Paano Pumili ng Agent ng Listahan

Ang dalawa sa pinakamalaking pagkakamali ng mga nagbebenta ng bahay ay gumagawa kapag pumipili ng isang ahente sa listahan ay pumipili ng ahente lamang batay sa dalawang bagay: ang pinakamataas na presyo ng listahan para sa iyong tahanan at ang pinakamababang komisyon.

Sa unang tingin, maaaring sabihin ng isang nagbebenta, "Ano? Sigurado ka mani?" dahil gusto ng mga nagbebenta na ang pinakamataas na posibleng presyo at magbayad ng hindi bababa sa halaga ng komisyon. Subalit ang dalawang pamantayan na iyon ay napakaliit na gagawin sa pagkuha ng isang karampatang ahente at, sa maraming pagkakataon, ay ganap na walang katuturan. Tingnan natin kung bakit.

Ang Pinakamataas na Iminungkahing Listahan ng Listahan

Hindi maaaring sabihin sa iyo ng mga ahente kung magkano ang ibebenta ng iyong bahay. Iyan ay isang kamalian. Ang isang ahente sa listahan ay maaaring magpakita sa iyo ng mga katulad na benta, nakabinbing benta, at aktibong benta. Ngunit pinili mo ang presyo ng pagbebenta at sasabihin sa iyo ng isang bumibili kung tama ang presyo. Ang isang ahente ay maaaring magmungkahi ng listahan ng presyo na makaakit ng isang bumibili. Saan ito napupunta mula doon ay karaniwang natitira sa bumibili.

• Upang makuha ang listahan, binabalewala ng ilang mga ahente ang katotohanan. Dahil hindi masisiguro ng mga ahente ang iyong mga presyo sa pagbebenta, ang listahan ng ahente na nagpapahiwatig na ang pinakamataas na presyo ay maaaring napakahusay na hindi totoo. Hilingin sa ahente na ipakita sa iyo ang mga numero na sumusuporta sa iminungkahing presyo ng listahan. Kung ang ahente ay walang mga istatistika o ang mga benta sa bahay ay matatagpuan sa ibang kapitbahayan, na maaaring isang pulang bandila.
• Maghanap ng isang ahente sa listahan na nagbibigay sa iyo ng isang saklaw. Mayroong madalas, ngunit hindi palaging, isang hanay ng presyo. Maaaring ito ay hiwalay $ 10,000 sa low-end kumpara sa mataas, o ang pagkalat ay maaaring mas malaki. Maraming mga kadahilanan ang tumutukoy sa saklaw, kabilang dito ang lokasyon, ang temperatura ng merkado, at mga pagpapabuti sa tahanan.

• Pagpepresyo ay isang sining.Ang pinakamainam na oras para sa isang alok ay nasa loob ng unang 30 araw sa merkado. 21 araw ay perpekto. Kung tama ang presyo ng bahay, makakakuha ka ng isang alok. Kung masyadong mataas ang presyo, hindi ka maaaring makakuha ng anumang pagpapakita sa lahat; ang mga mamimili ay aalisin ang iyong tahanan at sa wakas ay mapapababa mo ang presyo, iiwan ang mga mamimili na nagtataka kung ano ang mali sa iyong bahay.

Dapat Mong Pumili ng Ahente Batay sa Komisyon?

Ang mga ahente ng real estate ay hindi katumbas; ang bawat isa ay natatangi. Tandaan ang tungkol sa 10% ng mga ahente ay halos 90 porsiyento ng negosyo. Ang bawat isa ay may sariling mga diskarte sa pagmemerkado at badyet sa advertising. Sa pamamagitan ng pagpili ng isang ahente na may malaking badyet sa advertising at dolyar ng kumpanya upang tumugma ito, maaari kang makakuha ng higit na pagkakalantad sa pinakamalaking bilang ng mga mamimili, na perpekto. Ang pag-abot sa mas maraming bilang ng mga mamimili ay katumbas ng mas mahusay na mga pagkakataon ng isang mahusay na alok.

• Bakit ang isang agent ay kusang-loob na gumana nang mas mababa sa mga kakumpitensya? Mayroong palaging dahilan kung bakit bibigyan ng isang ahente ng broker o real estate ang isang real estate fee. Minsan ito ang tanging paraan na nararamdaman ng ahente na posible na makipagkumpetensya sa isang mataas na mapagkumpitensyang negosyo dahil ang ahente ay hindi maaaring tumayo nang hiwalay sa kumpetisyon sa serbisyo, kaalaman o mga kasanayan sa negosasyon.Kung ang tanging benepisyo ng isang ahente ay nagdudulot sa isang mesa ay isang murang bayad, itanong sa iyong sarili kung bakit. Ang ahente ay desperado para sa negosyo o hindi kwalipikado? Gusto mo bang magtrabaho nang may desperado na ahente?

Kung minsan ang mga ahente ng full-service ay makipag-ayos ng mas mababang komisyon sa ilalim ng mga espesyal na pangyayari tulad ng:

• Nagbibili ka ng bahay at nagbebenta ng bahay nang sabay-sabay, na nagbibigay ng parehong mga transaksyon sa isang ahente. Hindi ako nagbigay ng mga diskwento tulad ng *, ngunit ang ilang mga ahente ay.
• Ikaw ay handa na gawin ang lahat ng mga trabaho sa trabaho, advertising, marketing, at magbayad para sa mga gastos na may kaugnayan sa pagbebenta.
• Nangangako ka na mag-refer ng mas maraming negosyo sa ahente, na magreresulta sa maraming mga transaksyon.
• Nagbebenta ka ng higit sa isang bahay.
• Wala kang sapat na katarungan upang magbayad ng isang buong komisyon.
• Tinatanggap ka ng ahente bilang isang kaso ng pro bono.
• Ang ahente ay mawawala ang listahan maliban kung siya ay tumutugma sa bayad sa isang katunggali.
• Nais ng ahente na mag-signage (pagkakalantad sa trapiko) na sobrang pagkarga ng isang buong komisyon.

Kung ikaw ay nakikipag-usap sa mga ahente na nag-aalok ng mga katulad na serbisyo at hindi maaaring magpasya sa pagitan ng mga ito, hilingin na makita ang isang talaan ng track ng orihinal na presyo ng bawat ahente at mga numero ng huling sale. Ang mga logro ay ang pinakamababang-bayad na ahente ay magpapakita ng higit pang mga reductions ng presyo at mas mahaba DOM. Ang pagkakaiba sa pagitan ng isang ahente na naniningil ng 5% at 6% ay 1%. Tanungin ang iyong sarili kung paano ka lumalabas kung ang iyong presyo ay magwawakas ng 2% dahil pinili mo ang isang mas mababang bayad na ahente na hindi kayang aktibong mag-market ng iyong bahay.

Tip: Kung ang iyong bahay ay matatagpuan sa isang hard-to-sell na kapitbahayan, isaalang-alang ang isang ahente na may karanasan na nagbebenta ng mga hard-to-sell na mga tahanan.

Kahalagahan ng Marketing ng Ahente

Higit sa mahal na kotse o magarbong damit, isang mahusay na ahente ng listahan ay nabubuhay at namatay sa pamamagitan ng marketing. Dahil ang pagmemerkado ay nagbebenta ng mga tahanan. Hilingin mong suriin ang isang kumpletong kopya ng plano sa marketing ng ahente. Tiyak, ano ang gagawin ng ahente upang ibenta ang iyong tahanan? Narito ang pinakamaliit na buto na dapat mong asahan:

• Propesyonal na signage, kabilang ang numero ng cell phone ng isang ahente
• Lockbox
• Pang-araw-araw na elektronikong pagsubaybay sa access sa lockbox
• Mga follow-up na ulat tungkol sa pagpapakita / feedback ng bumibili sa nagbebenta
• Mga preview ng broker
• Mga insentibo para sa mga preview ng broker / opisina
• Payo ng pagtatanghal ng dula
• Digital na naka-target sa marketing
• Pag-advertise sa mga lokal na pahayagan, kung kinakailangan lamang
• MLS pagkakalantad na may 36 + propesyonal na mga litrato
• Virtual tour
• Pamamahagi sa mga pangunahing website
• Four-color flyers, kung warranted
• Mga flyer ng financing para sa mga mamimili
• Ang minimum na dalawang bukas na bahay, na nagbibigay ng lokasyon nito ay isang kandidato
• Direktang mail sa mga nakapaligid na kapitbahay, mga mamimili / broker sa labas ng lugar
• Exposure sa Board of Realtor meetings
• Feedback sa mga nagbebenta sa mga call sign ng mamimili at pagpapalabas ng mamimili
• Na-update na mga CMA pagkatapos ng 30 araw
• Mga e-mail feed ng mga bagong listahan na nakikipagkumpitensya
• Mga update sa mga katotohanan ng distrito, mga trend, at kamakailang mga benta

Tandaan, walang isang taktika ang nagbebenta ng mga tahanan. Ito ay isang kumbinasyon ng lahat ng mga pamamaraan na nagbebenta ng mga tahanan.

Mga katangian ng isang Good Listing Agent

Magkakaroon ka ng relasyon sa iyong ahente sa listahan para sa isang buwan o dalawa o mas matagal. Pumili ng isang ahente na gusto mo at maaaring maugnay sa. Narito ang ilan sa mga katangian ng mga nagbebenta na nagsasabi na gusto nila sa isang ahente:

• Karanasan: Hayaan ang mga bagong ahente na matutunan ang negosyo sa barya ng ibang tao.
• Edukasyon: Magtanong tungkol sa mga degree at certifications.
• Katapatan: Tiwala sa iyong intuwisyon. Dapat magsalita ang iyong ahente mula sa puso.
• Networking: Ito ay isang negosyo ng mga tao. Ang ilang mga bahay ay nagbebenta dahil ang mga ahente ay nakipag-ugnayan sa ibang mga ahente.
• Mga kasanayan sa pakikipag-ayos: Gusto mo ng agresibong negotiator, hindi isang tao upang gumawa ng isang mabilis na pagbebenta sa iyong gastos.
• Mabuting tagapagbalita: Ang mga nagbebenta ay nagsasabi na ang komunikasyon at availability ay susi.

Panghuli, humingi ng personal na garantiya. Kung hindi gagarantiyahan ng ahente ang pagganap at palayain ka mula sa isang listahan kapag hiniling, huwag kunin ang ahente na iyon.

* Ang dahilan kung bakit ang mga nangungunang producer na mga lead team ay karaniwang hindi nag-aalok ng diskuwento ay ang lider ng koponan ay hindi maaaring magtrabaho sa mga mamimili. Maaaring italaga niya ang kanyang nagbebenta sa isang miyembro ng koponan para sa pagbili ng katapusan ng transaksyon.