Mga Bunga ng Buwis para sa Mga Opisina ng Tanggapan ng Tahanan

Tanong:

Sa loob ng susunod na mga taon, plano kong ibenta ang aking tahanan. Ginagamit ko ang isa sa mga kuwarto nito bilang isang tanggapan sa bahay para sa negosyo ko. Nag-aangkin ako ng mga pagbabawas sa bahay-opisina para sa isang proporsyonal na bahagi ng pamumura at iba pang mga gastos na nauugnay sa paggamit ng negosyo sa kuwarto, tulad ng isinulat ko ang lahat ng kagamitan at kasangkapan na nakalagay sa opisina. Paano gumagana ang mga patakaran sa buwis kapag ibinebenta ko ang aking tahanan?

Sagot:

Bago ang 2002, ang mga patakaran ay mas mahihirap kung gumamit ka ng bahagi ng iyong tirahan para sa mga layuning pangnegosyo at pagkatapos ay ibenta ang iyong bahay. Oo, pinahihintulutan ng batas ang pagbubukod - isang pagtakas mula sa mga buwis - ng kita mula sa pagbebenta ng isang pangunahing tirahan. Ang halaga ng pagbubukod ay $ 250,000 para sa mga single person at mga mag-asawa na nag-file ng hiwalay na pagbalik, at $ 500,000 para sa mga mag-asawa na nag-file ng mga pinagsamang pagbabalik. Ngunit ang mga alituntuning iyon ay pinahintulutan lamang ang pagbubukod para sa bahagi ng kita na may kaugnayan sa bahagi ng paninirahan, na nagbabawal sa anumang pagbubukod para sa kita sa bahagi ng opisina.

Residence vs Business Treatment

Sa diwa, ginagamot ng IRS ang ganitong uri ng pagbebenta na parang ibinebenta mo ang dalawang piraso ng ari-arian: isang paninirahan at iba pang real estate sa negosyo. Dahil dito, kailangan mong gumawa ng magkakahiwalay na kalkulasyon para sa mga kita ng paninirahan at negosyo, paghati sa presyo ng pagbebenta, pagbebenta ng mga gastos at batayan sa pagitan ng mga lugar ng paninirahan at negosyo.

Inalis ng IRS ang mga lumang patakaran at pinalitan ang mga ito ng mga bago na nag-aalis ng isang paglalaan sa pagitan ng paninirahan at negosyo. Ang pagbebenta ay isang solong transaksyon hangga't ang tanggapan ng bahay at ang tirahan ay pareho sa isang solong tirahan - isang "yunit ng tirahan," gaya ng inilagay ng mga regulasyon ng ahensiya. Alinsunod dito, ang isang taong katulad mo ay maaaring magbukod ng buong tubo, sa kabila ng paggamit ng bahagi ng bahay para sa negosyo.

Pagbabalik-loob sa Depreciation

Ang break na ito ay napapailalim sa isang "paghihigpit" na paghihigpit na idinisenyo upang maiwasan ang double benefit. Nawawalan ka ng anumang pagbubukod para sa bahagi ng kita na katumbas ng anumang pagbabawas sa pag-depreciate na pinahihintulutan o pinapahintulutan sa tanggapan ng bahay pagkatapos ng Mayo 1997. Sa halip, nagbabayad ka ng mga buwis sa bahaging iyon. Ang pinapayagan o ipinahihintulot ay nangangahulugang kung ano ang iyong inaangkin na dati o, kung ikaw ay nag-aangking mas mababa kaysa sa maaari mong na-claim, ang halaga na maaari mong claim. Sa pagsasaalang-alang na ito, ang mga bagong alituntunin ay hindi naiiba sa kung ano ang ipinagagawa ng mga lumang patakaran.

Ang gagawin ng IRS ay upang mahuli ang mga write-off na pagpapawalang-halaga na nagpapahintulot sa iyo na babaan ang mga buwis sa mga taon ng pre-sale. Nalalapat pa rin ng ahensya ang mga panibagong recapture kahit na tumigil ka na gumamit ng kuwartong iyon para sa mga dahilan ng negosyo at ang buong bahay ay isang pangunahing tirahan para sa hindi bababa sa dalawang taon mula sa limang taon na nagtatapos sa petsa ng pagbebenta.

Relief from Recapture

Upang maging karapat-dapat para sa kaluwagan mula sa mahuling muli, kailangan mong ipakita sa pamamagitan ng "sapat na mga rekord o iba pang katibayan" - kadalasan, ang mga nakaraang pagbabalik ay dapat sapat - "na ang pinahihintulutan na pagbabawas sa pamumura ay mas mababa kaysa sa halagang pinahihintulutan." hindi maaaring ibukod ang halaga na pinapayagan. "

Upang ilarawan, isipin na kwalipikado ka ng iyong tanggapan sa bahay upang i-claim ang pamumura, ngunit maaari mong ipakita na hindi mo kailanman inaangkin ang anumang. Pagkatapos ay walang pagbabawas ng halaga ng pagbubukod at walang mahuling muli.

Pananagutan ng Buwis Dahil sa Recaptured Depreciation

Ang nabawi na depreciation ay binubuwisan sa pinakamataas na rate na 25 porsiyento sa halip na ang pinakamataas na rate ng 15 porsiyento para sa pang-matagalang natamo ng capital, kasama ang naaangkop na mga buwis sa kita ng estado. Iulat ang muling nakuhang halaga na ito sa Iskedyul D (Capital Gains and Losses), hindi ang Form 4797 (Pagbebenta ng Ari-arian ng Negosyo). Sa dagdag na bahagi, nagdurusa ka walang mahuling muli ng iba pang mga gastos, tulad ng mga buwis sa real estate at interes sa mortgage.

Tulad ng anumang mga kaugnay na mga isyu sa buwis, mangyaring kumonsulta sa iyong sariling tax preparer.

_{Ang Julian Block ay isang abugado, syndicated columnist at dating ahente ng IRS (kriminal na imbestigador). Ang artikulong ito ay excerpted na may pahintulot mula sa polyeto: "Ang Gabay sa Home Seller sa Tax Savings: Mga Simpleng Paraan Para sa Anumang Nagbebenta sa Ibaba Mga Buwis Sa Legal Minimum," na maaaring mag-utos sa pamamagitan ng pagpapadala ng $ 19.95 para sa postpaid copy sa J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

Sa pagsulat na ito, si Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 ay isang broker-associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, CA.