Pagbili ng isang Bank-Owned vs. Regular Listed Home

Tanong: Dapat ba kaming bumili ng isang bahay na pag-aari ng bangko o isang regular na bahay?

Ang isang mambabasa ay nagtanong: Kami ba ay mga kandidato na bumili ng bahay mula sa bangko? Ang aking asawa at ako ay unang-time na mga homebuyer. Sa aming lungsod, nakikita namin ang maraming mga bahay para sa pagbebenta na mga bangko na pag-aari tahanan. Nakipag-usap kami sa isang ahente sa isang bukas na bahay na nagsabi sa amin na madaling lang bumili ng bahay na pag-aari ng bangko bilang isang regular na tahanan. Ngunit hindi sinasabi ng aming mga kaibigan, ang pagbili ng bahay na pag-aari ng bangko ay maaaring maging isang bangungot. Ang ahente ay nakahiga sa amin? Alin ang mas madali upang makabili? Dapat ba kaming bumili ng isang bahay na pag-aari ng bangko o isang regular na bahay?

Sagot: Ang ilang mga ahente ng real estate na naglilista ng mga bahay na pag-aari ng real estate, o REO para sa maikli, ay malamang na naniniwala na ang pagbili ng isang bahay na pag-aari ng bangko ay kasingdali ng isang regular na tahanan. Iyon ay sapagkat, para sa marami sa kanila, ang mga bahay na pag-aari ng bangko ay ang tanging mga tahanan na ibinebenta nila. Sa ngayon at mas malaki, mas gugustuhin kong ibenta ang isang regular na bahay anumang araw ng linggo, at sasabihin ko sa iyo kung bakit.

Bank-Owned Homes and the Market

Ito ay gumagawa ng isang pagkakaiba kung ang bilang ng mga tahanan sa merkado ay halos foreclosures. Kung ang isang regular na nagbebenta ay nagbebenta sa isang merkado na pinangungunahan ng mga bahay na pag-aari ng bangko, ang mga regular na nagbebenta ay kailangang makipagkumpetensya sa presyo na may foreclosures, na nangangahulugan na ang nagbebenta ay kailangang mag-presyo ng isang bahay alinsunod sa mga presyo ng mga bahay na pag-aari ng bangko.

Ang ilang mga tagapamahala ng asset, na nagtatrabaho sa mga kagawaran ng bangko sa real estate na naghawak ng mga pagreremata, igiit na ang kanilang mga ahente ay market ang kanilang imbentaryo tulad ng ibang bahay; pinipili ng ilan ang mga ahente na huwag ibunyag na ang mga tahanan ay foreclosures. Iyon ay dahil ang mga bahay ng pagreretiro ay nagdudulot ng mantsa. Sa lahat ng pagkamakatarungan sa bangko, bagaman, ang bangko ay nagsisikap lamang makipagkumpetensya sa bukas na pamilihan.

Bank-Owned Homes and Disclosures

Karaniwan, kapag bumili ka ng bahay, alam ng mga may-ari ang mga detalye tungkol sa kasaysayan nito. Maaari mong malaman kung ang lababo ng kusina ay pabalik, kung kailan ang huling bubong ay pinalitan at kung may anumang mga depekto na maaaring hindi maipakita ng inspeksyon sa bahay. Kapag bumili ka ng bahay na pag-aari ng bangko, ikaw ay nasa sarili mo. Nagbibili ka ng isang hindi kilalang kadahilanan na may napakaliit na paraan.

As-Is Condition

Ang mga bangko ay bihirang mag-aayos sa mga bahay sa kanilang mga portfolio. Sila ay karaniwang hindi nagbabayad para sa isang inspeksyon sa maninira o magbigay ng mga mamimili ng isang certification sa bubong o inspeksyon ng imburnal. Kung ang pagsisiyasat sa iyong bahay ay nagpapakita ng isang malaking problema at nagsumite ka ng isang kahilingan para sa pagkumpuni, ang bangko ay malamang na hindi papansinin ito. Sapagkat ang isang regular na nagbebenta ay mas malamang na makipag-ayos ng kahilingan sa pag-aayos at ayusin ang mga problema para sa iyo.

Negosasyon sa Pagbili ng Bahay Mula sa Bangko

Ang ilang mga bangko ay hindi kahit na tumingin sa isang nag-aalok maliban kung ang bumibili ay nagsumite ng isang liham preapproval sulat mula sa piniling tagapagpahiram ng bangko, na nangangahulugan na maaari itong tumagal ng mas matagal upang magsumite ng isang nag-aalok sa unang lugar. Dahil sa dami ng mga listahan ng mga kagawaran ng pag-aari ng mga pag-aari, minsan ay maaaring tumagal ng hanggang dalawang linggo o mas matagal upang makakuha ng tugon.

Kapag ang bangko ay tumatanggap ng isang alok, kadalasang bumubuo ng addendum sa bangko na, para sa lahat ng mga praktikal na layunin, ay pumapalit sa alok na iyong isinumite. Ang addendum ng bangko ay maaaring binubuo ng 10 mga pahina o higit pa. Halos bawat mahalagang bagay na pinoprotektahan ang bumibili ay binago. Kung bumibili ka ng isang bahay na pag-aari ng bangko, magandang ideya na repasuhin ng iyong abogado ang kontrata sapagkat ang pandaraya ay kung minsan ay mahirap maunawaan.

Buwis sa Pagsingil ng Bangko para sa Mga Pagpalawig na Mga Pagkakahuli

Sa hilagang California kung saan ako nagtatrabaho, madalas kaming napupunta sa katimugang California escrow company na nag-uugnay sa transaksyon. Ang distansya ay nalalayo sa mga papeles. Bilang karagdagan, kung ang tagapagpahiram ng mamimili ay nangangailangan ng ilang araw upang palayain ang file mula sa underwriting, ang bangko ay kadalasang naniningil ng mamimili ng bayad. Ang mga regular na nagbebenta ay karaniwang mas mapagpatawad at lundo tungkol sa mga extension.

Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.