang maliit na proyekto ng apartment at nais na ibenta ito. Nagtipon ka ng impormasyon tungkol sa mga kamakailang naibenta sa lugar na katulad sa iyo. Maaari silang magkaroon ng mas marami o mas kaunting mga yunit, ngunit sinusubukan mong hanapin ang mga katangian na katulad ng posible sa isang nais mong ibenta.

Nakikita mo ang tatlong mga katangian na nabili sa loob ng nakaraang tatlong o apat na buwan. Ang nakakalito bahagi ay upang mahanap ang kanilang net operating kita. Kung minsan ang impormasyong ito ay nai-publish sa listahan bilang isang nagbebenta point, ngunit madalas na ito ay hindi, lalo na kapag ang net operating kita ay hindi kanais-nais. Maaari kang makakuha ng ganitong uri ng impormasyon mula sa isang komersyal na ahente ng real estate, gayunpaman, lalo na kung ililista mo ang ari-arian para sa pagbebenta sa kanya.

Kaya dumating ka sa tatlong mga rate ng takip ng pag-aari na nag-average ng 9.2 porsyento. Ang kita ng netong kita sa ari-arian ay $ 31,000. Ngayon ang kailangan mo lang gawin ay hatiin ang net operating income sa cap rate: $ 31,000 na hinati ng .092 ay lumabas sa $ 226,957. Mayroong halaga ng iyong ari-arian.

Maaari mong ibatay ang presyo na gusto mong hilingin sa ari-arian sa figure na ito at ilagay ito sa merkado.

Kapag isinasaalang-alang mo ang Pagbili

Makikipagtulungan ka sa nakalistang mga katangian kapag tinatalakay mo ang mga katangian para sa isang desisyon sa pagbili. Ginagawa nitong mas madali ang pagkuha ng kanilang net operating income at upang makalkula ang cap rate para sa bawat isa. Pagkatapos ay maaari mong ihambing ang mga ito upang makita kung aling gagawin ang pinakamahusay na pagbili.

Ngunit suriin ang kanilang mga gastusin at magrenta pa rin, dahil maaaring tumindig ang isa sa itaas kung maaari mong makita ang mga pagkakataon upang mabawasan ang mga gastos o dagdagan ang mga renta. Maaari mong makita na ang mga gastusin ay abnormally mataas para sa uri at sukat ng isang ari-arian, o maaari mong matuklasan na ang mga rents na sisingilin ay mas mababa sa mga rate ng merkado para sa maihahambing na mga katangian. Ang alinman sa mga sitwasyong ito ay tataas ang cap rate, na ginagawa itong isang mas mahusay na potensyal na ari-arian kung ito ay naitama.

Sabihin nating mayroon kang isang mata sa isang partikular na maliit na proyekto ng apartment na nakalista para sa $ 495,000. Ay nagkakahalaga na sa kasalukuyang market o ito ay overpriced? Muli, kumuha ng ilang mga maihahambing na mga katangian at isang average na ibinebenta cap rate. Gagamitin muli ang aming rate ng 9.2 porsiyento bilang isang halimbawa.

Kung ang netong operating kita ng ari-arian na ito ay $ 39,500, ito ba ay nagkakahalaga ng presyo ng pagtatanong? Hindi, dahil ibinabahagi sa iyo ng kita sa pamamagitan ng cap rate ang isang halaga na $ 429,348. Ang isang presyo na humihingi ng $ 495,000 ay isang bit sa marka.

Anong net operating income ang kailangan mo upang makuha ang presyo ng listahan para sa isang halaga? Lumipat sa paligid ng formula at i-multiply ang humihiling na presyo sa pamamagitan ng cap rate. Multiply $ 495,000 sa pamamagitan ng 9.2 porsiyento at gumawa ka ng isang kinakailangang net operating kita ng $ 45,540.

Tandaan, maaaring may mga magandang dahilan kung bakit bigyang katwiran ng isang ari-arian ang mas mahusay na rate ng cap. Maaaring ito ang lokasyon o mga tampok at kalidad ng mga gusali at kapaligiran. Dapat suriin ang lahat bago ka gumawa ng desisyon, ngunit tumutulong ang cap rate.