Pagkakaiba sa pagitan ng ARM at Mga Fixed Rate na Mortgage

Kapag kumuha ka ng isang mortgage, kailangan mong pumili sa pagitan ng mga adjustable-rate mortgages (ARMs) at fixed-rate na pautang. Ang pagpili na gagawin mo ay maaaring magkaroon ng isang makabuluhang epekto sa iyong gastos sa paghiram, kaya kritikal na timbangin ang mga kalamangan at kahinaan.

Ang pagpili sa pagitan ng isang braso kumpara sa isang fixed-rate na mortgage ay bumaba sa mga mahahalagang tampok na ito:

• ARMs kadalasan ay may mas mababang paunang pagbabayad buwanang. Ngunit ang mga pagbabayad ay maaaring magbago, at kung sila ay tumaas, maaaring hindi sila mapahalagahan.
• Fixed-rate mortgages Magsimula sa isang mas mataas na rate, ngunit ang rate ng interes at buwanang pagbabayad ay hindi nagbabago sa buhay ng utang.

Alamin kung paano gumagana ang mga pautang na ito at kung paano matukoy kung alin ang pinakamainam para sa iyo.

Fixed-Rate Mortgages: Madaling Unawain

Ito ay pinakamadaling magsimula sa karaniwang mga pautang na nakapirming-rate, at pagkatapos ay suriin kung paano gumagana ang madaling iakma pautang.

• Mga pros: Ang mga fixed mortgage ay ligtas. Alam mo kung magkano ang babayaran mo, at hindi mo mapapinsala ang pagbabayad-shock.
• Potensyal na kahinaan: Ang iyong rate ay karaniwang mas mataas kaysa sa panimulang rate sa isang braso, kaya ang iyong buwanang pagbabayad ay mas mataas din. Kung ang mga rate ay hindi kailanman magbabago (o kung sila ay bumaba), magbabayad ka ng higit pa sa isang nakapirming rate loan.

Mahuhulaan: Ang mga pautang na fixed-rate ay nagpapanatili ng parehong rate ng interes sa pamamagitan ng buhay ng utang. Bilang resulta, pinananatili mo rin ang parehong buwanang pagbabayad (tingnan kung paano makalkula ang mga pagbabayad para sa higit pang mga detalye). Kung alam mo na maaari mong bayaran ang pagbabayad sa isang nakapirming rate loan, hindi magkakaroon ng mga sorpresa, kahit na ano ang ginagawa ng mga rate ng interes.

Rate ng interes: Magbabayad ka ng isang presyo para sa predictability. Ang mga ARM ay nagsisimula sa bahagyang mas mababang rate kaysa sa isang nakapirming rate loan, ang lahat ng iba pang mga bagay ay pantay. Ang paggamit ng mga rate mula sa Mortgage Bankers Association (MBA), ang panimulang rate para sa isang 5-taong ARM ay 4 na porsiyento, kumpara sa 4.81 porsyento para sa average na 30-taon na nakapirming rate ng mortgage at 4.25 porsiyento para sa 15-taong pautang.

ARMs: Ibahagi ang Panganib sa Iyong Nagpapahiram

Walang nakakaalam kung ano ang mangyayari sa mga rate ng interes. Kahit na tama mong hulaan kung aling mga rate ng direksyon ang lilipat (mas mataas o mas mababa), mahirap hulaan ang tiyempo at ang bilis ng mga pagbabago sa rate ng interes. Hinahayaan ka ng ARM na ibahagi ang panganib ng kawalan ng katiyakan sa iyong tagapagpahiram. Bilang kabayaran, nagbabayad ka ng mas kaunti-kahit sa mga unang taon.

• Mga pros: Karaniwang nagsisimula ang mga ARM na may mas mababang rate ng interes kaysa sa mga pautang na nakapirming rate. Ang isang mas mababang rate ay nagreresulta sa isang mas mababang buwanang pagbabayad, na ginagawang mas madaling pamahalaan ang daloy ng salapi. Kung ang mga presyo ay bumagsak, ang iyong rate ay maaaring bumaba.
• Potensyal na kahinaan: Kung ang mga rate ng interes ay tumaas, ang iyong buwanang pagbabayad ay maaaring tumaas. Kung mangyari iyan, baka hindi mo kayang bayaran ang iyong kinakailangang pagbabayad, o maaari kang magbayad ng mas pangkalahatang kaysa sa iyong binayaran gamit ang isang mortgage na nakapirming rate.
• Isang rate na nagbabago: Nagtatampok ang ARM ng isang rate ng interes na maaaring magbago habang ang mga rate sa pagbabago ng ekonomiya.
• Kapag nagbago ang mga rate: Ang iyong rate ay maaaring maayos para sa isang taon, tatlong taon, limang taon, pitong taon, o higit pa. Pagkatapos nito, posible ang mga pagbabago. Halimbawa, na may 5/1 ARM, ang rate ay naayos para sa limang taon (ang unang nakalista na numero) at maaaring baguhin taun-taon (ang pangalawang numero) pagkatapos nito.
• Magkano? Ang mga nagpapahiram ay kadalasang ibabase ang iyong rate sa isang popular na benchmark tulad ng LIBOR. Habang gumagalaw ang rate, sumusunod ang iyong utang. Sa karamihan ng mga kaso, ang iyong rate ay ang benchmark rate kasama ang isang pagkalat (o isang karagdagang halaga sa itaas ng benchmark). Kung LIBOR ay kasalukuyang 2.5 porsiyento at ang pagkalat sa iyong pautang ay 2.25 porsiyento, ang iyong bagong rate ng interes ay aayusin sa 2.75 porsiyento.
• Mga limitasyon sa pagsasaayos ng caps: Ang mga presyo ay hindi maaaring magbago hangga't ang batayang benchmark kung ang iyong utang ay may caps. Halimbawa, kung ang iyong utang ay may isang cap ng 2 porsiyento, ngunit ang index ay tataas ng 3 porsiyento, nakakaranas ka lamang ng pagtaas ng 2 porsiyento sa iyong rate ng interes. Ang mga pautang ay maaaring gumamit ng paunang mga takip para sa mga unang ilang taon, panaka-nakang takip (para sa bawat taunang pag-aayos), at maximum na buhay.

Arm vs Fixed-Rate: Alin ang Pinakamahusay?

Suriin ang iyong mga pangangailangan at piliin ang pautang na akma sa iyong mga pangangailangan. Ang parehong mga uri ng mga pautang ay may mga kalamangan at kahinaan, ngunit depende sa iyong sitwasyon, ang pagpipilian ay maaaring maging malinaw.

Kailangan para sa katiyakan: Kung mayroon kang masikip na badyet at anumang mga pagbabago ay mapaminsala, ang isang nakapirming rate loan ay isang mas ligtas na pagpipilian. Kahit na magbayad ka ng higit sa isang paunang pagbabayad ng ARM, hindi ka mahuhuli sa pamamagitan ng sorpresa.

Mga hula sa rate ng interes: Muli, mahirap hulaan ang direksyon, tiyempo, at bilis ng paggalaw ng rate (ngunit maaari mong hulaan ang isa o dalawa sa tatlong tama). Iyon ay sinabi, kung naniniwala ka na ang mga rate ay mababa at malamang na tumaas ito, maaari itong i-lock ang kahulugan sa isang mababang rate na may isang nakapirming rate loan. Kung ang mga rate ay mataas at nakatakda upang mahulog, isang braso ay nagbibigay-daan sa iyong rate sa drop nang hindi nangangailangan ng pagpipino.

Aggressive prepayment: Maliban kung may matalim na pagtaas sa mga rate ng interes, maaari mong gamitin ang isang medyo mababa buwanang pagbabayad ng ARM upang prepay ang iyong mortgage at mabawasan ang iyong balanse sa pautang. Ang mga makabuluhang prepayments ay maaaring pamahalaan ang panganib ng isang pagtaas sa hinaharap rate ng interes-sa isang mas maliit na balanse sa pautang, ang rate ay maaaring hindi mahalaga ng mas maraming.

Gaano katagal ka humiram? Ang isang maikling panahon ay maaari ring gawing mas kaakit-akit ang ARM. Halimbawa, kung alam mo na itago mo lamang ang iyong utang sa loob ng anim na taon, maaari kang maging komportable gamit ang isang braso na nag-aayos pagkatapos ng limang o pitong taon.

Fixed-Rate Mortgage vs. ARM Example

Ang mga rate ay maaaring tumaas o mahulog, ngunit ito ay mahalaga upang maunawaan ang mga potensyal na panganib ng paggamit ng isang braso.Ang mas mababang pagbabayad ay nakakaakit, ngunit ang estratehiya ay maaaring maapektuhan kung sapat na ang pagtaas ng mga rate.

Ipagpalagay na humiram ka ng $ 200,000, at nagpipili ka sa pagitan ng isang 5/1 ARM o isang mortgage na fixed-rate na 30 taon. Sa halimbawang ito, ipinapalagay namin na ang mga rate ay tumaas, at ang iyong ARM rate ay tataas ng 2 porsiyento sa iyong unang pagsasaayos (sa Taon 5). Ang mga rate ay patuloy na tumaas ng 1 porsiyento bawat taon para sa susunod na dalawang taon.