Pagbabawas ng Mga Nagbebenta ng Bumalik na Mga Mortgage

Ang mga nagbebenta na nagdadala-likod na mga pagkakasangla ay sumasang-ayon na gumawa ng pautang upang tulungan ang isang mamimili ng bahay na bumili ng bahay. Ang mga nagbebenta na sumang-ayon na pondohan ang lahat o bahagi ng presyo ng pagbili ay makatatanggap ng mga dokumento na nagpapatunay sa mga tuntunin at kundisyon ng utang. Ang mga instrumento ng carry-back na nagbebenta ay kadalasang naitala sa mga pampublikong rekord. Ang mga nagbabalik na nagbebenta ay maaaring sa anyo ng isang mortgage, pinagkakatiwalaan gawa, kontrata ng lupa o kahit na isang pagbili ng lease. Ang karamihan sa mga carry-backs ay sinigurado ng isang promissory note.

Dahilan Mga Nagbebenta Nagdala ng Bumalik na Mga Mortgage

Kapag ang mga rate ng interes ay mataas o ang mga alituntunin ng credit ay hinihigpit, hinihingi ng mga mamimili ang mga nagbebenta na kumilos sa lugar ng bangko at dalhin ang financing para sa kanila. Kung ang bahay ay libre at malinaw na walang anumang mga umiiral na mga pautang, ang nagbebenta ay maaaring dalhin ang lahat ng financing o ang bumibili ay maaaring makakuha ng isang maginoo takdang-rate na pautang para sa bahagi ng presyo ng pagbili at hilingin ang nagbebenta na gastusan ang balanse.

Kung mayroong isang umiiral na pautang na nakuha sa bahay, maaaring ipaalam sa mga nagbebenta na bilhin ng mga mamimili ang kasalukuyang mga pagbabayad sa utang, bagaman ang pautang ay mananatili sa pangalan ng nagbebenta. Ang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbebenta, ang pagbawas sa down payment at ang umiiral na utang ay ang equity na gagawin ng nagbebenta bilang isang pautang.

Sumasang-ayon ang mga nagbebenta na magdala ng bahagi o lahat ng financing para sa iba't ibang mga kadahilanan, ang ilan sa mga ito ay:

• Ito ay isang malambot o pababa sa real estate market. Ang pag-aari ng may-ari ay makakaakit ng mas malaking pool ng mga mamimili.
• Ang mga mamimili ay hindi maaaring maging karapat-dapat para sa isang maginoo utang.
• Ang nagbebenta ay nakaharap sa mga nakuha ng kabisera sa pagbebenta ng ari-arian at maaaring itakwil ang bahaging iyon na tinustusan.
• Ang financing ay nagbibigay sa nagbebenta ng isang mas mahusay na rate ng return kaysa sa isang account sa merkado ng pera.
• Kung minsan ang mga nagbebenta ay nagnanais ng isang buwanang kita.
• Ang ari-arian ay hindi sumusunod at walang nagpapautang sa utang nito.
• Kadalasan ang mga nagbebenta ay maaaring makatanggap ng mas mataas na presyo ng pagbebenta kapalit ng pagbibigay ng financing ng may-ari.

• Ito ay isang kakaibang ari-arian na umaakit sa isang limitadong bilang ng mga potensyal na mamimili.

Mga Kakulangan ng Nagbebenta ng Bumalik na Mga Mortgage

• Maaaring i-default ng bumibili sa mga pagbabayad, na nagiging sanhi ng nagbebenta na magsimula ng mga pamamaraan sa pagreretiro.
• Pagkatapos ng pagreremata, paggawa ng mga pagbabayad sa pabalik sa umiiral na tagapagpahiram, kung mayroong umiiral na pautang, pagbabayad ng mga gastos sa pagsara at mga komisyon ng real estate, ang nagbebenta ay hindi maaaring iwanang may anumang katarungan.
• Ang mga nagbebenta na nagdadala ng mga mortgage ay nakatali ng pera sa pamamagitan ng pag-secure nito sa ari-arian.
• Sellers ay pa rin kasangkot sa mga ari-arian at hindi maaaring lakad palayo.

Pag-convert ng Nagbebenta na Nagbabalik Sa Cash

Mayroong isang malaking pool ng mga pribadong mamumuhunan sa merkado na regular na bumili ng mga instrumento ng carry-back na nagbebenta. Gayunpaman, hindi sila nagbabayad ng halaga sa mukha. Tinitingnan ng mga mamumuhunan ang ani na matatanggap nila sa termino ng pamumuhunan, at ang pagtaas na ito ay maaaring tumaas kung ang mamumuhunan ay nagbabayad ng mas mababa kaysa sa natitirang balanseng dapat bayaran.

Ang mga diskwento ay iba-iba sa board, ngunit ang mga nagbebenta ay maaaring asahan na mawala ang 10 hanggang 30 porsiyento ng hindi nabayarang balanse, depende sa mga sumusunod:

• Pampalasa. Nangangahulugan ito kung gaano katagal tumatanggap ang nagbebenta ng mga pagbabayad sa financing ng carry-back. Ang isang nagbebenta na nakatanggap ng napapanahong mga pagbabayad sa loob ng 12 na buwan na panahon ay makakatanggap ng mas maraming pera kaysa sa isang nagbebenta na may hawak na bagong tatak ng mortgage.
• Rate ng interes. Kung mas mataas ang rate ng interes, mas mababa ang diskwento. Ang isang mas mababang rate ng interes ay makakakuha ng mga mamumuhunan na gusto ng mas mataas na diskwento.
• Termino ng Mortgage. Ang mga long-term mortgages tulad ng isang 30-taong mortgage ay hindi kaakit-akit sa isang mamumuhunan bilang isang panandaliang mortgage; samakatuwid, ang mga pangmatagalang mortgages ay karaniwang ibinebenta sa mas mataas na diskuwento kaysa sa panandaliang.
• Mga parusa sa prepayment at late na mga singil. Ang mga nagbabayad na mortgage na naglalaman ng parusa sa prepayment at isang late charge ay mas kaakit-akit din sa mga namumuhunan, na nakakaapekto sa diskwento na inilalapat.
• Loan-to-Value Ratio. Ang mas mababang mga ratio ng utang-sa-halaga ay tumatanggap ng higit na kanais-nais na mga diskwento. Ang mga mas mataas na ratios ay itinuturing na mas malaking panganib at ang mga diskwento ay mas matagal.

Tinitingnan din ng mga mamumuhunan ang uri ng seguridad, ang halaga ng appraised nito, lokasyon, amenities, kundisyon at ang karapat-dapat na credit, kung kilala, ng mga mamimili.

Pagbebenta ng mga Bayad Para sa isang Mortgage Pagbalik

Maaaring hilingin ng mamumuhunan ang nagbebenta ng isang carry-back mortgage upang kunin ang lahat ng mga gastos na nauugnay sa pagbebenta ng tala at mortgage. Maaaring hilingan kang bayaran ang mga bayarin tulad ng:

• Patakaran sa Pamagat
• Escrow Fee
• Paghahanda ng Dokumento
• Pagsusuri
• Pahayag ng Beneficiary
• Mga Paglilipat ng Courier / Wire
• Pagre-record
• Komisyon, kung mayroon man

Paghahanap ng mga mamumuhunan upang Bilhin ang Magbalik-Mortgage

May mga pribadong namumuhunan at komersyal na mamumuhunan. Ang ilan ay kinakatawan ng mga mortgage broker, ang ilan ay hindi:

• Mag-subscribe sa mga newsletter sa pamumuhunan.
• Maghanap sa internet.
• Hanapin sa mga anunsyo ng pamumuhunan.
• Tumawag sa mga ahente ng real estate na nakikitungo sa mga katangian ng pamumuhunan.
• Hayaan ang iyong mga daliri gawin ang paglalakad sa Yellow Pages.
• Magtanong ng mga kaibigan at kapamilya.

Sa oras ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, Lisensya # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.