Pribadong Mortgage Insurance (PMI) kumpara sa Combo Loans

Hanggang sa pinirmahan ng Pangulong Bush ang Batas ng Tulong sa Buwis at Pangangalaga sa Kalusugan ng 2006 , Ang mga premium ng mortgage insurance ay hindi deductible sa buwis. Bilang ng Enero 1, 2007, maaari na ngayong bawasin ng mga borrower ang mga pagbabayad na iyon. Sa ibabaw, ito ay katulad ng magandang balita para sa mga unang mamimili sa bahay. Ngunit ito ba?

Ang isa sa mga nagmamaneho sa likod ng pagkuha ng piggyback loans, na tinatawag ding combo loans, ay ang pagbawas ng buwis na magagamit para sa pagbabayad ng lahat ng interes kumpara sa pagbabayad ng isang mortgage insurance premium na hindi tax deductible sa isang solong utang. Ang ikalawang benepisyo ay ang kabuuang pagbabayad sa isang combo loan ay kadalasang mas mababa kaysa sa pagbabayad sa PMI.

Paano Gumagana ang Mga Pautang ng Combo

Ang mga pautang o piggyback na pautang ay financing na pinagsasama ang isang unang mortgage sa isang pangalawang mortgage (mayroon o walang isang down payment). Ang mga dahilan kung bakit ang mga uri ng mga pautang na ito ay kagiliw-giliw ay dahil maraming mga mamimili sa bahay ay walang 20% ​​ng presyo ng pagbili sa cash o hindi nais na ilagay ang 20% ​​upang bumili ng bahay - at mga pautang sa kombo sa pag-alis ng kinakailangan upang bayaran ang PMI. Mga karaniwang uri ng mga pautang sa combo ay:

• 5/15/80. Ang sitwasyong ito ay nagsasangkot ng paglagay ng 5%, at pagtustos ng unang mortgage ng 80% ng presyo ng pagbili, kasama ang pangalawang mortgage na binubuo ng 15% ng presyo ng pagbili.
• 10/10/80. Ang sitwasyong ito ay nagsasangkot ng paglagay ng 10%, at pagtustos ng unang mortgage ng 80% ng presyo ng pagbili, kasama ang pangalawang mortgage na binubuo ng 10% ng presyo ng pagbili.
• 80/20. Ang sitwasyong ito ay nagsasangkot ng paglagay ng zero, at pagtustos ng unang mortgage ng 80% ng presyo ng pagbili, kasama ang pangalawang mortgage na binubuo ng 20% ​​ng presyo ng pagbili.

Ang mga rate ng interes sa isang pangalawang mortgage ay mas mataas kaysa sa mga nasa unang mortgage, ngunit kung minsan ang kabuuang pagbabayad ay mas mababa kaysa sa mga financed sa isang unang mortgage sa pribadong mortgage insurance. Bukod pa rito, dahil ang mga pautang sa combo ay umabot sa peak noong 2005, maraming mga borrower ang isinasaalang-alang ang iba pang mga opsyon dahil sa mga panandaliang pagbabago ng rate ng interes.

Paghahambing ng PMI at Combo Loans

Ihambing natin ang dalawang borrowers na may magkaparehong mga marka ng FICO na 680. Narito kung paano gumagana ang mga numero:

80/20 FinancingSabihin ang pamilya Klingon na bumili ng $ 500,000 na bahay gamit ang 80/20 na pagtustos. Ang unang mortgage ay nasa 6.25% at babayaran sa $ 2,462.87 bawat buwan para sa punong-guro at interes. Ang ikalawang mortgage ay magiging sa 8.5% at maaaring bayaran sa $ 768.91 bawat buwan, punong-guro at interes.

Kabuuang mga pagbabayad para sa isang combo loan: $ 3,232

100% sa PMINgunit ang pamilyang Romulan ay bumibili ng $ 500,000 na bahay na gumagamit ng 100% na financing sa PMI insurance. Ang unang mortgage ay magkakaroon din ng 6.25% ngunit maaaring bayaran sa $ 3,079, at ang seguro ng PMI ay nagdaragdag ng isa pang $ 400 sa pagbabayad na iyon.

Kabuuang mga pagbabayad para sa unang mortgage sa PMI: $ 3,479.

Ang pamilya ng Romulan ay kailangang maghintay ng dalawang taon, at kumuha ng isang tasa upang ipakita ang 20% ​​katarungan, upang mapupuksa ang seguro. Ngunit sabihin ang ginagawa ng mga Romulans, at ang pagbabayad ay bumaba sa $ 3,079 na walang PMI. Ang mga Romulans ay hindi magbabayad nang mas mababa kaysa sa Klingons hanggang sa buwan ng 63 ng utang.

Mga Tampok ng Pagbibigay ng Buwis sa Kita para sa MMI / PMI

Ang mga premium ng Mortgage Insurance (MMI) ay binabayaran sa FHA, Rural Housing Loans, at ang ilang mga maginoo na pautang ay nangangailangan ng pribadong mortgage insurance (PMI), na kapwa ay deductible na napapailalim sa ilang mga probisyon:

• Ang Buwis sa Relief at Health Care Act para sa pagbabawas ng mga buwis sa PMI ay nalalapat sa pagpopondo pagkatapos ng Disyembre 31, 2006. Nangangahulugan ito na ang mga may-ari ng bahay ay maaaring magbayad ng mortgage insurance sa mga pautang na kinuha sa 2007. Kahit na mas mahusay na balita ay ang katunayan na sa ilalim ng Mortgage Forgiveness Debt Relief Batas ng 2007, ang pagbabawas ng buwis sa PMI ay pinalawig sa 2010.
• Magagamit sa mga taong nag-file ng mga pinagsamang o solong pagbalik na may mas mababa sa $ 100,000 ng nabagong gross income (AGI), o $ 50,000 AGI para sa mga may-asawa na nag-file ng hiwalay. Karamihan sa mga tao ay kailangang kumita ng hindi kukulangin sa $ 50,000 upang makagawa ng isang mas mahusay na break kaysa sa pagkuha ng standard na pagbabawas, kaya medyo magkano ito ay nagpapaikli sa mga kwalipikasyon sa mga nakakamit ng higit sa $ 50,000 ngunit mas mababa sa $ 100,000.
• Ang mga pamilyang nakakakuha ng higit sa $ 110,000 AGI ay hindi maaaring kumuha ng pagbawas. Ngunit para sa mga kumita sa pagitan ng $ 100,000 at $ 110,000 AGI, ang mga pagbabawas ay binubuo ng 10% sa bawat $ 1,000.
• Ang pagbawas ay magagamit sa refinances kung ang orihinal na halaga ng pautang ay hindi tumaas. Bumputang ang iyong mga bayarin sa utang sa utang, at malamang na lumalampas ka sa orihinal na balanse at hindi kwalipikado.

Ang mga eksperto ay hinuhulaan ang isa pang pag-renew ng probisyon batay sa mga sumusunod:

• Ang dedikasyon sa buwis sa seguro sa mortgage ay nagtatapos na nakikinabang sa mga nagbabayad ng buwis.
• Ang pagkakaloob ay mahusay na natanggap ng mga mamimili sa bahay.
• Ang kakayahang ibawas ang seguro ng mortgage ay tumutulong sa mas maraming mga unang-bahay na mamimili sa pagbili ng mga tahanan.

_{Sa oras ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.}