Paano Mag-figure Out ang Math para sa isang Magandang Condo Investment

Naghahanap ka ba sa pagbili ng isang condo bilang isang investment? Kung gayon, paano mo malalaman kung ang isang condo ay isang mahusay na pamumuhunan? Mayroong maraming mga kalkulasyon na maaari mong gawin, at mga tanong upang matugunan, upang matukoy ang sagot.

Kapag isinasaalang-alang ang isang condo bilang isang investment, dapat mong tumpak na pagtatantya:

• ang taunang upa na maaari mong matanggap, at
• ang mga taunang gastos na kakailanganin mo, kasama ang mga bagay tulad ng:
  • mga buwis sa real estate
  • seguro
  • pagpapanatili at pag-aayos

Bilang karagdagan, kailangan mong maging sanhi ng mga paminsan-minsang gastusin na maaaring mangyari, tulad ng:

• legal na bayarin kung kailangan ng pagpapaalis
• mga gastos sa advertising upang makakuha ng mga nangungupahan
• ang mga gastos sa pagkukumpuni kung ang isang nangungupahan ay nakakasira sa ari-arian

Gawin Natin ang Math! Isang Halimbawa ng isang Condo Investment:

Tingnan natin ang isang halimbawa. Kung makakita ka ng isang condo na nagbebenta ng $ 55,000. Maaari kang magbayad ng pera. Magrenta ito ng $ 750 kada buwan ($ 9,000 kada taon). Iniisip mo na kumakatawan sa 16.4 porsiyento na ani ($ 9,000 na hinati ng $ 55,000). Bago ka magugulat, dapat kang maging sanhi ng mga gastos na ito:

• Ang mga buwis sa real estate ay $ 1,000 kada taon
• Ang insurance ay $ 300 kada taon
• Tinatantiya mo ang tungkol sa $ 300 kada taon sa pagpapanatili at pag-aayos
• Napag-alaman mo na ang condo ay magiging bakanteng tungkol sa isang buwan bawat taon (ang iyong kadahilanan dito bilang isang gastos na $ 750 sa isang taon)
• Napag-alaman mo ang bawat oras na ito ay bakanteng kakailanganin mong gumastos ng $ 250 sa mga gastos sa advertising, at tinatantya mo ito bilang isang beses sa isang taon na gastos
• Ikaw din ang dahilan kung bakit isa sa bawat limang taon ay maaaring magkaroon ka ng masamang karanasan at magkakaroon ng mga legal na gastos at karagdagang mga gastos sa pagkumpuni ng mga $ 5,000 (na kung saan ay tungkol sa $ 1,000 sa isang taon).

Ang mga gastos ay nagkakahalaga ng $ 3,600 sa isang taon (o mga $ 300 sa isang buwan).

Ang iyong net renta ngayon ay $ 5,400 ($ 9,000 na minus $ 3,600), na kumakatawan sa netong ani ng 9.8 porsiyento, na isang kaakit-akit na pagbabalik. Bilang karagdagan sa daloy ng salapi, makakakuha ka ng lumahok sa pagpapahalaga sa halaga ng ari-arian. Kung inaasahan mong ang real estate ay umabot ng 3 porsiyento sa isang taon, sa unang taon ang iyong condo ay pahalagahan mula sa $ 55,000 hanggang $ 56,650, isang pakinabang na $ 1,650.

Kung hindi ka maaaring magbayad ng salapi, at kailangang gastusin ang ari-arian, magkakaroon ka rin ng kadahilanan sa gastos ng interes. Para sa pamumuhunan ng ari-arian, plano sa paglagay 25 porsiyento - 50 porsiyento pababa upang maging kuwalipikado para sa utang. Sa sitwasyon sa itaas, sabihin nating inilagay mo ang 30 porsiyento pababa ($ 16,500) at tustusan ang natitirang 70 porsiyento ($ 38,500) sa isang 7 porsiyento na rate sa loob ng 30 taon. Ang iyong pagbabayad ay $ 256 sa isang buwan.

Kapag idinagdag mo ang iyong pagbabayad ng $ 256 sa isang buwan at ang tinantyang gastos na kinakalkula sa itaas, ng humigit-kumulang na $ 300 sa isang buwan, makakakuha ka ng $ 556 sa isang buwan ng tinatayang gastos. Sa inaasahang upa na $ 750 sa isang buwan ang ari-arian na ito ay naghahatid pa rin ng positibong daloy ng salapi, at batay sa mga numerong ito ay malamang na maging isang mahusay na pamumuhunan.

Iba pang mga Kadahilanan: Condo Assessment at Association Fees

Kailangan mo ring malaman kung ang condo na iyong isinasaalang-alang ay may bayarin sa pagsasamahan at gaano kadalas na kailangan mong magbayad ng mga pagtasa. Ang mga pagtatasa ay mga gastos na natamo upang masakop ang mga karaniwang lugar ng ari-arian ng condominium. Maaaring kabilang sa mga pagtatasa ang landscaping, parking lot at pag-aayos ng garahe at pagpapanatili ng paradahan, pagpapabuti sa labas ng gusali, at mga gastos na nauugnay sa anumang karaniwang mga lugar tulad ng isang pangunahing lobby o entrance way. Ang mga gastos na ito ay dapat na matukoy sa iyong gastos sa pagtatantya bago mo kalkulahin ang tinantyang pagbalik sa iyong condo investment.

Bago gumawa ng anumang real estate investment dapat mo ring suriin kung gaano makatotohanan ang iyong mga palagay. Narito ang ilang mga karagdagang katanungan upang isaalang-alang sa pagtukoy kung ang isang condo pagbili ay isang magandang pamumuhunan:

• Ang iyong condo sa isang lugar kung saan ang mga ari-arian ng pag-upa ay in demand, tulad ng malapit sa isang kolehiyo?
• Sa isang lugar na hindi gaanong popular o mas popular?
• Maaari bang isara ang isang pangunahing tagapag-empleyo sa lugar at maging sanhi ng pagtanggi sa demand ng rental?
• Magagawa ba ang isang bagong pagpapaunlad ng condo na malapit, na nag-iiwan sa iyo na nangangailangan ng mga mahuhusay na pagpapabuti upang makipagkumpetensya?

Kinakailangan ang kaalaman tungkol sa isang lugar, at karanasan, upang masuri ang mga uri ng panganib na ito. Para sa isang mahusay na libro sa paksa tingnan ang John Reed's Paano Magsimula sa Real Estate Namumuhunan.