Adjustable Rate Mortgage: Definition, Types, Pros, Cons

Ang adjustable rate mortgage ay isang pautang na naka-base sa rate ng interes nito sa isang indeks. Ang index ay kadalasang ang rate ng Libor, ang rate ng pondong pondo, o ang isang taon na panukalang batas ng Treasury. Ang ARM ay kilala rin bilang adjustable rate loan, variable rate mortgage, o variable rate loan.

Ang bawat tagapagpahiram ay nagpapasya kung gaano karaming mga puntos ang idaragdag nito sa rate ng index. Karaniwang ilang mga puntos na porsyento. Halimbawa, kung ang rate ng Libor ay 0.5 porsiyento, ang ARM rate ay maaaring kahit saan mula 2.5 porsiyento hanggang 3.5 porsiyento. Ang karamihan sa mga nagpapahiram ay panatilihin ang rate sa na-rate na na-advertise para sa isang tiyak na panahon. Pagkatapos ay tumataas ang rate sa regular na mga agwat. Ito ay kilala bilang isang pag-reset. Depende ito sa mga tuntunin ng utang. Maaari itong mangyari buwan-buwan, quarterly, taun-taon, tuwing tatlong taon o limang taon, depende sa uri ng pautang na iyong nakuha.

Dapat mong basahin nang maingat ang maliit na pag-print upang matukoy kung magagawa mong bayaran ang mas mataas na rate ng interes.

Pagkatapos ng pag-reset, ang rate ay tataas habang ang Libor ay. Iyon ay nangangahulugan na ang iyong pagbabayad ng pera ay maaaring biglang lumitaw pagkatapos ng unang limang taon na panahon ay up. Kung Libor ay tumaas hanggang 2.5 porsiyento sa panahong iyon, ang iyong bagong rate ng interes ay tataas sa 4.5 porsiyento o 5.0 porsiyento. Ang makasaysayang Libor rate ay nagpapakita na ang Libor ay nadagdagan noong 2006 at 2007. Nag-trigger ito ng maraming default na mortgage na humantong sa subprime mortgage crisis.

Iyon ay nangangahulugang kailangan mong bigyang-pansin ang mga pagbabago sa rate ng pondo ng fed at panandaliang panukalang-batas ng panukalang-batas ng Treasury. Iyon ay dahil Libor karaniwang nagbabago sa lockstep dito. Ang Treasury ay nagbubunga kapag ang demand para sa mga bono ay bumagsak.

Mga pros

Ang bentahe ng adjustable rate mortgages ay ang rate ay mas mababa kaysa sa mga nakapirming rate ng mortgage. Ang mga rate ay nakatali sa tala ng Treasury 10 taon. Nangangahulugan ito na maaari kang bumili ng mas malaking bahay para sa mas kaunti. Iyon ay partikular na kaakit-akit sa mga first-time na homebuyers at iba pa na may katamtamang kita.

Kahinaan

Ang malaking kawalan ay ang iyong buwanang pagbabayad ay maaaring magtaas kung ang mga rate ng interes ay tumaas. Maraming tao ang nagtataka kapag ang resibo ng rate ng interes, kahit na ito ay nasa kontrata. Kung ang iyong kita ay hindi pa nawala, maaaring hindi mo na kayang bayaran ang iyong tahanan, at mawawala ito.

Ang mga adjustable mortgage rate ay naging popular sa 2004. Iyon ay kapag ang Federal Reserve ay nagsimulang pagpapalaki ng rate ng pondo ng fed. Ang demand para sa mga maginoo pautang ay nahulog habang ang mga rate ng interes rosas. Ang mga bangko ay lumikha ng adjustable mortgages rate upang gawing mas mababa ang buwanang pagbabayad.

Mga Uri

Noong 2004, ang mga bankers ay naging malikhain sa mga bagong uri ng pautang upang maakit ang mga potensyal na may-ari ng bahay. Narito ang ilang mga halimbawa ng pinakatanyag.

Mga interes lamang na mga pautang. Mayroon silang pinakamababang rate. Ang iyong buwanang kabayaran ay nagpapatuloy lamang sa interes, at hindi sa alinman sa prinsipyo, sa unang tatlo hanggang limang taon. Pagkatapos nito, nagsisimula kang gumawa ng mas mataas na mga pagbabayad upang masakop ang prinsipyo. O kaya, maaaring kailanganin mong gumawa ng isang malaking pagbabayad ng lobo.

Kung alam mo kung paano gumagana ang mga ito, ang mga pautang na ito ay maaaring maging kapaki-pakinabang. Kung maaari mo itong bayaran, ang anumang dagdag na pagbabayad ay direkta patungo sa prinsipyo. Kung ikaw ay disiplinado tungkol sa paggawa ng mga pagbabayad na ito, maaari mong aktwal na magbayad ng higit pa laban sa prinsipyo. Sa ganitong paraan makakakuha ka ng mas mataas na katarungan sa bahay kaysa sa isang maginoo na mortgage. Ang mga utang na ito ay mapanganib kung hindi ka handa para sa pagsasaayos o pagbabayad ng lobo. Mayroon din silang lahat ng parehong mga disadvantages ng anumang adjustable-rate na mortgage.

Pagpipilian ARMs. Pinapayagan nila ang mga borrowers na piliin kung magkano ang babayaran bawat buwan. Nagsisimula sila sa mga "teaser" na mga rate ng tungkol sa isa hanggang dalawang porsyento. Maaaring i-reset ang mga ito nang mas mataas, kahit na pagkatapos ng unang pagbabayad. Karamihan sa (80 porsiyento) opsyon ARM borrowers ay gumawa lamang ng minimum na pagbabayad sa bawat buwan. Ang natitira ay nakaragdag sa balanse ng mortgage, tulad ng negatibong mga pautang sa pagbabayad ng utang sa pamamagitan ng mga hulog.

Ang mga nagbabayad ng buwis ay nag-iisip na ang mga pagbabayad ay naayos sa limang taon Kung ang hindi nabayarang balanse ng mortgage ay lumalaki sa 110 porsiyento o 125 porsiyento ng orihinal na halaga, ang utang ay awtomatikong muling nalikha. Maaari itong magresulta sa isang pagbabayad na tatlong beses sa orihinal na halaga. Ang mga matagal na parusa ay pumipigil sa mga humihiram mula sa refinancing. Bilang isang resulta, ang karamihan sa mga borrowers ay lumalalim pa sa utang. Kapag ang bahay ay nagkakahalaga ng mas mababa kaysa sa mortgage, o ang borrower ay mawalan ng trabaho, iniutos nila.

Ang mga pautang na ito ay isang malaking driver sa likod ng subprime mortgage crisis. Kahit na 2 porsiyento lamang ng lahat ng pautang sa bahay ay ARMS pagpipilian, nagkakahalaga sila ng $ 300 bilyon. Karamihan sa kanila ay nabigo. Hindi bababa sa 60 porsiyento ang nasa California, kung saan ang mga presyo ng bahay ay nahulog 30-40 porsiyento. Naalis ito sa kanila mula sa pagkuha ng mga bentahe ng mga programang pagbabago sa pautang sa bahay tulad ng MakingHomesAffordable. (Source: "Toxic Mortgages," Center for Responsible Lending, Nobyembre 5, 2007. "Nightmare Mortgages," Businessweek, September 11, 2006.)