Paano Nilikha ang Ahensya sa Real Estate

Express Agency

Ang ahensiya ng Express ay nilikha sa pamamagitan ng alinman sa isang oral o isang nakasulat na kasunduan sa pagitan ng punong-guro at ng ahente. Ipinapahiwatig nito ang kanilang intensiyon para sa katayuan ng representasyon na ito.

Sa real estate, ang ahensiya ay karaniwang nilikha ng alinman sa isang nakasulat na kasunduan sa listahan sa isang nagbebenta o isang kasunduan sa ahensiya ng mamimili sa isang mamimili. Pinahihintulutan ng ilang mga estado ang pandiwang kasunduan, ngunit karamihan ay hindi.

Implied Agency

Posible rin na lumikha ng isang relasyon ng ahensya sa pamamagitan ng mga aksyon ng mga partido. Kung ang isang ahente ng real estate ay tumatagal ng mga responsibilidad na normal sa mga ahente, ngunit hindi nag-sign ng isang kasunduan sa ahensiya, maaari pa rin siyang ituring na ahente sa pamamagitan ng ipinahiwatig na ahensiya. Sa pamamagitan ng parehong token, kung ang customer ay nagtanong sa ahente para sa mga payo o mga aksyon na normal na sa mga ahensiya, pagkatapos ay isang ipinahiwatig na ahensiya ay maaaring malikha.

Ang ilang mga estado ay lumikha ng partikular na batas na nagsasaad na walang ahensya ang maaaring umiiral nang walang nakasulat na kasunduan sa ahensiya. Ito ay nakakatulong upang maiwasan ang hindi sinasadyang ipinahiwatig na ahensiya.

Huwag Maging Isang Undisclosed Dual Agent

Sa mga estado na hindi pinasiyahan ang ipinahiwatig na ahensiya, kung mayroon kang katayuan sa pagkatawan ng ahensiya sa iyong kliyente ng listahan, mag-ingat kung ano ang iyong ginagawa kung nagtatrabaho ka sa isang mamimili na interesado sa listahang iyon. Una, kakailanganin mong ibunyag ang kalagayan ng ahensiya sa mamimili at pagkatapos ay hindi magsagawa ng mga tungkulin na nagpapahiwatig na ikaw rin ang kanilang ahente.

Ang Daan Ito ay Lubos na Tapos Ngayon

Nag-hang ang aking lisensya sa New Mexico, ngunit nakapaglaan din ako ng mga lisensya sa broker sa Texas at Colorado sa nakaraan. Maraming mga estado na ngayon ang may mga dokumento at pagsisiwalat na sumusuporta sa "brokerage ng transaksyon," o tinawag ng iba pang mga pangalan, ang representasyon ng isang mamimili o nagbebenta na walang "ahensiya." Ang terminong ahente ng real estate ay bihirang nangangahulugan na ngayong mga araw na ito.

Kaya, maaari kong kumuha ng isang listahan at hindi isang ahente para sa nagbebenta, at iyon ang eksaktong ginagawa ko. Ang tanging oras na ang katanungan ng ahensiya ay dumating sa isang mamimili o nagbebenta ay kung nagtatrabaho ako sa isang abugado o isang hukom. Para sa ilang kadahilanan, nakuha ko ang mga ito sa aking website. Hindi nila nais na maging ahente ako dahil sa pananagutan.

Ang pananagutan ng Vicarious ay naglalagay ng panganib sa kliyente ng ahente para sa mga gawain ng kanilang ahente. Kaya, kung gumawa ako ng mali o gumawa ng isang pagkakamali, ang aking kliyente ay mananagot din. Alam ng mga legal na tao na hindi nila gusto ang panganib na iyon, kahit alam nila na sinunod ko nang mabuti ang mga alituntunin.

Kapag nagtrabaho ako sa mga mamimili, palagi akong nagtrabaho bilang broker ng transaksyon, hindi kailanman isang ahente. Sila ay halos hindi nagtanong, at malinaw na itinakda ang form ng pagsisiwalat ng aming estado sa aking mga tungkulin sa aking kostumer. Narito sila ay tuwid mula sa batas:

A. katapatan at makatwirang pangangalaga na nakalagay sa mga probisyon ng seksyon na ito;

B. pagsunod sa mga lokal na estado, estado, at pederal na patas na pabahay at mga batas laban sa diskriminasyon, ang batas ng lisensya sa real estate sa New Mexico at ang mga patakaran ng komisyon ng real estate, at iba pang naaangkop na mga batas at regulasyon sa lokal, estado, at pederal;

C. pagganap ng anuman at lahat ng nakasulat na kasunduan na ginawa sa customer o kliyente;

D. tulong sa customer o kliyente ng broker sa pagkumpleto ng transaksyon, maliban kung sumang-ayon sa pagsulat ng customer o kliyente, kabilang ang:

1. pagtatanghal ng lahat ng mga nag-aalok o counter-alok sa isang napapanahong paraan; at
2. tulong sa pagsunod sa mga tuntunin at kundisyon ng kontrata at sa pagsasara ng transaksyon; kung ang broker sa transaksyon ay hindi nagbibigay ng serbisyo, payo o tulong na inilarawan sa Paragraphs (1) at (2) ng Subseksyon D ng 16.61.19.8 NMAC, dapat na sumang-ayon sa customer o kliyente na ang broker ay hindi inaasahan na magkaloob tulad ng serbisyo, payo o tulong, at ang broker ay dapat ibunyag ang pagkakaroon ng naturang kasunduan nang nakasulat sa iba pang mga broker na kasangkot sa transaksyon;

E. pagkilala sa pamamagitan ng broker na maaaring may mga bagay na may kaugnayan sa transaksyon na nasa labas ng kaalaman o kadalubhasaan ng associate broker o kwalipikadong broker at ang iminumungkahing broker o kwalipikadong broker ay magmumungkahi na ang customer o kliyente ay humingi ng ekspertong payo tungkol sa mga bagay na ito;

F. prompt accounting para sa lahat ng pera o ari-arian na natanggap ng broker;

G. nakasulat na pagsisiwalat sa kanilang kliyente o kostumer at sa iba pang mga broker na kasangkot sa transaksyon ng anumang posibleng salungat na interes na ang broker ay nasa transaksyon kabilang ang ngunit hindi limitado sa:

1. anumang nakasulat na relasyon sa brokerage ang broker ay may anumang ibang mga partido sa transaksyon o;
2. anumang materyal na interes o relasyon ng isang negosyo, personal, o pampamilyang kalikasan na ang broker ay nasa transaksyon;
3. ibang mga pagpipilian sa relasyon sa brokerage na magagamit sa New Mexico;

H. nakasulat na pagsisiwalat ng anumang masamang materyal na mga katotohanan na aktwal na kilala ng associate broker o kwalipikadong broker tungkol sa ari-arian o sa transaksyon, o tungkol sa kakayahan sa pananalapi ng mga partido sa transaksyon upang makumpleto ang transaksyon; Ang mga salungat na materyal na mga katotohanan na nangangailangan ng pagsisiwalat ay hindi kasama ang anumang impormasyon na saklaw ng mga pederal na patas na pabahay o ang New Mexico Batas sa Karapatang Pantao;

I. pagpapanatili ng anumang kumpidensyal na impormasyon na natutunan sa kurso ng anumang naunang relasyon ng ahensiya maliban kung ang pagsisiwalat ay may pahintulot ng dating kliyente o hinihingi ng batas;

J. maliban kung awtorisado sa pagsulat, hindi dapat ibunyag ng isang kasama broker o kwalipikadong broker sa kanilang customer o kliyente sa panahon ng transaksyon na dati nang ipinahiwatig ng kanilang client o customer na nagbebenta ay tatanggap sila ng mas mababang presyo ng pagbebenta kaysa sa humihingi o nakalista na presyo ng isang ari-arian ; na ang kanilang kliyente o customer ng mamimili ay dati nang nagsasaad na babayaran nila ang isang presyo na mas malaki kaysa sa presyo na isinumite sa isang nakasulat na alok; ang pagganyak ng kanilang kliyente o customer para sa pagbebenta o pagbili ng ari-arian; na ang kanilang client o customer na nagbebenta o ang kanilang kliyente o kliente ng mamimili ay sumang-ayon sa mga tuntunin sa pagpopondo maliban sa mga inaalok; o anumang iba pang impormasyon na hiniling sa pamamagitan ng pagsulat ng associate broker o ng kwalipikadong broker ng customer o kliyente upang manatiling kumpidensyal, maliban kung ang pagsisiwalat ay kinakailangan ng batas.

Iyon ay pag-aalaga ng anumang mga alalahanin na maaaring mayroon ang aking mga customer.