Pagbebenta ng Negosyo vs Pagbebenta ng Commercial Real Estate

Ang pagbebenta ng isang gumaganang negosyo, kahit na kasama ang real estate, ay nangangailangan ng ibang paraan sa pagtatasa. Kadalasan ang mga ahente at broker ng real estate ay hindi nakakaalam ng pagkakaiba, dahil hindi nila nakukuha ang maraming mga kahilingan para sa ganitong uri ng paghahalo ng transaksyon.

Kapag ang isang may-ari ng negosyo ay nagmamay-ari din ng real estate, gusto nilang isara ang negosyo at ibenta ang real estate o ibenta ang pareho. Ang mga ahente ng real estate at broker ay natutukso na ilista ang magkakasama, at iyon ay isang pagkakamali.

Ang isang operating negosyo ay isang napaka iba't ibang mga hayop mula sa real estate kung saan ito tirahan. Mayroon ding iba't ibang kontraktwal na kasunduan na kailangan upang maglipat ng mga ari-arian ng negosyo. Hindi sila tulad ng tunay na ari-arian at maaaring maglaman ng mga garantiya ng lakas ng tunog at umiiral na demograpiko batay sa client / customer. Ang mga parameter ng paghahalaga ay ibang-iba, dahil ang isang nagtatrabaho na negosyo ay may mga "mahusay na kalooban" na pagsasaalang-alang pati na rin ang mga umiiral na kontraktwal at posibleng mga kasunduan sa tagapagtustos. Minsan hindi sila maaaring pumasa sa isang bagong may-ari.

Real Estate Professionals

Ang mga propesyonal sa real estate, lalo na sa mga komersyal na angkop na lugar, ay may kaalaman at kadalubhasaan upang pag-aralan ang kita at gastusin sa pag-upa, na ipinapakita ang mga ito sa kanilang client / customer para sa paggawa ng desisyon. Kung saan maaari silang magkulang ay sa pag-aaral ng isang negosyo mula sa pananaw sa pananalapi. Maraming sa ilalim ng ibabaw, at ang pagsusuri ng isang Profit & Loss at Balance Sheet ay hindi nagsisimula upang makuha ang tunay na mga katotohanan.

Sa bukid na lugar na aking pinagtatrabahuhan, ang isang real estate broker ay nakalista sa isang negosyo para sa pagbebenta, at ito ay wala ang real estate. Ang gusali ay inupahan. Habang mayroon akong interesadong kostumer, tumawag ako at humiling ng data sa pananalapi, pagtanggap ng P & L at Balanse. Tumawag ako pabalik at nagtanong para sa isang breakdown ng Cash Flow. Ang broker ay hindi talaga alam kung ano ang hinihiling ko.

Ang P & L ng isang negosyo ay madalas na naiiba sa daloy ng salapi; magtanong lamang sa ahente ng IRS. Ang isa sa mga benepisyo ng pagmamay-ari ng negosyo ay nakakakuha ng ilang mga break sa pamamagitan ng pagbawas ng mga gastos bilang negosyo na magiging personal kung hindi man. Kami ay hindi kinakailangang magsalita tungkol sa mga aktibidad na ilegal o may mga buwis. Ang isang halimbawa ay pagbabawas para sa isang sasakyan at ang gastos ng operasyon nito, dahil maaari itong magamit para sa parehong mga gawain sa personal at negosyo.

Ito ay isang disservice sa kanyang kliyente upang ilista ang kanyang negosyo kapag ang pinaka basic ng mga kinakailangan ay hindi sa loob ng kanyang kaalaman base. Ang sinumang mahusay na broker ng negosyo ay mangangailangan ng pagtatasa ng cash flow mula sa kanilang kliyente bilang isa sa pinakamahalagang mga dokumento sa pananalapi. Ang mga pagsasaayos sa halaga ng negosyo ay ginawa batay sa mga item sa Cash Flow, kabilang ang:

• Detalyadong mga spreadsheet ng lahat ng kita
• Detalye ng lahat ng gastos
• Ano ang mga gastusin ay talagang magiging kapakinabangan ng may-ari
• Isang pag-aayos pabalik sa kita para sa mga gastos na may-ari ng benepisyo na mawawala (hindi gastos sa bagong may-ari)
• Isang karagdagan sa mga gastusin para sa mga gastos sa may-ari ng benepisyo na nangangailangan ng bagong mamimili upang madagdagan ang mga gastusin (ang may-ari ng pinamamahalaang / mamimili ay aasahan ang manager)

Sa isang nakaraang karera sa buhay, ibinebenta ko ang isang negosyo sa isang kumpanya na pumupunta sa publiko sa New York Stock Exchange. Nagpadala sila sa isang koponan ng mga auditor na gumugol ng ilang linggo, karamihan ay nagpapatunay sa aking mga daloy ng salapi. Ang isang halimbawa ng gastos ng may-ari na lumalayo ay ang gastos sa trak ko. Nagbigay ang kumpanya sa akin ng sasakyan, lahat ng gastos, pagpapanatili, at gasolina kasama. Nagdagdag sila ng pabalik na gastos at nadagdagan ang halaga ng aking negosyo, dahil hindi ito isang tunay na gastos na dapat nilang bayaran matapos mabili.

Tulad ng ipinahayag ko sa listahan ng item, kung ang namamahala ng may-ari ay namamahala din sa negosyo, at hindi nagbabayad ng kanilang sarili sa isang suweldo sa rate ng merkado, dapat na baguhin ng bumibili ang kanilang pagtatasa ng negosyo pababa dahil sa pangangailangan ng pagkuha ng isang tagapamahala sa suweldo sa merkado.

Tulad ng makikita mo, may ilang mga kadahilanan na gumagawa ng pagtatasa ng isang operating negosyo na iba mula sa pagbebenta ng real estate. At hindi pa namin nakuha sa imbentaryo. Ang isa pang bagay tungkol sa pagtatasa ng negosyo ay ang iba't ibang paraan na kinakalkula nito depende sa industriya o uri ng negosyo.

Ito ay malinaw na ang karamihan sa mga propesyonal sa real estate ay hindi dapat na nakikibahagi sa brokerage ng operating negosyo negosyo maliban kung mayroon silang karanasan at kadalubhasaan upang gawin ito. Ang isang mas mahusay na diskarte ay upang makisosyo sa isang broker ng negosyo na hindi gumagawa ng real estate brokerage. Ito ay magiging kapwa kapaki-pakinabang na relasyon, sa bawat isa sa iyo na nagdadala ng pinakamataas na karanasan at halaga sa client / customer.