Mga Pag-aayos ng Tenant at Mga Betterment

Maraming mga may-ari ng negosyo ang gumagawa ng mga pag-upgrade sa mga gusaling kanilang inuupahan mula sa isang kasero. Sa seguro ng komersyal na ari-arian, ang mga pag-upgrade na ito ay tinatawag pagpapabuti ng mga nangungupahan at pagpapabuti o TIB.

Maging bahagi ng gusali

Ang mga pagpapahirap at pagpapahusay ng mga nangungupahan ay binabayaran ng nangungupahan ngunit naging bahagi ng gusali. Maliban kung ang isang kontrata ay nagpapahiwatig kung hindi, ang may-ari ay karaniwang nakakakuha ng pagmamay-ari ng mga pag-upgrade sa sandaling na-install na ito. Ang tenant ay nagpapanatili ng isang insurable interes sa gamitin ng mga pagpapabuti. Ang interes ng nangungupahan sa ari-arian ay tumitigil kapag natapos ang lease at lumipat ang nangungupahan. Ang sumusunod na halimbawa ay nagpapakita ng ilang mga pagpapabuti na maaaring gawin ng isang nangungupahan.

Halimbawa

Si Larry ay nagmamay-ari ng Luxury Leathers, isang katad na tindahan ng kalakal na matatagpuan sa isang strip mall. Si Larry ay nagpapatakbo ng kanyang negosyo sa labas ng retail space na kanyang ibinayad mula sa may-ari ng mall, Shopping Centers Inc. Si Larry ay gumawa ng iba't ibang mga pagpapabuti sa kanyang rental space dahil ang Luxury Leathers ay lumipat dito dalawang taon na ang nakalilipas. Kabilang dito ang mga bagong recessed lighting, bagong carpeting at isang maliit na opisina na itinayo ni Larry sa likod ng retail area.

Ang pag-upa sa pagitan ni Larry at ng kanyang landlord ay nagsasaad na ang anumang mga pagpapabuti na ginagawa ni Larry sa gusali sa panahon ng termino ng lease ay magiging ari-arian ng may-ari ng lupa sa oras na naka-install. Nakumpleto na ang mga TIB ay isineguro ng panginoong maylupa. Sineguro ng Shopping Centers Inc. ang gusali sa ilalim ng patakaran ng komersyal na ari-arian. Awtomatikong sinasaklaw ng patakaran ang anumang pagpapabuti sa gusali na ginawa sa panahon ng patakaran.

Alam ni Larry na ang anumang TIB na pag-i-install niya ay magiging pag-aari ng kanyang kasero. Gayunpaman, ang paggamit ni Larry ng mga pagpapabuti para sa natitira sa kanyang lease. Maaaring mawala si Larry gamitin ang interes sa ari-arian kung ang mga TIB ay nasira o nawasak ng apoy o iba pang panganib. Sa kabutihang palad, maaaring siguruhin ni Larry ang kanyang interes sa mga pagpapabuti sa ilalim ng isang komersyal na patakaran sa ari-arian.

Kahulugan ng TIBs

Maraming mga patakaran ng komersyal na ari-arian ang tumutukoy pagpapabuti ng mga nangungupahan at pagpapabuti bilang mga fixtures, mga pagbabago, mga pag-install o mga pagdaragdag sa isang gusali na iyong sakupin ngunit hindi pagmamay-ari. Iyon ay, ang mga TIB ay mga item na iyong binili o naka-install sa iyong gastos ngunit hindi maaaring alisin ang legal.

Ang mga halimbawa ng TIB ay ang opisina, ilaw, at paglalagay ng alpombra na inilagay ni Larry sa kanyang tindahan. Ang ari-arian na ito ay bahagi na ngayon ng gusali. Dahil si Larry ay hindi nagmamay-ari nito, hindi siya maaaring dalhin ito sa kanya kung lumipat siya sa ibang lugar. Kung sinubukan ni Larry na alisin ang ari-arian, maaari niyang sirain ang gusali.

Sino ang Responsable para sa Seguro?

Ang mga TIB ay maaaring iseguro ng nangungupahan o ng may-ari. Ang pag-upa ay dapat malinaw na ihayag kung aling partido ang responsable sa pagbibigay ng seguro. Kung hindi man, maaaring lumabas ang mga pagtatalo kung ang insurance, ang landlord o ang nangungupahan, ay dapat mag-aplay sa mga pagkalugi na kinasasangkutan ng mga napinsalang TIB.

Ang lease ay dapat ding tukuyin kung ang pagpasa ng mga TIB ay ipinapasa mula sa nangungupahan sa may-ari. Ito ay madalas (ngunit hindi laging) ay nangyayari kapag ang mga pagpapabuti ay naka-install sa gusali.

Coverage ng Insurance para sa Nagpapaupa

Dahil ang mga TIB ay pag-aari ng panginoong maylupa, sila ay madalas na nakaseguro kasabay ng gusali sa ilalim ng patakaran sa komersyal na ari-ari ng ari-arian. Ang mga patakaran ay karaniwang sumasaklaw sa nakatakdang gusali sa patakaran, nakumpleto na mga karagdagan, at mga fixtures (ang ibig sabihin ng ari-arian na naka-attach sa gusali). Ang isang halimbawa ng isang kabit ay isang chandelier na naka-install sa kisame ng isang restaurant.

Ipagpalagay na ang pag-upa sa pagitan ng Luxury Leathers at Shopping Centers Inc. ay nangangailangan ng kasero na i-insure ang TIB. Kung nakaseguro ang Shopping Centers Inc sa ilalim ng isang karaniwang patakaran sa ari-arian, ang opisina, paglalagay ng alpombra, at mga recessed na ilaw na inilagay ni Larry ay dapat maging karapat-dapat bilang sakop na ari-arian.

Ang mga pagpapabuti na ginawa ng isang nangungupahan ay nagdaragdag sa halaga ng gusali ng maylupa. Kung ang isang nangungupahan ay gumastos ng $ 15,000 sa TIB, ang halaga ng gusali ay tataas ng $ 15,000. Ang limitasyon ng gusali sa patakaran ng may-ari ay dapat na tumaas ng halaga ng mga TIB. Kung hindi, ang gusali ay maaaring underinsured. Kung ang isang pagkawala ay nangyayari at ang may-ari ay nabigong bumili ng sapat na limitasyon, ang may-ari ay maaaring magkaroon ng parusa ng kasulatan.

Coverage ng Seguro para sa Nangungupahan

Kung ang pag-upa ay nangangailangan ng may-ari upang ayusin o palitan ang mga napinsalang TIB, kung gayon ay hindi kailangang isiguro ng nangungupahan ang mga bagay na ito. Kung hindi man, ang mga TIB ay dapat na nakaseguro sa ilalim ng patakaran ng ari-arian ng nangungupahan. Karamihan sa mga patakaran ng komersyal na ari-arian ay awtomatikong saklaw, bilang personal na ari-arian ng negosyo, interes ng isang nangungupahan sa TIB.

Depende sa iyong patakaran, ang mga TIB ay maaaring sakop sa isang kapalit na gastos o aktwal na halaga ng cash value. Ang mga pagkalugi ay kadalasang sakop lamang nang buo kung gagawin mo nang "mabilis" (ang salitang ito ay hindi natukoy). Kung hindi mo ayusin agad ang TIB, maaaring bayaran lamang ng iyong kompanyang insurer ang bahagi ng kanilang orihinal na gastos batay sa sumusunod na pormula:

Orihinal na gastos X bilang ng mga araw mula sa petsa ng pagkawala sa pag-expire ng iyong lease / bilang ng mga araw mula sa pag-install ng mga pagpapabuti sa expiration ng lease

Halimbawa, ipagpalagay na ang Luxury Leathers ay pumirma sa isang limang taong pag-upa noong Enero 1, 2015. Tinapos ni Larry ang mga pagpapabuti noong Enero 1, 2016. Ang lahat ng mga pagpapabuti ay nawasak ng apoy noong Enero 1, 2017. Ang insurer ni Larry ay hindi magbabayad ng higit pa kaysa sa mga sumusunod:

$ 15,000 X 1095 (tatlong beses 365) na hinati ng 1460 (apat na beses 365) = $ 11,250

Ang iyong insurer ay hindi magbabayad ng anumang bagay kung ang iyong kasero ay nag-aayos o pumapalit sa mga nasira na pagpapabuti.

Mga Fixtures ng Trade

Habang ang mga nangungupahan ay hindi maaaring magwasak ng mga TIB na na-install nila, maaari nilang tanggalin ang kategorya ng tinatawag na property kabit ng kalakalan s.Mga fixtures ng kalakalan ay mga item na naka-install ng nangungupahan na hinihintay ng nangungupahan na alisin kapag siya ay umalis sa gusali. Mahalaga ang mga ito sa negosyo ng nangungupahan at maaaring alisin nang hindi napinsala ang gusali. Ang mga fixtures ng kalakalan ay mananatiling ari-arian ng nangungupahan, kaya ang huli ay responsable para sa pagsaseguro sa kanila.

Ipagpalagay na si Larry ay nag-i-install ng mga bagong cabinet sa kanyang tindahan para ipakita ang kanyang mga kalakal na katad. Parehong inasam ni Larry at ng kanyang may-ari ng lupa na dadalhin ni Larry ang mga kaso sa kanya kapag siya ay lumipat sa ibang lokasyon. Kahit na ang mga kaso ay naka-attach sa gusali, ang mga ito ay itinuturing na mga fixtures sa kalakalan sa halip na TIB. Ang iba pang mga halimbawa ng mga fixtures ng kalakalan ay mga computer, vending machine at kagamitan sa tindahan ng makina.

Dapat tiyakin ng mga nangungupahan na malinaw na tinutukoy ng pag-upa kung anong uri ng ari-arian ang kwalipikado bilang mga fixtures sa kalakalan. Kung hindi man, maaaring tanggihan ng may-ari ng lupa na pahintulutan ng nangungupahan na alisin ang ilang ari-arian kapag nag-expire ang lease.