Prorated Interest sa Assumed Mortgages

Ang mga namumuhunan sa real estate, kung ito ay kapaki-pakinabang sa pananalapi, ay maaaring magsagawa ng isang umiiral na mortgage mula sa nagbebenta kapag nakakuha ng isang ari-arian ng pamumuhunan. Kapag ito ay tapos na, mayroong isang proration na kinakailangan para sa mga ipinapalagay na interes ng mortgage.

Kung ang interes ng mortgage ay binayaran sa mga kasuwailan, ang nagbebenta ay may pagkakautang sa mamimili para sa interes "sa o sa pamamagitan ng" petsa ng pagsasara, dahil ang nagbabayad ay nagbabayad ng interes sa susunod na pagbabayad pagkatapos ng pagsasara. Tulad ng karamihan sa mga prorations, kailangan naming malaman mula sa kasunduan sa pagbili kung kami ay prorating sa o sa pamamagitan ng pagsasara.

1. Kalkulahin ang mga araw ng interes na nagbabayad sa nagbebenta sa bumibili.
2. Tukuyin ang halaga sa bawat araw ng interes.
3. Multiply ang bilang ng mga araw sa pamamagitan ng halaga / araw para sa kabuuan.

Let's do a sample proration. Ang isang real estate investor ay nagsasara sa isang rental property sa ika-16 ng Hulyo. Ang balanse sa mortgage ay $ 257,505, na may rate ng interes na 6.75%, at gumagamit kami ng 365 araw na taon ng kalendaryo. Kami ay prorating "sa pamamagitan ng" ang araw ng pagsasara. Nangangahulugan ito na nagbabayad ang nagbebenta para sa araw ng pagsasara ng interes.

1. Ang nagbebenta ng mga araw na nagbabayad sa bumibili ay 16 para sa Hulyo 1 hanggang 16.
2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381.59 na hinati sa 365 araw = $ 47.62 / araw.
3. $ 47.62 / day interest X 16 days = $ 761.92 mula sa Nagbebenta sa Mamimili.

Ito ay magiging isang DEBIT sa Nagbebenta at CREDIT sa Mamimili.

Tungkol sa Prorated Interes sa Transaksyong Real Estate

Ang pag-iingat ng interes sa pagmamay-ari sa mga pagpapalagay ay hindi karaniwang karaniwan, dahil ang mga pagpapalagay ng mortgage ay hindi pangkaraniwan. Mayroong isang bilang ng mga item sa isang pagsasara ng pahayag, tirahan o komersyal, na nangangailangan ng isang pro-rating ng mga pera upang tiyakin na ang bumibili at nagbebenta ay nagbabayad ng kanilang pamasahe pamasa batay sa petsa ng pagsasara.

Mga Buwis sa Ari-arian

Ang mga buwis sa ari-arian ay binabayaran sa mga utang, ibig sabihin sa nakaraang taon. Ang prorating sa buwis sa ari-arian ay marahil ang pinaka-karaniwan, dahil ang mga buwis ay karaniwang binabayaran taun-taon, hindi buwanang. Gayundin, kung mayroong isang mortgage, maaaring mayroong isang escrow ng mga buwis na nakolekta buwan-buwan upang matiyak na ang taunang halaga ng bayad ay maaaring masakop kapag natanggap. Batay sa petsa ng pagsasara, ang mamimili ay makakakuha ng credit para sa halaga ng buwis na dapat bayaran mula sa araw na iyon pabalik sa simula ng taon ng buwis. Pagkatapos ay babayaran nila ang buong bayarin sa buwis kapag nararapat.

Ang nagbebenta ay epektibong nagbabayad ng kanilang bahagi ng mga buwis sa taon sa mamimili upang magamit sa panahon ng buwis.

Seguro sa Ari-arian

Ang mamimili ay magiging responsable para sa seguro mula sa araw ng pagsasara. Maaaring may prepaid ang nagbebenta ng ilang seguro, kaya makakatanggap ng credit para sa anumang halaga na kanilang binayaran na sumasaklaw sa mga araw pagkatapos ng pagsara.

Rents

Ito ay mas karaniwan sa mga deal ng apartment at multi-pamilya, ngunit ang mga single-family na bahay ay inupahan. Ang pagsasara ay dapat na sa huling araw ng buwan upang maiwasan ang pangangailangan sa pag-upa ng renta. Kung sarado para sa halimbawa sa kalagitnaan ng buwan, ang nagbebenta ay nakapagkolekta na ng mga renta para sa buong buwan. Ang mamimili ay makakakuha ng credit para sa mga renta mula sa gitna hanggang katapusan ng buwan.

Ang Komersyal na Lupon ay Mas Mahusay

Mayroong iba't ibang mga paraan upang istraktura ang mga komersyal na pagpapaupa. Ang ilan ay may mga nangungupahan na nagbabayad ng isang bahagi, o kahit lahat, ng mga buwis at iba pang mga gastos sa operasyon. Ang alinman sa mga ito ay maaaring mangailangan ng prorating, at para sa isang kumplikadong retail office o shopping center, ito ay nangangailangan ng mga kalkulasyon para sa bawat espasyo ng pag-upa kung ibinabahagi ang gastos sa may-ari.

Nabanggit ko na ang pagpapaunlad ng mga komersyal na renta, kaya para sa isang malaking pakikitungo sa espasyo ng rental ng tingi, maaaring may maraming mga kalkulasyon na ito. Iyon ang dahilan kung bakit may mga accountant.

Halos anumang transaksyon sa real estate na may kinalaman sa mga pre-paid o post-paid na halaga ay mangangailangan ng isang pro-rating ng mga item na iyon sa pagsasara ng pahayag. Hindi ito isang bagay na ginagawa ng propesyonal sa real estate, ngunit kailangan nila itong maipaliwanag sa kanilang mamimili o nagbebenta ng kliyente.