Gabay sa Kababaihan sa Negotiating ng isang Commercial Lease

Ang mga kababaihan ay hindi dapat matakot sa pamamagitan ng pakikipag-ayos ng isang mahusay na pakikitungo sa komersyal na mga leases, ngunit ang pakikipagkasundo ay nagsisimula sa pagtatanong sa mga tamang katanungan. Sa sandaling mayroon ka ng mga sagot sa mga tamang tanong, maaari mong masaliksik ang mga uri ng mga kasunduan, mga kasunduan sa pagpapaupa, at mga pinakamahusay na paraan ng pag-uusap. Magiging mas mahusay ka rin upang magplano ng iyong mga pananalapi at mga estratehiya sa pag-aareglo kung alam mo kung anong mga tanong ang hihilingin.

Tatlong Mahalagang Tanong na Itanong Bago ang Pagpapaupa

Mayroong maraming mga katanungan upang magtanong bago pagpapaupa ng isang komersyal na ari-arian. Gayunpaman, dapat mong isama ang tatlong napakahalagang katanungan upang maiwasan ang overpaying para sa puwang ng negosyo.

Anong Uri ng Commercial Lease ang Inihahandog?

Ang uri ng pag-upa na inaalok ay marahil ang pinakamahalagang bagay na dapat isaalang-alang muna sapagkat tinutukoy nito kung paano ka sisingilin ng upa. Ang mga tuntunin ng pagpapaupa ng komersyal na real estate ay tinukoy sa pamamagitan ng uri ng komersyal na pag-upa.

Ang ilang mga komersyal na leases ay tapat, ngunit karamihan ay hindi. Kung hindi mo alam kung ano ang Triple Net Lease, o kung ano ang ibig sabihin ng "Load Factor", o kung paano kikitain ang iyong upa (bihirang ikaw ay sisingilin lamang para sa aktwal na footage ng square na sasakupin mo), hindi ka maaaring makipag-ayos mas mahusay na mga tuntunin. Ang "buong serbisyo" o "porsyento ba ay nakabase?" Ang susi sa mga kasunduan sa pag-negotiate ng isang pag-upa ay maaaring nakasalalay sa unang pakikipag-ayos sa uri ng pag-upa.

Magtanong upang makita ang isang kopya ng isang sample na lease. Ang isang kasero na tumangging pahintulutan ka na ang oras upang suriin ang mga tuntunin ng lease bago pumirma ay hindi isang pinagkakatiwalaan. Ang mga komersyal na pagpapaupa ay maaaring lamang ng ilang mga pahina ngunit karaniwang 15-20 o higit pang mga pahina ang haba. Kung kailangan mo ng isang abogado upang repasuhin ang mga tuntunin at tumatanggi ang landlord, huwag mag-sign ang lease!

Uri ng Commercial Leases

Maraming mga uri ng komersyal na leases at ilang mga termino ay maaaring magsanib. Gayunpaman, ang ilang mga termino, tulad ng mga serbisyo (hal., Janitorial o utility), na naaangkop sa isang lease ay maaaring hindi mailapat sa iba. Samakatuwid, mahalaga na alam mo ang partikular na uri ng pag-upa, pati na rin kung kasama dito ang mga serbisyo, mga bayad sa pag-load, mga kabayaran sa porsyento, o iba pang mga bayarin.

Ang mga uri ng mga lease na karaniwang ibinibigay sa komersyal na pagpapaupa ay kinabibilangan ng:

• Double net lease
• Ganap na serbisiyo na pag-upa
• Gross lease
• Net lease
• Porsyento ng pag-upa
• Porsyento ng upa
• Rentable square feet
• Sublease
• Ang Triple net lease (kilala rin bilang NNN o net net net lease)

Mahalaga ba ang Mga Tuntunin ng Komersyal na Pautang?

Ang lahat ng mga komersyal na leases ay dapat laging may hindi bababa sa ilang silid para sa negosasyon. Ang isang ganap na di-mabibigat na panginoong may-ari ay isang taong hindi mo nais na mag-arkila dahil ang "hindi matingkad" ay kadalasang katumbas ng "hindi makatwiran." Kung ang isang may-ari ay hindi makatwiran sa panahon ng negosasyon sa pag-upa, maaari din silang hindi makatuwiran o hindi makatarungang kapag nasa espasyo ka at nangangailangan ng pag-aayos o pagsasaalang-alang para sa mga hindi inaasahang bagay tulad ng higit pang paradahan, pag-access sa kagamitan, o mga silid sa telepono.

Ang mga mahahalagang tuntunin ay kasama ang haba ng lease, libreng upa, mas maliit na deposito ng seguridad, at mga konsesyon para sa pag-upgrade ng nangungupahan sa espasyo. Ang iba pang mga lugar na karaniwang nakikipag-negotiate sa mga komersyal na lease ay kasama ang mas mababang upa, takip sa upa at pagtaas ng "pag-load", at pagbawas o pagwawalang bayad.

Kapag walang ganap na puwang para sa negosasyon, kaagad kang nakakaalam ng dalawang bagay: Ang iyong may-ari ay hindi makatwiran at malamang na magagawa mong mas mahusay sa ibang lugar.

Kung minsan ang pinakamahusay na paraan upang baguhin ang mga tuntunin ng isang lease ay ang unang makipag-ayos sa uri ng komersyal na lease. Halimbawa, ang isang triple net lease ay nangangailangan ng mga nangungupahan upang laging bayaran ang lahat o bahagi ng mga buwis, seguro, at pagpapanatili na nauugnay sa paggamit ng ari-arian. Ang mga bayarin na ito ay binabayaran bilang karagdagan sa regular na upa ng buwis ng nangungupahan. Kung ayaw mong bayaran ang lahat ng mga bayarin na ito, dapat kang humiling ng ibang uri ng pag-upa.

Anong Saklaw ng Seguro ang Kinakailangan ng Lease?

Ang ilang mga may-ari ng negosyo na bago sa komersyal na pagpapaupa ay magmumukhang lampas sa kanilang aktwal na buwanang upa at mga gastos sa utility kapag tinutukoy kung ang espasyo ay abot-kayang, ngunit kailangan mo ring isaalang-alang ang iyong mga gastos sa seguro.

Ang paglipat mula sa isang bahay na nakabatay sa negosyo sa isang "laryo at mortar" na espasyo ay magpapataas ng gastos upang masiguro ang iyong negosyo dahil, bilang karagdagan sa iyong sariling mga pangangailangan sa seguro, ang iyong may-ari ay maaaring mangailangan mong bumili ng seguro upang protektahan din sila. Hangga't sakupin mo ang espasyo, kakailanganin mo ang seguro sa seguro, na nagiging isang nakapirming gastos kasama ang iyong iba pang mga gastos sa upa.

Magkano ang Seguro na Kailangan Mo?

Gumawa ng isang punto upang tanungin kung anong uri at halaga ng seguro sa seguro ang kailangan ng pag-upa. Ito ay maaaring mukhang tulad ng isang hindi kinakailangang katanungan, ngunit maraming maliliit na negosyo ay hindi nakaseguro o walang seguro.

Ang pangkalahatang pangkalahatang pananagutan (CGL) na seguro ay nag-aalok ng proteksyon ng kasero mula sa pagiging sued sa ilalim ng ilang mga sitwasyon at dapat na ito ay nabaybay nang napakalinaw sa iyong lease. Habang nag-aalok ka ng seguro sa CGL ng ilang proteksyon, hinihingi ng kasero na protektahan ang kanilang sariling interes, hindi sa iyo.

Ang ilang mga panginoong maylupa ay nangangailangan ng coverage ng seguro na maaaring mahal, o mas masahol pa, coverage na hindi mo makuha. Habang ang karamihan sa mga negosyo ay maaaring makakuha ng seguro sa CGL, kung ang isang may-ari ay nangangailangan ng seguro sa pananagutan ng produkto, ang ilang mga negosyo ay maaaring magkaroon ng problema sa paghahanap ng coverage, o ang coverage ay maaaring magdagdag ng libu-libong dolyar sa iyong insurance bill.

Kinakailangan ba ang Seguro Bago Lumipat?

Dapat mo ring malaman nang maaga kung ang saklaw ng seguro ay dapat na nasa lugar bago ka lumipat. Karamihan sa mga landlord ay mangangailangan na mayroon kang pinakamababang (na itinakda nila) ng seguro ng CGL bago ka ibigay ang mga susi sa espasyo.