Kahulugan ng Real Estate Loan to Value (LTV) Ratio

Ang ratio ng utang-sa-halaga (LTV) ng isang ari-arian ay ang porsyento ng halaga ng ari-arian na na-mortgaged. Ang mga nagpapahiram ay gumagamit ng iba't ibang mga kinakailangan upang matukoy kung ang isang pautang ay ipagkaloob, at ang LTV ay karaniwang isang mahalagang kadahilanan.

Medyo karaniwan para sa mga tirahan ng mga may-ari ng bahay upang makakuha ng mga pautang sa LTVs na 80 porsiyento. Gusto ng karamihan ng mga nagpautang na makita ang mga prospective na mamumuhunan na mamuhunan ng hindi bababa sa 20 porsiyento ng kanilang sariling mga pondo sa transaksyon. Siyempre, hindi ito perpekto para sa lahat ng mga homebuyers. Mas gusto ng ilan na panatilihin ang kanilang paunang paggasta bilang cash hangga't maaari. At ang mga komersyal na katangian ay may isang host ng kanilang sariling mga panuntunan.

Ang LTV Formula

Ang pagkalkula ng LTV ay talagang napaka-simpleng matematika lamang. Maaari mong makuha ang LTV sa pamamagitan ng paghati sa halaga ng mortgage sa pamamagitan ng mas maliit ng alinman sa halaga ng appraised o presyo ng pagbebenta.

Halimbawa, ang halaga ng appraised ng bahay ay maaaring $ 300,000. Mayroong o magiging isang $ 240,000 na mortgage laban sa ari-arian. Samakatuwid, ang ratio ng utang-sa-halaga ay 80 porsiyento:

Ang $ 240,000 na hinati ng $ 300,000 ay katumbas ng .80 o 80 porsiyento.

Iyan ay makatwiran, ngunit paano kung ikaw ay naghahanap upang ma-secure ang isang $ 95,000 na mortgage sa isang ari-arian na nagkakahalaga ng $ 100,000? Kung gayon ang equation ay ganito:

Ang $ 95,000 na hinati ng $ 100,000 ay katumbas ng .95 o 95 porsiyento.

At hindi iyon makatwiran.

Bakit Mahalaga?

Ilagay ang iyong sarili sa posisyon ng tagapagpahiram. Gusto mo ng mas maraming antas ng ginhawa hangga't maaari na ang pagpapahiram ng mortgage na iyong pinapalitan ay babayaran sa isang napapanahong paraan at walang pagpapakaabala. Ang tama o mali, ang mga nagpapahiram ay ang posisyon na ang mga mataas na LTV ay nakikipag-ugnayan sa isang mas mataas na posibilidad na ang default ng borrower ay mabayaran sa utang.

At kung ganoon ay mangyari, ang tagapagpahiram ay maaaring makahanap ng sarili sa isang napaka-hindi komportable na posisyon kung ang LTV ay masyadong mataas. Sa pag-aakala na ito ay isang lugar na malapit sa 90 porsyento, ang tagapagpahiram ay kailangang magbenta ng bahay para sa hindi bababa sa ito upang maiwasan ang pagkawala ng pera kung ito ay napipilitang ipagbawal. Iyon ay hindi palaging isang makatwirang inaasahan sa isang auction foreclosure.

Sa kaso ng 95 porsiyento na LTV, ang tagapagpahiram ay kailangang ibenta ang ari-arian para sa napakalapit sa patas na halaga ng pamilihan upang makalabas ang buong pakikitungo. Ang parehong tagapagpahiram ay maaaring tanggapin ang isang bagay na mas mababa kaysa sa patas na halaga ng pamilihan sa isang LTV na 80 porsiyento at nakukuha pa rin ang puhunan nito. At kung ang LTV ay mas mababa pa, ang tagapagpahiram ay malamang na makatakas sa buong transaksyon sa mabuting kalagayan.

Mga Bentahe ng Mababang LTV para sa Mamimili

Marahil ay mas mahalaga sa iyo ang tungkol sa mga pondo ng iyong tagapagpahiram kaysa sa iyong sariling mga string ng pitaka, at na may katuturan. Maaaring hindi mo gustong hatiin ng maraming cash sa pagsara sa pamamagitan ng paglalagay ng mas maraming pera pababa upang babaan ang iyong LTV ratio, ngunit ang isang mas mababang LTV ay may maraming mga pakinabang sa mahabang panahon.

Ang mga mababang utang ng LTV ay madalas na gagantimpalaan ng mas mababang mga rate ng interes. Isaalang-alang na sa loob ng isang 30-taong termino. At, siyempre, kung ang halaga ng iyong ari-arian ay mas mababa o mas mababa, maaari mong malimutan ang tungkol sa refinancing nang ilang sandali kung kailangan ang arises.

Para sa mga komersyal na mamimili, mas mababa ang mga pagbabayad ng mortgage, mas mababa ang iyong mga gastos sa pagpapatakbo. Na sa huli ay nangangahulugang mas maraming pera sa iyong bulsa.

Pribadong Mortgage Insurance

Pagkatapos ay mayroong isyu ng pribadong mortgage insurance (PMI). Ito ay isang ibinigay na ang tagapagpahiram ay nais ng ilang seguro sa lugar kung ito talaga magbigay ng utang sa isang LTV ng higit sa 80 porsiyento. Ang seguro na ito ay pumipigil sa pagpunan ng nagpapautang kung ikaw ay default. Ngunit hindi nagbayad ang tagapagpahiram para sa patakarang ito. Ang may-ari ng bahay ay-hindi bababa sa hanggang maabot ang hindi bababa sa 80 porsiyento sa katarungan.

Kaya hindi, hindi ka maaaring magbayad ng mas maraming up front, ngunit ikaw ay magiging nikel-at-dimed sa kurso ng iyong pautang sa pagitan ng mas mataas na mga rate ng interes at taunang premium ng PMI-at madalas na ito ay nagdaragdag ng higit pa.

Bilang isang praktikal na bagay, ipinagkakaloob ng batas na dapat bitiwan ng iyong tagapagpahiram ang PMI kapag ang iyong LTV ay bumaba sa 78 porsiyento. Hindi mo na kailangang gumawa ng kahit ano upang ayusin ito o gumawa ng opisyal na kahilingan. Ngunit kung nagsisimula ka sa isang ratio ng LTV na 95 porsiyento, na maaaring tumagal sandali.

LTV Ratio sa Commercial Real Estate

Ang mga ratio ng pautang-sa-halaga ay ginagamit din sa komersyal na real estate, ngunit kung minsan ay nangangailangan ang mga nagpapahiram ng LTV na mas mababa sa 80 porsiyento kapag ang isang ari-arian ay inilaan upang maging isang pamumuhunan. Ang mga ratio ng LTV ay isa sa tatlong pangunahing ratios na karaniwang ginagamit ng mga komersyal na nagpapahiram.

Sa kasong ito, ang halaga ng pamilihan ng ari-arian ay kadalasang batay sa isang komersyal na pagtatasa, ngunit tulad ng sa residential properties, ang presyo ng pagbili ay gagamitin kung mas mababa iyon. Maaari kang mag-aplay para sa isang mortgage na $ 600,000. Ang property appraises sa $ 750,000. Ang mortgage na hinati ng halaga ng pagsusuri ay gumagana sa 80 porsiyento, na dapat sapat upang makakuha ka ng financing, ngunit maaari itong depende sa tagapagpahiram.

Bilang isang pangkalahatang tuntunin, ang mga komersyal na nagpapahiram ay hindi aaprubahan ang mga pautang sa LTVs na higit sa 80 porsiyento, ngunit ang ilang mga nagpapautang ay nag-aalok ng mga programa na hindi magkakaloob ng pautang na magiging mas mataas. At, tulad ng sa residential real estate, ang isang mas mababang ratio LTV napupunta sa kamay-sa-kamay na may mas kanais-nais na mga tuntunin at mga rate ng pautang.

Maginoo na Nagpapahiram

Ang isang maginoo komersyal na tagapagpahiram ng mortgage ay gumagawa ng mga pautang na hindi ginagarantiyahan ng pamahalaan o ng isang programa ng gobyerno. Karaniwan silang mga bangko at mga unyon ng kredito. Maaari nilang isaalang-alang ang mga ratio ng LTV sa kapitbahayan ng 75 porsiyento para sa ilang mga katangian ng pamumuhunan, ngunit karamihan ay hindi mas mataas kaysa sa 65 porsiyento kung ang ari-arian ay masinsinang pamamahala.

Ang "masinsinang pamamahala" ay nangangahulugang ang aktibong tumatakbo at namamahala sa negosyo.Ang gusali ay hindi lamang nakaupo doon, paspas na nagpapahalaga. Maaaring may kasamang mga property sa pamamahala ang mga motel, mga istasyon ng gas at mga istasyon ng serbisyo, at mga bar at restaurant. Kadalasan ay may kinalaman ang mas mataas na potensyal para sa kabiguan.

Mga Pinagkaloob na Pinagkaloob ng Pamahalaan

Kabilang sa mga negosyo na inisponsor ng pamahalaan (GSEs) ang mga programa ng pamahalaan tulad ni Freddie Mac, Fannie Mae, o Ginnie Mae. Kadalasan ay pinupuwersa nila ang mga komersyal na ratios ng LTV sa 80 porsiyento pati na rin, ngunit maaaring nakasalalay ito sa uri ng ari-arian na iyong binabayaran. Karaniwang 80 porsiyento para sa mga pautang sa apartment, at ang mga GSE ay hindi karaniwang nagpapahiram sa mga komersyal na ari-ariang pamumuhunan.

Ang mga GSE ay mas malumanay sa mga pribadong tagapagbigay ng bahay. Ang FHA loan ay maaaring ipagkaloob sa LTVs bilang mataas na 96.5 porsiyento, depende sa credit score ng mamimili. At ang mga pautang sa USDA at VA ay posible na walang down payment sa lahat para sa mga kwalipikadong indibidwal.

Mga Propesyonal na Tinustusan ng May-ari

Ang mga may-ari ng komersyal na ari-arian ay ang mga kung saan ang kumpanya ng borrower ay aktwal na naninirahan. Maaari kang bumili ng isang kumplikadong opisina at ilagay ang iyong sariling opisina at sentro ng pangunahing pasukan. Bilang isang may-ari ng bahay, ikaw ay tunay na naninirahan sa paninirahan, hindi pag-aarkila nito.

Ang mga uri ng mga pag-aari ay kung minsan ay nakakaalam sa pag-apruba sa mas mataas na ratio ng LTV, hindi bababa sa komersyal na pautang na ginawa sa pamamagitan ng Small Business Association (SBA). Kung minsan ang SBA ay aprubahan ang mga pautang hanggang sa 90 porsiyento na LTV.

Tandaan na ang SBA ay hindi aktwal na naglalabas ng mga pautang na ito. Sa halip, ginagarantiyahan nito ang mga ito sa mga lokal na bangko. At napakabata mga negosyo-mga taong wala pang tatlong taong gulang o higit pa-ay hindi karapat-dapat sa 90 porsiyento na LTV ratio. Malamang, ang tagapagpahiram ay maghanap ng isang LTV sa kapitbahayan ng 65 porsiyento sa kasong ito.

Ikalawang Mortgages

Kung ikaw ay nag-aaplay para sa isang pangalawang mortgage-mayroon ka nang unang mortgage laban sa ari-arian, ngunit naghahanap ka ng dagdag na operating capital sa loob ng isang tagal ng panahon-idagdag mo ang dalawang mortgages magkasama bago hatiin ng appraised value. Gayunman, bilang isang praktikal na bagay, ang mga GSE ay halos hindi nagpapahintulot sa pangalawang pagkakasal sa likod ng kanilang unang mga posisyon sa mortgage. Hindi rin ang pinaka-maginoo mortgage nagpapahiram, maliban sa kaso ng residential properties.